ИТОГИ 2017 года: Офисный сектор

Предложение

  • По итогам 2017 года общий объем рынка качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге превысил 2,6 млн кв.м.
  • За 2017 год в сегменте качественной офисной недвижимости было введено 165 000 кв.м общей площади или 140 000 кв.м GLA, что является самым низким показателем с 2013 года.
  • Суммарный объем введенных офисных центров класса  А составил 75 000 кв.м GBA, в классе В/В+ новое предложение составило 90 000 кв.м GBA.
  • Структура предложения в зависимости от классности офисного центра существенно не изменилась. На начало 2018 года доля объектов класса А составляет 44%, класса В – 56%.

Ключевые офисные проекты, введенные в 2017 году

Название Класс Общая площадь
Полис B+ 28500
Renaissance Business Park (выход с арендатором) A 26500
Сенатор Чапаева 2 оч. A 22000
Реформа  B 19000
Граффити B 17000
Октябрьская наб.,10 B+ 13000
Ponomarev center A 12500
Екатерининский  A 7500
Сенатор Б. Морская A 6500
Невка  B+ 5200

Динамика ввода новых площадей

1

1

Структура предложения по классу офисных центров

1

1

Перспективное предложение

  • По нашим прогнозам в 2018 году в сегменте качественной офисной недвижимости будет введено в эксплуатацию порядка 200 000 кв.м площадей.
  • Знаковым событием для рынка офисной недвижимости станет ввод в эксплуатацию штаб-квартиры «Газпрома» - многофункционального комплекса «Лахта Центр».
  • По нашим оценкам, арендуемые структурами «Газпрома» площади, которые будут высвобождаться при переезде компаний в новую штаб-квартиру, будут заняты другими структурами и дочерними компаниями нефтегазового сегмента.
  • Суммарный объем введенных офисных центров класса  А составит порядка 150 000 кв.м, в классе В/В+ новое предложение превысит 50 000 кв.м.
  • На 2018 год запланирован старт строительства второй очереди «Лахта Центра» высотой 88 метров и общей площадью порядка 170 000 кв.м.
  • В 2018 году на рынке продолжится вывод на рынок проектов со 100% заполняемостью.
  • Ряд новых проектов со сроком реализации в 2018 году будут выводиться на рынок в продажу.
  • На 2018 год анонсирован запуск ряда офисных центров в Московском, Адмиралтейском районах. Продолжается укрепление лидирующей позиции Московского района в географической структуре предложения.

Географическая структура предложения

1

1

Ключевые офисные проекты, планируемые ко вводу в 2018 году

Название Класс Арендопригодная площадь
Лахта-Центр A 130000
Наличная,44 B+ 20000
Премьер Лига(3-ая оч)  B+ 15000
Riverside A 12000
Grani  A 9000
Avatar B+ 8500

Спроc

  • По итогам 2017 года суммарный объем чистого поглощения качественных офисных площадей составил порядка 120 000 кв.м, что сопоставимо с показателем 2011 года.
  • Снижение уровня поглощения связано в первую очередь с ограниченным вводом качественных площадей, а также с дефицитом крупных офисных блоков площадью более 1000 кв.м.
  • Структура поглощения по итогам 2017 года поменялась в сторону увеличения доли сделок с компаниями IT-сектора. Это связано со снижением активности компаний нефтегазовой отрасли.
  • Абсолютным лидером в рамках географической структуры поглощения остается Московский район.

Структура спроса по запрашиваемой площади
1
1
Ключевые сделки IPG Estate (аренда)
Арендатор  Площадь сделки Объект
EPAM 2100 Офисный центр Мегапарк 
ЗАО Петербeургские дороги  1400 Офисный центр Полис 
СКБ Контур 1100 Офисный центр Гельсингфорcский
 Edisoft  1100 Офисный центр Гельсингфорcский
УБРиР 700 Офисный центр Renaissance plaza
Medpace  500 Деловой комплекс Bolloevcenter
Ключевые сделки 2017 года (аренда)
Арендатор  Площадь сделки Объект
Lesta 7800  Площадь Фаберже,8
BIA Technologies 4950 Московский проспект, 94
Конфиденциальный клиент 2600 Московский проспект,151
Подразделение ОАО Газпром  2600 Офисный центр в Московском районе
Biocad  2200 Офисный центр Пассаж 
Конфиденциальный клиент  2050 Renaissance Pravda 
SGK  2050 Офисный центр в Московском районе
 
  • По итогам 2017 года в сегменте офисной недвижимости Санкт-Петербурга выросла инвестиционная активность – прошел ряд знаковых для рынка сделок.
  • Портфели активов пополнили основные игроки рынка: сеть бизнес-центров «Сенатор», Raven Russia, Jensen Group.
  • По нашим оценкам, объекты продаются по ставке ниже рыночной. Покупку объектов в период кризиса практикуют игроки, которые располагают собственными средствами, либо имеют выгодные кредитные условия в банках. Компании понимают выгодность приобретения готовых активов в таких условиях.
  • Помимо основных игроков офисного рынка активность проявляют и конечные пользователи: компании покупают офисную недвижимость в собственное пользование.

Ключевые сделки 2017 года (продажа)

Объект Площадь сделки Объект
Офисный центр Аэроплаза 33000 Jensen Group 
Офисный центр Келлерман 22000 Raven Russia 
Офисный центр Северная столица  22400 Сеть офисных центров Сенатор 
Офисный центр Невский ,38 12600 Сеть офисных центров Сенатор 
Офисный центр Премиум 11000 Raven Russia 
Офисный центр Система  8200 Диета - 18 
Офисный центр Московский пр.,139 5200 Триколор ТВ 

 Структура Спроса по отраслевой принадлежности 

1

1

Уровень вакантных площадей

  • Уровень вакантных площадей в высококачественных офисных центрах по итогам 2017 года показал снижение.
  • Средневзвешенный показатель вакансии составил порядка 8,3% против 9% по итогам 2016 года. Тренд на снижение уровня вакантных площадей укрепляется на фоне снижения уровня ввода новых проектов.
  • Уровень вакантных площадей в классе А составляет 9% против 12% по итогам 2016 года. Уровень вакантных площадей в классе В также снизился и составил 5%, по итогам 2016 года вакансия в классе В составляла 5,5%.

Динамика поглощения уровня вакантных площадей

1

1

Ставки аренды

  • На фоне дефицита качественных офисных помещений средние заявленные арендные ставки в офисном сегменте в 2017 году существенно выросли.
  • Запрашиваемые ставки аренды для класса А увеличились на 8%; в сегменте офисной недвижимости класса В ставки выросли на 12%.
  • На текущий момент средний уровень  арендной ставки для класса А составляет 1 620  рублей за кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. Запрашиваемые ставки находятся в диапазоне 1 550 – 2 200 рублей за кв.м в месяц.
  • В классе В/В+ – 1 200 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы. Запрашиваемые ставки находятся в диапазоне 1 000 – 1 600 рублей за кв.м в месяц.

1
Динамика ставок аренды 
1

1

Тенденции и прогнозы

  • В 2017 году на рынке Петербурга продолжила свое развитие тенденция на вывод объектов с высоким показателем заполняемости. По нашим оценкам, тенденция будет актуальна и в 2018 году: во избежание рисков девелоперы будут выводить проекты в реализацию лишь при условии подписания договоров аренды.
  • Мы прогнозируем, что в первом полугодии 2017 года спрос на качественные офисные помещения по-прежнему будет превышать предложение. Вероятна ситуация, при которой проекты, срок ввода которых был перенесен на 2018 год, выйдут на рынок со 100% показателем заполняемости.
  • На фоне высоких показателей поглощения и нехватки качественного предложения продолжается тенденция переформатирования объектов торговой, гостиничной недвижимости под офисные функции.
  • Ставки аренды продолжают демонстрировать умеренный рост на фоне сокращающегося качественного предложения.
  • Доля нефтегазового сегмента в структуре спроса снизилась впервые за 5 лет. Это связано с приближающимся вводом строящейся штаб-квартиры «Газпрома» - ввод «Лахта Центра» запланирован на 2018 год, а также анонсирован запуск строительства второй очереди объекта.
  • В структуре спроса на первое место среди арендаторов вернулись IT-компании ввиду снизившейся активности нефтегазового сектора.
  • В сегменте офисного сегмента растет спрос на услуги fit-out, к которым в большей степени обращаются крупные международные и российские компании, IT-компании. Они предпочитают арендовать помещения shell&core по ставкам ниже на 15-20%, выполняя отделочные работы за собственный счёт с привлечением архитектурных бюро.
  • В 2017 году в сегменте офисной недвижимости стали активнее инвесторы: сеть БЦ «Сенатор» провели активную политику по покупке офисных центров. По нашим оценкам, в 2018 году инвестиционная активность на рынке офисов будет расти.
  • Ввиду дефицита качественных офисных площадей большого метража, интерес к покупке офисных центров под собственные нужды проявляют и крупные компании.
  • Также крупные компании рассматривают предложения по покупке земельных участков для строительства офисных центров по схеме build-to-suit площадью от 10 000 до 30 000 кв.м. Основная часть запросов ориентирована на Московский и Центральный районы.
  • Дефицит качественных площадей в классе В мотивирует собственников объектов класса С реновировать площади, повышая их классность и доходность.
  • Несмотря на дефицит качественных площадей ряд крупных игроков пересматривает стратегии развития и планы по реализации проектов в офисном сегменте. Так, компания «Галс Девелопмент», в портфель которой перевели деловой квартал «Невская Ратуша», планирует построить на территории многофункциональный комплекс (в качестве основной функции рассматриваются апартаменты), EKE Group приобрела участок на Лиговском проспекте у компании Raiffeisen Evolution и намерена строить жилье.

Читать PDF (1,23 мб)

Запросы (0)

ИзбранноеСмотреть на карте

Смотреть на карте

Закрыть