Амбиции торговой «неучтенки»

Ольга Кожевникова, руководитель отдела торговой недвижимости IPG.Estate, о перспективах развития малоформатных торговых центров в России.

В России очень много малоформатных торговых центров — небольших объектов, созданных без особых концепций и логики в больших жилых массивах. Это такие странные ТЦ, что даже рыночная статистика их не учитывает. А зря — ведь в больших городах России львиная доля торговли находится именно там. В Москве, например, лишь 13,6% торговых центров можно назвать концептуальными, а 86,4% — это «прочие» (в Петербурге соотношение похожее: 20,6% на 79,4%). Эти неучтенные «прочие», так же как большие моллы, каждый день влияют на покупательские предпочтения населения. Отказываясь брать их в расчет из-за размера и нелепого вида, мы как минимум лишаем себя внятной картины распределения потребительского спроса.

Что же такое малоформатные торговые центры сегодня? Как правило, это небольшие ТЦ с ограниченным составом арендаторов и отсутствием понятия «якорь» как такового. Цель их существования — обеспечить население окрестных домов товарами первой необходимости. Поэтому они не придумывают никаких концепций, а живут как живется — сегодняшним днем. 
Тем не менее даже в этом хаотичном сегменте можно применить классификацию и выделить несколько видов объектов с разным происхождением и судьбой. В наши дни они развиваются по разным сценариям и имеют разные виды на будущее.

1. Привет из СССР

В советское время в новых жилых районах тоже строили магазины у дома. Для всех этих «бубликов», «стекляшек» и «универсамов» выбирали бойкие места. Поэтому даже в новейшей истории они не сошли со сцены (чего не скажешь о тех же кинотеатрах советской эпохи, которые быстро впали в депрессию и поменяли профиль). В «стекляшки» со временем заселились ипэшники: челноки, кустари и фермеры, которым доступ в качественный ТЦ оказался заказан. Многие обитают там и сейчас. Но в последнее время собственники таких «стекляшек» стали их активно реконструировать. Туда потянулись крупные сетевые ретейлеры, которым жизненно необходимо быть поближе к народу. И получились хорошие магазины у дома нового образца.

2.Безымянный ужас

За последние 20 лет внутри густонаселенных жилых кварталов появилось много торговых объектов без имени. Строили их обычно те же девелоперы, которые возводили жилье. По сути, эти объекты — плод эволюции традиционного стрит-ретейла в жилом фонде, который на определенном этапе оказался тесноват для местных жителей и не смог полностью удовлетворить их спрос. Поначалу строили небольшие отдельно стоящие ТЦ — до 5 тыс. м2, очень похожие друг на друга: торговля там занимала 90% площадей, не было парковки, да и внешне это был тихий ужас. Но! Постепенно площади таких объектов стали увеличиваться, а облик — преображаться. В прошлом году появились ТЦ по 15 тыс. м2 и даже по 18 тыс. м2, то есть полноценные «районники». Туда бодро тянутся сетевые операторы, поскольку там нет маркетинговых и рекламных сборов, сборов за охрану, условия формирования ставки лояльны, а покупатель — в шаговой доступности. Последнее — стабильный ежедневный пешеходный трафик — особенно важно для сетевиков.

Причем некоторые крупные ретейлеры начали проектировать такие объекты под собственные нужды, закладывая в проекты и площади для арендного бизнеса. В ТЦ появилась внутренняя навигация, включился маркетинг и брендинг. Вспомнили и про внешний вид. Такие ТЦ стали визитными карточками новых жилых комплексов, увеличив скорость продаж квартир и их стоимость. Нельзя сказать, что у новых проектов такого формата нет концепции, ведь концепция ТЦ — это прежде всего соответствие целевой аудитории. Если большие моллы с развлекательной инфраструктурой люди посещают, когда у них есть свободное время, то в малоформатные ТЦ заглядывают — как раз когда его нет.

«Посещение крупного молла с развлекательной инфраструктурой зависит от свободного времени, посещение малоформатного ТЦ — от его отсутствия!»

В нынешнем мире время в дефиците. Наверное, по этой причине динамика развития таких малоформатных ТЦ существенно выше, чем у качественной торговой недвижимости.

3.Торговля «на подушке»

Еще один формат, ворвавшийся на рынок в последние годы, — это торговые центры в стилобатах жилых зданий. Земля нынче в дефиците, и как ответ на этот вызов — синтез street-retailа и отдельно стоящей торговой инфраструктуры.

Наглядный пример такого проекта — построенный, но еще не открытый торговый центр в ЖК «Лондон Парк» в Петербурге. Площадь этого стилобатного комплекса составит 60 тыс. м2. По габаритам это уже далеко не «районник», а скорее торговый центр окружного формата. И таких проектов в больших городах появляется все больше. Они рождаются незаметно для рынка, но значительно влияют на перераспределение покупательского потока. Стоит ли игнорировать этот факт?

Вывод следующий: малоформатные торговые центры во всех их проявлениях не просто заняли свою нишу, а уже намеренно отнимают трафик у крупных концептуальных моллов. Об этом необходимо помнить, задаваясь вопросом о падении трафика в больших ТЦ. Пока рынок качественных торговых центров озабочен проблемами реконцепции и поиском новых форматов, квартальные торговые центры решают ежедневные проблемы покупателя.

Источник: marketmedia.ru

Читайте также

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Запросы (0)

ИзбранноеСмотреть на карте

Смотреть на карте

Закрыть