• Главная /
  • Блог /

Посмотрите видео о нашей работе

Мы вышли из зоны комфорта: мировая экономика и рынки недвижимости

В условиях самоизоляции Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, продолжает анализировать влияние пандемии и кризиса на мировые показатели и цифры рынка недвижимости.

Конечно, мне бы хотелось заглянуть в глаза всем коучам, тренерам, гуру личностного роста и мастодонтам лидерства, и, как в гуляющем меме спросить: «Ну ок, а дальше то что?». Весь мир вышел из зоны комфорта, скажете нам, что будет? Есть ли уже сейчас шок спроса и шок предложения? Какие цифры падения прогнозируются для мировых экономик? Безработица будет временной или системной? Выдержат ли банки нагрузку? Ликвидность обнулится? Справятся ли государства? Что будет с рынками недвижимости? Смогут ли рынки восстановиться? Впрочем, ладно, вы по профилю о другом, вы больше за риторику, ораторское мастерство и так далее. А мы за точные науки и привыкли копаться в цифрах, хоть какая-то зона комфорта нам осталась. Вот и попробуем разобраться.

Два с половиной сценария: V, U и U пикирующая в L

Существует ровно два с половиной сценария выхода мировой экономики из-под влияния пандемии. Один – оптимистичный, второй – наиболее-вероятный, половина незакончено сценария пессимистична.  Чтобы не нагружаться цифрами, поговорим в формате букв. Признаться, мне так тоже удобнее, потому что прогнозы коллег-экономистов, выраженные в цифрах не самые простые для объяснения с точки зрения эконометрики, математической статистики, помноженных на опыты прошлых кризисов.

  1. Прошлые кризисы дают нам надежду на то, что после падении будет рост. Это факт, который не подвергается сомнению.
  2. Сомнения или неопределенность связаны непосредственно с пандемией. Как долго мир просидит на карантине? Как сильно за это время упадет потребление и производство? Как долго будет происходить восстановление?

Из этих вводных и строятся прогнозируемые сценарии.

Сценарий первый – оптимистичный: буква V:

  • Сейчас мы падаем. Резко и стремительно.
  • Далее наступает момент победы над пандемией, мировые экономики идут в рост, взрывной и резкий, практически без временного лага.

Сценарий второй – наиболее вероятный: буква U:

  • Да, мы падаем. Все также резко и стремительно.
  • Далее наступает момент победы над пандемией. Мы сталкиваемся с временным лагом, на формирование которого повлиял ряд факторов, связанных с одной стороны с разрывом производственных и торговых цепочек, с другой стороны – с психологическим результатом для населения – люди не сразу вернутся к привычной модели потребления и из режима самоизоляции будут выходить осторожно и не быстро. В течение этого лага экономики балансируют в той точке, куда они упали, демонстрируя незначительный рост.
  • Далее идет восстановление ускоренными темпами.

Пессимистичная половина незаконченного сценария: буква U превращается в букву L:

  • Время нахождения в самой нижней точке падения затягивается тем, что, например, приходит вторая волна пандемии или тем, что эта точка оказалась слишком низко и directed by Robert Weide.

Честно говоря, я хочу, чтобы был сценарий c кодом V, мне и буква эта нравится, как минимум. Но, с очень высокой вероятностью будет U, на то он и наиболее вероятный.

Причины следующие:

  • Мир встретил пандемию неодновременно, восстановление будет также не в один момент для всех.
  • Различные отрасли экономик также будут восстанавливаться неравномерно. Эта неравномерность будет влиять на создание временного лага.
  • Люди будут сохранять осторожность в течении какого времени после победы над пандемией и это в определенной степени затормозит восстановление потребительского спроса.

«Окей, а что с недвижимостью?» – возможно, спросите вы

– В недвижимости все тоже самое, – уверенно отвечу я. – Сценарий U, причем для разных сегментов нижняя загогулина будет разной длины. Ниже – по возрастанию длины загогулины.

Офисный сегмент

Отрицательный шок спроса – это минус. Отсутствие положительного шока предложения на входе в кризис – это плюс. Я искренне не верю, что 2021 год мы встретим на удаленке и часть офисных пространств будет сдаваться в аренду для игр в пейнтбол или страйкбол.

Мы переформатируем офисы, это правда. Мы увеличим расстояния между сотрудниками. Мы увеличим количество хот-десков. Мы потратимся на мощные и быстрые ноутбуки сотрудникам. Мы потратимся на качественное оборудование, обеспечивающее чистый воздух и дезинфекцию офисных пространств. Мы увеличим потребление мыла, в конце концов, но из дома работать вряд ли будем.

В сухом остатке – сфера услуг будет восстанавливаться медленнее, чем сфера производства. Стремительно сжавшийся спрос поредеет, но трансформируется в отложенный. На фоне отсутствия перепроизводства в офисном сегменте мы вернемся к привычным цифрам по поглощению уже к концу 2020 – началу 2021. При условии того, что пандемия остановится к лету, спрос начнет реализовываться к осени.

Складской сегмент

Очень похожая ситуация, что и в офисах. Производства останавливаются или сокращаются, оборот продукции для заполнения складов не растет. Но при этом у нас практически нет излишков площадей, вакансия на историческом минимуме. Да, сейчас произойдет некоторое высвобождение площадей, которое, однако, будет относительно быстро поглощено с восстановлением производства. А с восстановлением потребительского спроса мы опять рискуем оказаться в дефиците качественных складов, в том числе и потому, что объемы нового строительства сократятся, и мы останемся с тем, что есть сейчас и с тем, что будет достроено в этом году.

Торговый сегмент

С корректировкой на пандемию, можно спрогнозировать, что по итогам года снижение оборотов розничной торговли составит до 8% и это консервативно-позитивный прогноз.

Плохая новость в том, что если в 2020 оборот упадет на 8%, то процесс восстановления оборота даже до уровня прошлого года будет сложным и долгим ввиду следующих факторов:

  • рост уровня безработицы ввиду сокращения экономики;
  • высокая кредитная нагрузка населения на текущий момент (за последние два года ипотека росла: +15% в 2019, +23% в 2018, +15% в 2017, объем потребительского кредитования тоже демонстрируют рост с 2018 года).

В 2015 году оборот розничной торговли восстановился за 2 года и демонстрировал рост по настоящий момент.  Сейчас можно с осторожностью говорить о сопоставимых сроках восстановления спроса и, соответственно, роста оборота розничной торговли, принимая во внимание меры соц. поддержки и отсрочки по выплатам кредитов и ипотеки, анонсированные Правительством РФ.

Этот кризис девелоперы и операторы встречают подготовленными в части опыта и, однозначно, как и в прошлый раз будут найдены компромиссы по ставкам. К тому же, важным фактором сохранения баланса является факт того, что рынок и так не перегрет, часто ставка частично привязана к обороту. Мы считаем, что компромиссы будут краткосрочными, потому что на данный момент на рынке практически нет неадекватных ставок.

Гостиничный сегмент

Мой любимый. Но, к сожалению, самый пострадавший. Упавший первым, восстановится последним. Предполагаю, что гостиничный сегмент ждет масштабная реструктуризация. Мы рискуем лишиться подсегмента мини-отелей и несетевых игроков, часть из которых вряд ли сможет вернуться. Вероятно, некоторые станут офисами, на мощностях других возникнут новые сети. Но факт в том, что люди начнут путешествовать не очень скоро. И наш гостиничный сегмент спасет пока только внутренний познавательный и бизнес-туризм, который, я очень надеюсь, восстановится к середине лета. А до уровня привычной среднегодовой загрузки мы вернемся к концу 2021 года. И, скорее всего, это будет обусловлено в большей степени сократившимся предложением, нежели стремительным восстановлением туристического потока до уровня докризисных цифр.

Читайте также

Заметили ошибку? Выделите текст и нажмите CTRL+ENTER

Запросы (0)

ИзбранноеСмотреть на карте

Смотреть на карте

Закрыть

Этот сайт использует куки-файлы и другие технологии, чтобы помочь вам в навигации, а также предоставить лучший пользовательский опыт, анализировать использование наших продуктов и услуг, повысить качество рекламных и маркетинговых активностей.