Как купить склад в Санкт-Петербурге?

Приобретение склада под собственные нужды – это ответственный шаг, к которому приходит далеко не каждая компания. Однако ни трудности выбора, ни ограниченное предложение на петербургском рынке не снижают спрос на складские объекты. В каком случае покупка готового помещения будет выгоднее аренды или строительства с нуля? И что поможет компании не только быстро подобрать подходящий склад, но и заключить сделку на выгодных условиях? Рассказывает Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate.

Что происходит на петербургском складском рынке?

В настоящее время «чистых» покупок складских помещений практически нет: на рынке Петербурга практически отсутствует предложение. После пандемии на нем образовался ажиотаж: многие поняли, что недвижимость станет выгодным инвестиционным инструментом.

На текущий момент рынок принадлежит продавцу: он диктует свои условия потенциальному покупателю. При нынешнем росте цен на стройматериалы продавать складские площади по рыночной цене стало невыгодно. Однако, несмотря на завышенную стоимость, в этом сегменте сохраняется высокий спрос: одновременно просматривать один объект могут по 2-3 клиента.

Самыми востребованными остаются склады площадью от 5 до 20 тысяч кв. м, но в последние месяцы на рынке такие помещения не встречаются. Сейчас в открытом доступе находится несколько складов до 10 тыс. кв. м, а площадь подавляющего большинства объектов превышает 30 тыс. кв. м.

Покупать, арендовать или строить?

Как правило, к вопросу о покупке склада компании подходят с большой ответственностью. Аренду складских помещения рассматривает, например, ряд крупных компаний-дистрибьюторов. Несмотря на огромный капитал, такие клиенты принципиально решают арендовать склады, чтобы иметь средства в обороте. Вариант строительства склада компании выбирают в том случае, если не могут найти для себя подходящий объект в аренду. Чаще всего сложности с поиском склада возникают у транспортных компаний и продуктовых ритейлеров.

Компании, которые решают приобрести готовый объект, понимают, что главное преимущество недвижимости – ее стабильность. Впоследствии складское помещение станет активом, который всегда можно заложить или сдать в аренду, чтобы иметь альтернативный источник дохода. Чаще всего склады покупают дистрибьюторские торговые компании.

На что нужно обратить особенное внимание?

Также нужно проверить собственность на землю. Если она находится в аренде, что на складском рынке встречается часто, важно узнать ее кадастровую стоимость и проверить, выполнены ли все инвестиционные условия.
Немаловажно и проанализировать договор аренды на неточности и нюансы. Например, если склад продается вместе с арендаторами, важно посмотреть, чтобы ставка аренды находилась на рыночном уровне.
В первую очередь, необходимо проверить техническое состояние склада. Его крыша, стены, полы и колонны не должны быть повреждены. Также при просмотре объекта важно обратить внимание на степень износа стеллажей и проверить исправность работы систем вентиляции и отопления.
Помимо этого, перед покупкой склада обязательно нужно проанализировать все инженерные коммуникации. Также необходимо узнать, как осуществляется подключение – напрямую, через ресурсоснабжающие организации или по субабонентским договорам через «соседей».

Безусловно, в идеальном варианте земля должна быть в собственности, а подключение – прямым. Однако из-за дефицита предложения в Петербурге практически невозможно найти объект, который соответствовал бы всем требованиям. Поэтому при выборе склада для покупки важно тщательно изучить все документы, чтобы избежать непредвиденных ситуаций в будущем.

Почему искать складское помещение проще с консультантом?

Вместо того, чтобы самостоятельно подбирать объект в интернете, стоит обратиться к консультанту. Профессионал знает рынок, ориентируется в его трендах и понимает закономерности формирования цен, поэтому его помощь значительно сэкономит время поиска подходящего склада. Брокер сразу знает, какую информацию необходимо запросить, чтобы не тратить время на доскональное изучение объекта.

Также зачастую покупатель не может самостоятельно сравнить два объекта с разными характеристиками. В этом случае консультант также поможет определить наиболее выгодный вариант, чтобы клиент не переплатил и заключил сделку на выгодных условиях.