Еда в формате: как развивается продуктовый сегмент на рынке коммерческой недвижимости Петербурга

Продуктовые магазины традиционно лидируют в спальных районах, отмечает Knight Frank St. Petersburg. На их долю приходится чуть более 26% от общего объема арендованных площадей. Похожая ситуация наблюдается и на крупных периферийных магистралях города. А вот в главных торговых коридорах их гораздо меньше (примерно 5,9%), что в целом закономерно.

По мнению консультантов из JLL, сегодня на рынке продуктового ритейла можно выделить два основных тренда. Во-первых, сети рассматривают различную «географию» и в зависимости от возможностей конкретной локации готовы адаптировать собственные форматы. Так, например, появляются магазины меньшей площади. Второй тренд – расширение сети за счет поглощения более слабых игроков. Такие сделки позволяют поддерживать экспансию за счет более эффективного использования уже действующих площадок.

В крупноформатной нише наиболее динамично развивается «Лента», которая заметно укрепила свои позиции, приобретя бизнес сети K-Ruoka. Благодаря этой сделке, закрытой в конце прошлого года, доля ритейлера на питерском рынке превысила 14%. В местном портфеле «Ленты» теперь имеются 32 гипермаркета и 10 супермаркетов общей торговой площадью 214 000 кв.м (по данным Colliers International).

За минувший год оператор запустил и несколько собственных магазинов. Так, новый супермаркет заработал в петергофском ТРК «Ракета» (1250 кв.м). Еще один открылся на первом этаже паркинга, входящего в состав ЖК «Граффити» на Шуваловском пр., 40. Примечательно, что в доме напротив уже имеется «Лента».

Темпы развития «О’Кей» по-прежнему достаточно низкие. И хотя в декабре участники рынка вовсю обсуждали возможную продажу «О’Кей» другим крупным операторам, в минувшем году компания снова начала открывать магазины в Петербурге (две новых точки запустили ул. Партизана Германа и в ТЦ «Ривер Хаус»). Всего в городе сейчас работает около 40 магазинов сети.

Из ближайших закрытий стоит упомянуть уход «Призмы» из ТРК «Гранд Каньон». Для владельцев сети этот гипермаркет (8000 кв.м) оказался убыточным. Сказался и переизбыток подобного формата торговли. В том же ТРК, но в более доступном месте, работает «О'Кей». А неподалеку теперь открылась еще и «Лента» (в здании бывшего магазина K-Ruoka).

В сегменте «шаговой доступности» крупнейшими игроками остаются сети «Пятерочка», «Магнит», «Дикси», «Народная 7Я семьЯ» и «Полушка». Конкуренция жесткая: с каждым годом нарастить обороты за счет новых объектов становиться труднее. Тем не менее, в 2017-м Х5 Retail Group планирует открыть на Северо-Западе 240 «Пятерочек», ближайший федеральный конкурент – краснодарская сеть «Магнит» – заявляет о 250 магазинах. Впрочем, оба не раскрывают, сколько торговых точек придется непосредственно на Петербург и Ленобласть.

В общей сложности, по данным 2gis.ru, под вывеской «Пятерочка» в городе торгует более трех сотен универсамов. Новые точки открываются с завидной регулярностью.

Развивается и более респектабельный «Перекресток». Минувшей осенью один из магазинов заработал в ЖК Skandi Klubb на Петроградской стороне, другой появился во Всеволожске. В ближайшее время откроется «Перекресток» и в самом «золотом треугольнике» – в ТК «Перинные ряды» на Думской улице. Компания арендовала там весь цокольный этаж здания (1387 кв.м). Ранее открывшиеся точки X5 обновляет, апгрейд уже прошли 65% магазинов. Полностью переформатировать эту сеть оператор намерен в следующем году.

Около 300 адресов – на счету у сети «Дикси». У «Магнита» в Петербурге работает только 184 магазина. Свыше 120 дискаунтеров насчитывает сеть «Полушка». Ее собственник,  холдинг «Продовольственная биржа», также управляет сетями «Всенародный» и «Лайм», а в феврале приобрел девять магазинов сети «Лукошко». Кстати, в минувшем году «Полушка» ушла с рынка Москвы, планируя сосредоточить свой бизнес в Петербурге и Новгороде.

С начала 2017 года ТД «Интерторг» открыл в городе уже два новых универсама «Народная 7Я семьЯ», увеличив их общее количество в регионе до 238 адресов (с учетом области).

Другая сеть «Интерторга» – SPAR – тоже нарастила объемы, открыв на углу пр. Дунайского и Космонавтов гипермаркет площадью 8500 кв.м. Магазин стал «якорным» арендатором ТК «Дунай». В прошлом году компания приобрела два участка под строительство своих гипермаркетов - на углу Ленинского пр. и пр. Героев (за 470 млн рублей) и на проспекте Маршала Блюхера (за 180,7 млн рублей).

В планах еще одного сетевика – «РеалЪ» – открыть в этом году десять супермаркетов (в 2016-м сеть запустила 14 новых точек), потратив на них около 140 млн рублей. Пока что в управлении оператора – 56 магазинов в Петербурге и области.

В премиальном сегменте активность проявляет сеть магазинов «Азбука вкуса», которая планирует открыть десять минимаркетов АВ Daily площадью не более 200 кв.м каждый. Этот формат компания продвигала пока лишь в московском регионе. На данный момент в Петербурге работает пять супермаркетов «Азбуки вкуса».

Структура торговых коридоров Петербурга

 По данным Knight Frank St Petersburg

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Александр Просенков, руководитель департамента street retail компании Colliers International в Санкт-Петербурге:

- Продуктовые операторы формируют спрос на густозаселенные жилые кварталы. Необходимые для ритейлеров метражи проще подбираются в новостройках. Как правило, это магазины формата «у дома», площадью около 100 кв.м. Индивидуальные предприниматели заезжают в помещения без ремонта сроком в среднем на 11 месяцев. Сетевые же операторы подписывают долгосрочные контракты на 7-10 лет. Ценники зависят во многом от конкретного местоположения: проходимости, автомобильного трафика, визуализации объекта и парковки. Ставки аренды на площади от 300 кв.м в «спальниках» варьируются от 650 до 1200 руб./кв.м в месяц.

Одним из наиболее актуальных трендов сегодня является услуга доставки продуктов на дом. Такую опцию начали предлагать магазины высокой и средней ценовой категории: «О’КЕЙ», «Лента», Prisma. Следует упомянуть и появление широкой линейки кулинарии, мини-кафетериев в супермаркетах высокого класса, преимущественно расположенных в бизнес-центрах. В большинстве своем это рассчитано на сотрудников, которые по пути домой приобретают готовую продукцию.

Юлия Корчемная, руководитель направления стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге:

- Операторы в первую очередь ориентируются на необходимую им локацию, и уже под нее готовы подстраивать свой формат. В числе активных участников рынка можно назвать такие сети как X5 Retail Group (бренды «Перекресток» и «Пятерочка»), «Дикси», «Азбуку Вкуса» с форматом «АВ daily», Spar, «7Я Семья». Точечно «садится» на новые места «Глобус Гурмэ».

Большинство продуктовых ритейлеров готовы поддерживать ставки на уровне 1500-2000 руб. за кв.м в месяц (даже в центральных частях города). Более высокую аренду магазины чаще всего не выдерживают и со временем закрываются. Как пример, закрытие ряда «Магнитов» у станций метро, где ставки были слишком высоки для продуктовика. Сейчас наблюдается развитие двух основных форматов: супермаркетов, под которые подыскивают площади 500-1000 кв.м, и магазинов «у дома», которые в зависимости от места готовы занимать помещения площадью около 300 кв.м. В целом такие объекты имеются.

Елена Тищенко, зам. руководителя отдела исследований рынка Maris | CBRE:

- Бюджетные продуктовые сети открывают новые магазины разных форматов – от «у дома» до супермаркетов. Один из самых активных игроков в этом сегменте – компания «Интерторг», развивающая розничные сети «Народная 7Я», «Идея» и Spar. Магазины эконом сегмента чаще всего запускаются сейчас в новых развивающихся районах, удаленных от центра города. В премиальном сегменте, например, «Азбука Вкуса» планирует открытие минимаркетов AB Daily, а Ginza Project анонсировала открытие своего первого магазина AllFoods. Такие ритейлеры, наоборот, ищут помещения преимущественно на центральных улицах города или в кварталах бизнес- и элитной застройки.

Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg:

- Продуктовые операторы находятся в тройке наиболее активных арендаторов. Высокая конкуренция на рынке подталкивает ритейлеров развивать ранее нехарактерные для них форматы. Например, «Лента» активно ищет помещения под супермаркеты, а «Азбука Вкуса» планирует по примеру московского опыта открывать магазины шаговой доступности с селективным набором продуктов.

Активно ведут себя магазины спиртных напитков, которые чаще всего появляются в спальных районах и занимают, как правило, помещения площадью 150-300 кв.м. Вслед за стартовавшими два года назад сетями алкомаркетов «Виньон», «РосАл 24» и «Выпь», в 2016-м на рынок вышли сети «Крепость 24» и «Русалка»; заявила о предстоящем запуске сеть «Красное и белое».

Михаил Рожко, директор отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate:

- В Петербурге достаточно активно начала развиваться сеть «Реалъ», активно ищет помещения «Лента», в некоторых районах – «Интерторг» (под магазины «Семья» и Spar). У «Пятерочки» и так высока концентрация действующих магазинов, поэтому запросов от них поступает меньше.

В большинстве своем интересуют площади от 300 до 1000 «квадратов», в некоторых случаях – до 3000 метров. Места, как обычно, нужны проходимые и проездные, с возможностью разгрузки. Если в планах – алкогольная лицензия, в требованиях учитывается удаление объекта на 100 метров и далее от спортивных, медицинских и детских учреждений. Заявки от частных предпринимателей, как правило, приходят на небольшие площади – от 150 до 250 метров, с четко определенным бюджетом. В отличие от сетей частники не могут позволить себе магазин лишь для того, чтобы просто обозначить свое присутствие в том или ином районе. Нет у них возможностей и вкладывать большой объем денег в строительство и отделку, поэтому рассматриваются максимально готовые помещения.

Ставки сильно дифференцированы: магазин в Красносельском районе может стоить дороже того, что расположен в центре, в зависимости от того, в каком конкретном месте он расположен. Но в среднем разброс составляет от 900 до 2500 руб./кв.м в месяц. Ежегодная индексация – в размере 5-8%.

Источник: KOMNED.RU