Почему в Санкт-Петербурге с 2015 года сохраняется дефицит складских площадей?

В период с 2015 года до настоящего момента на рынке Санкт-Петербурга ощущался дефицит складских площадей. Что происходит на рынке сейчас и стоит ли ждать изменений до конца 2023 года рассказывает Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate.

Формирование и развитие рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга

Рынок складской недвижимости достаточно молодой для Санкт-Петербурга, начал формироваться в период с 2007 года. Колебание роста предложений и спроса происходит циклами. В период ввода в эксплуатацию большого количества складских помещений собственники конкурируют за клиентов, что приводит к снижению ставки, и арендаторы могут выбирать варианты на очень выгодных для себя условиях. Затем в течение 3 лет идет полное поглощение вакантных площадей, что приводит к пику спроса на складскую недвижимость, который сохраняется еще 3-4 года пока строятся и вводятся в эксплуатацию новые объекты.

Почему собственники не выводили новые объекты?

В 2014 году наблюдался рекордный ввод новых площадей - это около 500 тыс. кв. м. К 2017 году завершилось полное поглощение, и рынок пришел к достаточно низкой вакансии, что должно было дать виток для нового цикла. Но события 2014 года повлияли на решения девелоперов, и строительство новых объектов было отложено на 2019-2020 гг. В 2020 году ожидался ввод порядка 300 тыс. кв. м. Пандемия внесла свои коррективы: сложность в прогнозировании спроса и колебания ключевой ставки снова отодвинули сроки строительства. В результате 2020-2021 гг показали, что рынок индустриальной недвижимости достаточно стабильный и медленно реагирует на внешние изменения, спрос на данный вид недвижимости сохранился.

Повлияет ли “высвобождение” и субаренда на уровень вакансии?

В 2021 году спрос приумножился, развитие маркетплейсов, переход многих точек розничной торговли в онлайн привело к острому дефициту складских площадей. Компании быстрыми темпами поглощали вакантные помещения, конкурируя не только между собой, но и между своими же внутренними направлениями.

На 2022 год было анонсировано строительство порядка 350 тыс. кв. м., однако в феврале высвобождаются складские площади в результате ухода иностранных компаний с российского рынка. Более того, появляется скрытая вакансия, некоторые компании предлагают излишки своих площадей в субаренду. Таким образом совокупная вакансия увеличивается на 3-3,5%.

Если в середине 2021 года ставки аренды на склады класса А были в районе 550 руб. с НДС и операционными расходами, отдельно коммунальные платежи, то к концу года они достигли пика своих значений, поднялись более чем на 50% и составляли 850 - 900 руб. за кв. м. На данный момент при увеличении вакансии ставка снизилась, и текущая цена за кв. м складских помещений класса А составляет 750 - 800 руб.

Стоит ли ожидать ввод новых площадей до конца 2023 года?

В текущих условиях не стоит ожидать строительства новых спекулятивных площадей. Девелоперы понимают, что в сегодняшнем нестабильном положении формат build-to-suit также слишком рискован. У компаний заказчиков есть выбор из предлагаемых готовых объектов и выгоднее их переоборудовать, чем вкладывать средства в строительство новых. Если и будет ввод, то он будет минимальный - завершится строительство уже начатых складских помещений.