• Главная /
  • Блог /

Посмотрите видео о нашей работе

#IPGMarketInSight: Складской сегмент и логистика в условиях кризиса, пандемии, закрытых границ

 

Тему ведет Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate:

Как чувствуют себя собственники в период кризиса?

Собственники объектов индустриально-складской недвижимости находятся на перепутье. Те девелоперы, которые сейчас уже начали строить склады, безусловно их достроят и введут в эксплуатацию, а те девелоперы, которые планировали и анонсировали ввод крупных складских проектов, но пока не начали стройку, сейчас находятся в сомнениях – стоит ли выводить объекты в текущих условиях или стоит временно заморозить данные проекты до лучших времен? Вопросы обоснованы:

  • В первую очередь это связано с невозможностью прогнозирования ни поведения экономики, ни будущих арендных ставок. Также нельзя предугадать, насколько платежеспособными окажутся арендаторы. Неизвестность вводных затрудняет финансовое моделирование проектов.
  • Падение курса рубля сказалось на стоимости строительства. Мы видим, что, с одной стороны, происходит рост стоимости строительства, с другой – арендодатели обращаются за сокращением арендных ставок. В таких условиях сроки окупаемости новых объектов непредсказуемы. С нашей точки зрения, те проекты, которые сейчас строятся – это порядка 150 тыс. кв.м складской недвижимости, – будут завершены к концу года.
  • Что касается новых проектов – порядка 80 тыс. кв.м, то на настоящий момент есть большие сомнения, что собственники все-таки решатся запустить их в реализацию. Скорее всего они будут оценивать как заполняемость текущих функционирующих и достраиваемых объектов, так и модели поведения арендаторов в современных реалиях. Есть вероятность, что в настоящих условиях арендаторы будут оптимизировать складские площади, предлагать в субаренду излишки площадей, некоторые и вовсе съезжать, тем самым будут высвобождаться складские площади.

В каком состоянии рынок находится сейчас?

По итогам 1 квартала 2020 года уровень вакантных площадей в складских объектах держится на достаточно низком уровне – около трех процентов. В условиях кризиса многие компании рассматривают вопрос оптимизации как площадей, так и ставок аренды. Не исключено, что в текущий момент многие компании захотят переговорить со своими текущими арендаторами о сокращении площадей, понижении ставки, отсрочке или других льготных условиях. С нашей точки зрения, и арендатору, и собственнику необходимо договариваться и искать компромисс, проявлять лояльность друг к другу. Риски для обеих сторон сейчас очень велики.

Неизвестно, насколько затянется нынешняя ситуация. На примере Китая можно увидеть, что вирус был остановлен за три месяца, и сейчас страна начинает восстанавливать производственные мощности. Если говорить о США, Европе или России, можно предположить, что в экономика этих стран будет реабилитироваться медленнее. Однако предполагать, сколько продлится кризисная ситуация в нашей стране, пока невозможно.

Как переживают пандемию и кризис арендаторы?

  • Фармацевтические компании чувствуют себя уверенно: люди запасаются медикаментами впрок, поэтому ощущается рост продаж.
  • Алкогольные компании после падения курса рубля переориентировались на продажу отечественной продукции (ценовой сегмент – средний и ниже среднего). Их расчеты оказались верными – население закупает спиртную продукцию на случай изоляции и строго карантина.
  • Производственные компании, которые работают с действующими контрактами на изготовление продукции из российского сырья, сохраняют процессы и позиции на рынке. Такие игроки находятся в поисках новых качественных складских площадей, производственного спада в этой области пока не ощущается.
  • Производственные компании, которые хотя бы частично используют импортные детали или сырье, на данный момент притормозили планы на развитие. Кто-то находится в поисках альтернативных поставщиков сырья на территории РФ. Но проекты по расширению или оптимизации поставлены на паузу.
  • Логистические компании частично находятся в «режиме ожидания». Однако есть и исключения, например, изменения не так затронули те организации, которые занимаются доставкой продуктов питания, еды. Компании укрепили позиции в связи с повысившимся спросом на их услуги.
  • Транспортные компании, бизнес-процессы которых связаны с перевозкой товаров между разными странами, например, странами СНГ, Прибалтики и так далее, на настоящий момент не могут осуществлять свою деятельность из-за закрытых границ. Ввиду того, что в краткосрочной перспективе границы останутся закрытыми, некоторые транспортные кампании будут перестраивать бизнес и логистические процессы.

Краткосрочные прогнозы по ставкам, вакантным площадям и спросу

Сейчас уровень арендной ставки остается стабильным: к примеру, на склады класса «А» ставка составляет 500 – 550 рублей за квадратный метр с НДС и операционными расходами. Пока что нельзя спрогнозировать её существенный рост или снижение.

На нашей памяти были затяжные кризисы 2008, 2014 года – показатели цикличности экономики. Однако нынешняя ситуация беспрецедентна, так как в ее основы легли два фактора: пандемия коронавируса, когда под угрозой оказались здоровье и жизнь людей, а также падение цены на нефть и девальвация рубля.

Совокупность обстоятельств не дает возможности делать долгосрочные прогнозы на будущее. Тем не менее, можно предположить, что до конца года ситуация с арендными ставками кардинально не изменится. Объема вводимых площадей недостаточно, чтобы обвалить рынок или существенно снизить ставки.

Конечно, арендаторы обращаются за снижением ставки, но на открытый рынок это пока не влияет. А те арендодатели, которые проявят гибкость и пойдут на компромисс, смогут удержать текущих арендаторов на время пандемии и после преодоления эпидемии окажутся в более выгодном положении. Потому что после этого рынок окажется в уже знакомом состоянии – под давлением нефтяного кризиса.

Когда экономическая ситуация начнет стабилизироваться, начнет восстанавливаться и деловая активность. При этом некоторые отрасли станут стремительно развиваться. Так, после кризиса 2008 года первыми сделки на аренду площадей в складах класса «А» заключались с известными производственными компаниями, к примеру, Scania и Phillips. Именно производственные компании, а не логистические или какие-либо другие отрасли, будут в первой волне желающих занять качественные складские площади.

Из-за спада деловой активности сформируется отложенный спрос на складские помещения. По завершении пандемии и кризиса наступит либо взрывное наполнение складов, либо постепенное восстановление спроса на них. Мы не считаем, что рынок ждет долгая рецессия. Есть надежда, что концу года среди собственников возобновится активность и начнется строительство новых объектов, а среди арендаторов – востребованность складских площадей.

Читайте также

Заметили ошибку? Выделите текст и нажмите CTRL+ENTER

Запросы (0)

ИзбранноеСмотреть на карте

Смотреть на карте

Закрыть

Этот сайт использует куки-файлы и другие технологии, чтобы помочь вам в навигации, а также предоставить лучший пользовательский опыт, анализировать использование наших продуктов и услуг, повысить качество рекламных и маркетинговых активностей.