Реконцепция: вакцина для торговых центров

Пандемия оказала деструктивное влияние на сегмент торговой недвижимости в России и в Петербурге в частности. После гостиниц, которые были полностью заблокированы от туристического потока, торговый сегмент пострадал сильнее всего. Повлиял ли коронавирус на стоимость торговых объектов и интерес к ним со стороны инвесторов? Вернутся ли арендаторы в торговые центры? Спасёт ли реконцепция рынок торговых объектов? На эти и другие вопросы ответил Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

Формирование дохода собственников ТЦ

Торговый комплекс – это центр взаимовыгодных отношений операторов и девелоперов. Современный формат арендных отношений собственника ТЦ и арендатора подразумевает несколько форматов арендных расчетов:

• выплата арендной ставки,

• процента от оборота,

• комбинированная схема (фикс + процент от оборота).

Как правило, крупные операторы платят процент с оборота. Так работают Inditex (Zara, H&M), Макдоналдс и другие известные бренды. Это трафикообразующие операторы, которые демонстрируют высокие обороты и приносят соответствующий доход собственнику ТЦ.

При профессиональном управлении объектом порядка 40% арендаторов – это крупные известные бренды, которые выполняют трафикогенерирующую функцию и приносят значительную часть прибыли.

Но в 2020 вне зависимости от процента операторов, генерирующих трафик, торговые центры потеряли оборот из-за ограничений, связанных с распространением вируса.

Сильнее негативное влияние ощутили небольшие арендаторы, которые скреплены договорными отношениями о выплате арендной ставки и также остались без доходов на время локдауна.

В ковидных условиях ради сохранения устоявшегося тенант-микса (набора арендаторов) стороны шли на взаимные вынужденные уступки. Таким образом собственникам удалось сохранить ядро торгового комплекса и обеспечить доход после снятия ограничений.

Отсутствие инвестиционного интереса: риски

В 2020 году на рынке не было заключено крупных сделок по продаже торговых площадей. Инвесторы взвесили масштаб постпандемийных последствий, выраженных в отношениях с арендаторами, и не готовы были идти на огромные риски – было неизвестно, с каким процентом заполняемости торговый центр откроется по окончании локдауна.

Также для инвесторов риски обусловлены сложностью высвобождения объекта коммерческой недвижимости из-под залога. Девелоперам невыгодно строить на собственные средства, и для возведения нового объекта берётся кредит под залог уже построенной недвижимости.

Ситуация на рынке привела к росту ставок капитализации по торговой недвижимости. Это подкрепило опасения инвесторов, и вложения в покупку крупных стрессовых активов не были реализованы.

Изменения потребительских привычек

Со снятием ограничений до 80% потребителей вернулись в торговые центры, а средний чек их покупки снизился. Это говорит о покупательской осторожности.

Спрос сместился в сторону товаров первой необходимости. Товары длительного потребления, отошли на второй план.

Так наступила смена стратегии с потребления на накопление, что негативно сказывается как на торговых центрах, так и на экономике в целом.

Смотря на мировую статистику, мы обнаруживаем повторение сценария первой волны и закрытие некоторых европейских стран. Возможно, локдаун настигнет и Россию, в связи с чем среднестатистический потребитель предпочитает сохранять накопления и дальше.

Изменение стратегии потребления повышает риски при приобретении ТЦ. Возврат к привычной модели невозможно предугадать, так как вопрос массовой вакцинации еще не нашел практического применения, и не факт, что он будет одобрен большей половиной населения.

Угроза торговому сектору: потребитель и арендатор

В первом приближении пандемия оказывает прямое влияние на изменение торгового сектора.

Снятие ограничений с торговых центров не смогло обеспечить 100% посещаемости – около 20-25% людей все еще остерегаются общественных пространств, и велика вероятность их безвозвратного ухода. Это влечет падение трафика, что приведёт к высвобождению части площадей.

Многие торговые операторы могут найти ведение онлайн-бизнеса наиболее выгодной концепцией, ведь это требует затраты лишь на аренду склада, поддержание сайта, рекламные кампании, и комиссию платежной платформе.

Вероятность каждого из исходов приведёт к высвобождению торговых площадей, и по окончании пандемии собственнику ТЦ придется задуматься над реализацией пустующего пространства.

Предпосылки к реконцепции торговых площадей

Вопрос пересмотра эксплуатации площадей встал задолго до пандемии, когда интернет-торговля получила серьезное развитие. Уже в тот момент реконцепция торгового центра 

стала считаться неотъемлемой мерой для соответствия тенденциям рынка торговой недвижимости. Пандемия лишь ускорила этот процесс.

ТЦ будущего: когда и каких перемен ожидать?

Все рассмотренные явления позволяют допустить частичную смену функционала ТЦ в обозримом будущем. Доступность локаций торговых объектов даёт собственникам возможность интегрировать общественные пространства внутрь своего проекта.

• Стратегически верной может стать реконцепция ТЦ, ориентированная на организацию коворкингов, ведь многие комплексы располагаются рядом с метро и крупными ЖК. С учетом роста самозанятости и вероятностью принципиальной переориентации на «удалёнку», интерес к гибким офисам будет соответственно возрастать.
• По окончании пандемии потребительское поведение изменится, и собственники уже сейчас должны сосредоточиться на отслеживании новых привычек клиентов и разрабатывать проект реконцепции их ТРК.
• Волна попыток проведения реконцепции будет зафиксирована по прошествии нескольких лет. Этот срок зависит от скорости восстановления собственниками ТЦ финансовых показателей своих объектов. Реконцепция – крупная инвестиция, тяжело осуществимая в рамках сложившихся условий.