Аренда на территории рубля

За последний год курс рубля вырос на 22% к американскому доллару и на 25% к евро. Но ждать снижения арендных ставок в коммерческой недвижимости не стоит, поскольку в настоящее время практически весь рынок перешел на рублевые договоры.

"Начиная с III квартала 2014 года, во время безудержного роста курса доллара, большинство арендаторов с транспарантами пришли к арендодателям и под угрозой ухода добились пересмотра условий аренды. Если до этого момента в превалирующем числе качественных объектов использовались долларовые ставки, то после переговоров они стали рублевыми", — рассказывает Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт–Петербурге.

Уход от зависимости

Первым от валютных договоров, сразу после кризиса 2008 года, начал уходить офисный сегмент. По оценкам аналитиков, сегодня не более 3% бизнес–центров номинируют арендные ставки в валюте. "95–97% наших арендаторов — это российские компании, на долю иностранных приходится не более 5%, поэтому работать на отечественном рынке удобно, логично и правильно с российской валютой", — считает Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор".

По данным Knight Frank, валютных договоров аренды не осталось ни в сегменте бизнес–центров высокого класса, ни в сегменте стрит–ретейла. "Даже те игроки, договоры которых еще какое–то время назад были привязаны к валютному коридору, переоформили их", — говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова.

Арендаторы складских объектов также обезопасились от валютных колебаний. "Складской сегмент, изначально на 90% состоявший из валютных контрактов в части качественных проектов, в новых договорах полностью перешел на рубли", — констатирует Андрей Амосов.

"В сегменте складской недвижимости на фоне ослабления рубля ставки в долларах значительно снизились. При этом ставки в долларах на рынке не номинируются. Договоров со ставками, привязанными к курсу доллара / евро, на рынке практически не осталось, а если они заключаются, то фиксируется валютный коридор", — уточняет Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate.

Ставка на оборот

В сегменте торговой недвижимости арендаторы переходят от фиксированных ставок к схеме выплат процента от товарооборота. "Однако часть ретейлеров люксового сегмента все–таки предпочитают валютные договоры", — отмечает Иван Починщиков.

"Особенно хорошо отрабатывают краткосрочные рублевые договоры или договоры, при которых арендатор не только платит арендную плату, но и перечисляет процент от товарооборота", — говорит Александра Никонова, директор по аренде ТРЦ "Питерлэнд". По ее словам, доля рублевых договоров аренды существенно выросла за последнее время, что до кризиса считалось неприемлемым. Причем такие договоры обычно носят краткосрочный характер, чтобы не представлять материальных рисков для собственника при изменении курса.

"Для долгосрочных валютных договоров чаще всего устанавливается верхняя граница курса, которая может пересматриваться при пролонгации или через оговоренные периоды. Тем самым валютные договоры на практике приравниваются к рублевым", — добавляет Александра Никонова.

Владельцы уникальных торговых объектов могут навязывать арендаторам свои условия. Один из самых популярных торговых центров города — ТРК "Галерея" — работает со ставками, привязанными к условным единицам по текущему курсу.

Со ставками в долларах работает ТЦ "Капитолий" (стал дисконт–центром после реконцепции), а ТРК "Лето" сдает площади по ставкам, привязанным к евро.

Факторы роста

Размер арендных ставок сегодня в большей степени определяет спрос.

"В помещениях стрит–ретейла в хорошей локации с низкой вакансией, которые пользуются популярностью у арендаторов, по итогам 2016 года ставки выросли на 5–15%. Та же ситуация сложилась и с высококлассными офисными центрами, среди ярких примеров — деловой район "Московский проспект", — говорит Марина Пузанова.

По данным IPG.Estate, в офисном сегменте ставки аренды в течение 2016 года выросли примерно на 5–7% в зависимости от класса. В течение 2017 года возможен рост еще не менее чем на 5%. В сегменте складской недвижимости из–за ограниченности спекулятивного предложения средние ставки аренды показали рост на 4–5%.

"Основные факторы, которые определяют размер арендных ставок в складском сегменте сегодня, — это местоположение, а также структура спроса и предложения. Сейчас новых объектов практически не вводится, соответственно, вполне возможно повышение арендных ставок", — считает Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg.

В сегменте торговой недвижимости в течение 2016 года сокращалось количество договоров по фиксированным ставкам и росла доля контрактов со ставками по проценту от оборота.

"Если в 2015 году ставки аренды снизились на 10%, то в 2016–м выросли примерно на 5%. Максимальный рост наблюдался на площади в качественных объектах с хорошей локацией и привлекательной концепцией", — уточняет Иван Починщиков.

Источник: dp.ru

Читайте также

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Запросы (0)

ИзбранноеСмотреть на карте

Смотреть на карте

Закрыть