Инвестиционная привлекательность складского сегмента до и после коронакризиса

В 2020 году склады стали «тихой гаванью» для инвесторов. В отличие от других сегментов рынка, он не пережил ни падение ставок, ни увеличение вакансии. Почему склады стали самым стабильным сегментом и инвестиционным инструментом? Кто занимал лидирующие позиции до кризисного 2020 года? И что обеспечит стабильность складскому сегменту на годы вперед? Объясняет Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

Лидеры рынка до пандемии

Наиболее инвестиционно привлекательными объектами рынка коммерческой недвижимости изначально были офисы. В определенный период лидерами стали торговые комплексы: популярность этих активов среди инвесторов начала снижаться, когда стал очевидным факт перепроизводства, и рынок торговых центров начал сдавать позиции.

До пандемии коронавируса первое место по стоимости занимали торговые комплексы категории «Прайм» – крупные моллы с качественной концепцией и сформированным пулом арендаторов, формирующий высокий покупательский трафик. Вторыми по стоимости были офисы, а третье место традиционно принадлежало складам. Картина рынка изменилась в конце 2020 года, когда пандемия обнажила высокие риски торговых объектов.

Что изменилось?

После объявления ограничительных мер и локдауна торговые центры полностью опустели. Из-за отсутствия прибыли для многих арендаторов прежние арендные ставки стали неподъемными, поэтому владельцы комплексов понесли серьезные убытки. Потоки снизились и в офисных центрах: часть арендаторов оптимизировала свои площади и перевела многих сотрудников на удаленную работу, а часть вовсе съехала из занимаемых помещений. Складской сегмент, напротив, не понес значительных потерь. В нем не произошло как роста вакансии в действующих проектах, так и снижения ставок – более того, они незначительно подросли. Такая ситуация в складах была обусловлена несколькими факторами. Первый – переезд арендаторов несет высокие инвестиции, связанные не только с транспортировкой хранимого груза, но и специализированного оборудования. Второй – уровень вакантных площадей в Санкт-Петербурге на момент старта локдауна находился на отметке в 1,5% (сейчас он составляет порядка 3%, что обусловлено вводом новых объектов).

Сейчас складской сегмент полностью выведен из-под влияния последствий пандемии. Укреплению этого рынка и росту инвестиционной привлекательности способствовала интернет-торговля, которая активно набирает обороты. Теперь даже те онлайн-ритейлеры, у которых есть свои склады, не всегда могут справиться с возросшим потоком заказов. Поэтому на текущий момент в разрезе риск-доходность склады обходят все остальные виды коммерческой недвижимости.

Преимущество инвестиций в складской сегмент

Масштабы e-commerce в России в ближайшее время не снизятся, потому что покупка продуктов и других товаров онлайн стала неотъемлемой частью нашей повседневной жизни. Для того, чтобы обеспечивать возросшие обороты интернет-торговли, необходимы большие складские мощности. Поэтому даже при потере арендатора владельцы действующих и заполненных складов могут достаточно быстро найти ему замену.