Невский проспект “сохраняет лицо”

На главной магистрали Санкт-Петербурга Невском проспекте все самое-самое: самые высокие арендные ставки, самая большая проходимость и самый пестрый набор арендаторов.

Портрет типичного арендатора

Условно стрит-ритейл на Невском делится на 3 большие группы: 
-  “Исторические” – магазины, кафе и рестораны, работающие не менее 15-20 лет на Невском проспекте. Часть из них наследники еще советских магазинов или ресторанов, находившихся в этом месте. Например, «Литературное кафе» на углу Невского и набережной реки Мойки или Аптека «Петрофарм» на Невском 22, которую с недавнего времени пытается выселить Фонд имущества.

-  “Международные” – иностранные сети, открывшие магазин или ресторан на Невском для статуса, точно так же как открывают на других главных улицах мировых столиц. Зачастую из-за высоких арендных ставок, такая точка может быть не самой рентабельной с точки зрения доходности, но необходима международному бренду для представительства и позиционирования. Среди таких сетей Nespresso в историческом доме Елисеевых на Мойке, Starbucks на Невском 26, Zara в Доме Мертенса, Benetton на Невском 56 и другие.

- “Современные российские” – молодые российские компании, прежде всего – общепит, занимающие помещения в среднем по 5-7 лет. Сюда относятся рестораны холдингов Гинза, Food Retail Group, Market place и многие другие. Среди магазинов отмечу рост числа сувенирных магазинов, обусловленный увеличением потока российских и иностранных туристов.

Как Невский проспект переживал кризис?

Серьезная ротация арендаторов происходит во время экономического кризиса. Недавно завершившийся кризис 2014-2016 годов не стал исключением.  В самые неопределенные периоды 2015 года уровень вакансии достигал 18-20%, при суммарной площади встроенных коммерческих помещений на Невском проспекте около 90-100 тыс. кв. м, в абсолютных цифрах вакансия достигала 20 тыс. кв. м. На фоне снижения покупательской активности в кризис, а также валютных колебаний, многие арендаторы съезжали из премиальных локаций, тем самым заставляя собственников снижать ставки аренды, отказываться от валютных договоров и даже переходить на % от оборота, что для Невского проспекта нетипичное условие.

Сегодняшние главные герои Невского проспекта.

В результате таких изменений к началу 2017 года на Невском проспекте изменился профиль арендаторов. Добавились продуктовые ритейлеры, например, «Перекресток» в Перинных рядах, и большое количество новых кафе, ресторанов и баров, которые ориентированы на туристов и жителей города. В 2014-2016 годах на Невском открылось не менее 3-х сувенирных магазинов открытых круглый год, несмотря на явную сезонность туристического рынка.  Большинство fashion арендаторов осталось на старых локациях, а часть поменяли прописку на Старо-Невский проспект, который, похоже, скоро станет новой fashion улицей города. Трендом последних 3-х лет стал рост числа хостелов и мини-отелей на Невском проспекте и на прилегающих улицах, что коррелирует с ростом сувенирных магазинов, и тоже является следствием увеличения потока туристов, в том числе из-за грядущего чемпионата мира по футболу.

Резюме

В целом, несмотря на экономические колебания, Невский проспект сохранил подавляющие большинство докризисных арендаторов. Ротация не носила массового характера и не повлияла на привлекательность магистрали для международных и российских арендаторов. Благодаря такой устойчивости, инвестиционная привлекательность покупки встроенных помещений на Невском проспекте сохраняется, независимо от экономических спадов.

Михаил Рожко Директор отдела Торговой недвижимости IPG.Estate