Жилая против Коммерческой, куда выгоднее вкладывать?

Рынок частных инвестиций Петербурга меняет приоритеты. 5-10 лет назад жилая недвижимость считалась практически единственным надежным способом сохранить и приумножить накопления. В конце 2014-2015, когда курс рубля стремительно упал, частные инвесторы скупали квартиры в новостройках подъездами, чтобы хоть как-то сохранить средства. Ситуация привела к тому, что на рынке появился большой объем аналогичного предложения – квартиры-студии и однокомнатные квартиры в сданных домах в Девяткино, Мурино, на Парнасе, в Шушарах, и значительная доля осталась не востребована рынком. Последние 2-3 года частные инвесторы стали более тщательно относиться к выбору активов.

Жилая недвижимость по-прежнему остается самым популярным инструментом. Инвесторы приобретают квартиру на этапе «котлована». Далее есть два пути: сдать в аренду или перепродать.
Первый вариант – покупка квартиры для сдачи в аренду – менее привлекателен, хотя и гарантирует постоянную ежемесячную прибыль. Окупаемость может составить 15-20 лет, а доходность – всего 5-6 % при условии заключения долгосрочного договора. Не стоит забывать и о том, что жилая недвижимость с каждым годом теряет рентабельность, устаревает. На плечи собственника квартиры ложится дополнительная нагрузка – поиск арендатора, отслеживание платежей, необходимость ремонта и так далее. В последнее время арендный бизнес становится менее перспективным. Инвесторы предпочитают покупать недвижимость для дальнейшей перепродажи по переуступке после ввода дома в эксплуатацию, что может принести доходность до 11-12%. Для сравнения, доходность банковских вкладов достигает максимально 8 %.

Но покупка квартиры на нулевом этапе несет за собой ряд рисков. Застройщик может перенести срок сдачи на длительный период или разориться, не смотря на ужесточения 214 ФЗ, которые призваны повысить ответственность застройщиков и обезопасить дольщиков. Возможно, после ввода в эксплуатацию лот не будет востребован среди покупателей.
Ввиду этих факторов инвесторы начали уходить в коммерческую недвижимость, хотя порог входа здесь порядком выше, чем в жилом сегменте, но и показатель доходности серьезнее. Кроме того, инвестор может входить в проект как соинвестор вместе с другими коллегами, приобретая один актив.

С каждым годом растет интерес ко встроенным помещениям под стрит-ритейл. Такие лоты могут приносить доходность в 12-13 % и окупаться за 7-8 лет в зависимости от локации и при наличии качественного арендатора. Если говорить про новые районы, то их активно осваивают крупные продуктовые сети: «Магнит», «Пятерочка», «Дикси» и так далее, алкомаркеты, предприятия сферы услуг, небольшие кафе. Но стоит четко понимать, что спрос на встройку со стороны арендаторов появится, когда ЖК будет активно заселяться.

Еще один привлекательный сегмент с точки зрения рентабельности – офисная недвижимость. В данном случае инвестор приобретает отдельные офисные помещения в бизнес-центрах. Доходность от сдачи в аренду может достигать 10-11% годовых. Но в Петербурге данный вид частного инвестирования встречается редко. Причина тому – ограниченный объем предложения. Как правило, офисные объекты строятся для сдачи в аренду или для последующей перепродажи полностью. Случаи продажи бизнес-центров отдельными лотами небольшого метража или хотя бы поэтажно единичны. Если объект выводят на продажу по частям, то он очень быстро раскупается. Например, такая практика была у RBI, «Петербургской недвижимости». «ЛенСпецСМУ» выводит на рынок 2 корпуса бизнес-центра (6 и 10 тыс. кв.м) в составе ЖК «Царская столица», вероятно, что они будут продавать объекты по этажам.

Высокие перспективы имеет сегмент апартаментов. Он набирает популярность как у девелоперов, так и у инвесторов. Для последних он интересен более низким порогом входа, чем в других сегментах коммерческой и жилой недвижимости. И даже несмотря на более высокий процент налога, чем в жилом сегменте, и более высокие коммунальные платежи, апартаменты привлекают инвесторов – как правило, объекты имеют хорошую локацию, комфортную стоимость и спрос со стороны арендаторов.

Одним из ключевых критериев инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости служит профессиональное управление активами. Приобретая помещение под стрит-ритейл, офисные площади или апартаменты, собственник заключает долгосрочный, прозрачный, юридически чистый договор с управляющей компанией, которая будет заниматься управлением объекта: сдавать его в аренду, нести ответственность за техническое и инженерное состояние, обслуживание и так далее, и при этом получать свой процент от прибыли.

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate