Инвестиционный цикл объекта недвижимости

Приобретение коммерческой недвижимости в качестве инвестиционного актива - распространенная мировая практика даже в нестабильные кризисные времена. Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, рассказал, что из себя представляет инвестиционный цикл коммерческого объекта, каковы цели игроков этого рынка, а также какой сегмент недвижимости «выбивается» из общей картины.

Девелопмент

Сложившаяся мировая практика делит весь рынок коммерческой недвижимости на две категории игроков: девелопер и инвестор. Девелопером является организация, создающая объекты недвижимости. Под её руководством осуществляется строительство проекта, как правило, с привлечением подрядной организации. Также для реализации проекта девелопер обращается к банковскому заёмному финансированию. Так, около 70% от всех вложений составляют заёмные средства.

Сам цикл девелопмента поделён на несколько этапов:

  • Приобретение земельного участка;
  • Инвестирование в выбор наиболее эффективного варианта использования;
  • Обеспечение разработки проекта;
  • Реализация строительно-монтажных работ.

Привлечение арендаторов и инвестора

Описанный процесс занимает около трёх лет, однако является лишь частью инвестиционного цикла объекта недвижимости. Следующий важный шаг предполагает выведение построенного объекта на окупаемость. Чтобы у проекта был стабильный денежный поток от аренды, девелопер заполняет проект арендаторами. Как правило, привлечение резидентов занимает от 3 до 5 лет. Таким образом, суммарно инвестиционный цикл длится до 8 лет.

По истечении этого срока, согласно европейской практике, девелопер стремится продать проект потенциальному инвестору. Это позволяет закрыть кредитное обязательство и на заработанные средства запустить новый проект.

Стороной инвестора, как правило, выступают либо профессиональные инвестиционные компании, либо крупные частные фонды, которым требуется обеспечить свою доходность и выплаты собственным инвесторам. Как показывает практика, одним из наиболее надежным объектом инвестирования для сбережения частных денежных средств является недвижимость.

Зная это, западные девелоперы заинтересованы в реализации своих проектов, однако российские придерживаются иной стратегии. Как правило, девелопер, ведущий свою деятельность на рынке России, предпочитает самостоятельно владеть объектом. По причине такого подхода к ведению бизнеса объем инвестиционных сделок у нас сравнительно невысок.

Гостиницы: исключение из правил

Гостиничная недвижимость существует вне контекста рынка инвестиций, и приобретение отеля как инвестиционного актива – редкий случай. Вкладываясь в любой другой вид коммерческой недвижимости, инвестор получает актив, наполненный арендаторами. При этом у него нет необходимости глубоко погружаться в управленческие функции, потому что их осуществляет управляющая компания в сегменте торговой, офисной или, например, складской недвижимости.

Индустрия гостеприимства – это операционный бизнес, требующей абсолютной вовлеченности и знания индустрии. Помимо этого барьера, сами гостиничные сети предпочитают придерживать свои активы. Масштаб проекта влияет как на имиджевую составляющую, так и на возможность экономить на издержках. Именно эти факторы выводят формат за скобки инвестиционного цикла.

Читайте также

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Заметили ошибку? Выделите текст и нажмите CTRL+ENTER

Запросы (0)

ИзбранноеСмотреть на карте

Смотреть на карте

Закрыть

Этот сайт использует куки-файлы и другие технологии, чтобы помочь вам в навигации, а также предоставить лучший пользовательский опыт, анализировать использование наших продуктов и услуг, повысить качество рекламных и маркетинговых активностей.