Без понятия: как работают технопарки Петербурга

Статус технопарков в Петербурге до сих пор четко не определен. В отличие от Москвы никаких преференций со стороны регионального законодательства у них нет. В большинстве случаев под такой вывеской работают обычные производственно-офисные комплексы. «Коммерческая недвижимость» выяснила, каковы перспективы развития сегмента технопарков на петербургском рынке.

В феврале 2017 года принята новая редакция закона «Об основах промышленной политики Санкт-Петербурга», где к субъектам деятельности добавлены технопарки и индустриально-промышленные парки, а также их резиденты и управляющие компании. Как отмечают эксперты, документ опять носит рамочный характер. Каким образом будет присваиваться подобный статус, какие меры поддержки положены этим субъектам – не понятно. Новый законопроект, в котором подробно должны быть прописаны все эти положения, по-прежнему находится на рассмотрении депутатов ЗакСа.

Как полагают в бизнес-инкубаторе «Ингрия», если конкретные льготы будут все-таки определены (например, по образцу московских), то количество технопарков сразу вырастет за счет действующих производств и научно-испытательных центров.

А пока что к технопаркам в общей сложности можно отнести тот же бизнес-инкубатор «Ингрия» и площадки некоторых вузов – ИТМО, Политех, ЛЭТИ; частные объекты – холдинга «Ленполиграфмаш», «Смоленка», «Технополис Пулково»; ряд индустриальных парков, которые так сами себя называют (Мартышкино, Марьино и пр.), а также особые экономические зоны.

Недавно к числу подобных производственно-офисных микстов добавился еще один. Новый технопарк «Куб А» достроен в августе на территории «Завода торгового оборудования» в районе Кубинской улицы. Комплекс имеет четырехэтажный складской корпус площадью 12 000 кв.м и семиэтажный бизнес-центр – всего 3000 кв.м. По данным IPG.Estate, объект заполнен уже на 85%.

Кроме того, при поддержке регионального правительства в Ленобласти реализуют свой проект технопарка в Гатчинском районе, недалеко от деревни Большое Верево. Под него отведено 25 га, где уже построены некоторые производственно-складские объекты, торгово-выставочный центр и административно-гостиничный комплекс. Первоначально его планировали развивать как инновационный кластер фармацевтической, медицинской промышленности и радиационных технологий. Но сейчас статус этого технопарка звучит как-то невнятно. Известно, что он привлек многих производителей бытовой техники, автозапчастей, IT-компании, производства металло- и деревообработки. По словам губернатора области Александра Дрозденко, приступили к строительству новых производственных корпусов, а со следующего года собираются открыть центр профессиональной компетенции, в котором выпускники всех профессионально-технических училищ будут проходить стажировку.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate:

В Петербурге и Ленобласти существуют несколько форматов, где функционируют промышленные предприятия: технопарки, индустриальные парки, промышленные зоны. Четкого разграничения нет. Как правило, индустриальный парк – это обеспеченная инженерной и транспортной инфраструктурой производственная зона. Технопарками в основном сейчас называют бывшие или действующие заводские территории, на которых освободившиеся офисные и производственно-складские площади сдаются в аренду. То есть это здание или комплекс зданий, предназначенных для производства товаров, оказания услуг, выполнения работ.

Среди таких технопарков можно выделить ПСК «Нобелевская дорога», ИП «Звезда», завод металлоконструкций «ЗМК» в Рыбацком, площадки ЛОМО, «А Плюс Парк Колпино». Спрос на аренду помещений в подобных объектах стабильно высок. Потенциальные клиенты – от швейных производств до тяжелого машиностроения. Ставки аренды варьируются в диапазоне 350-420 рублей (включая НДС, отдельно оплачиваются КУ).

Однако все эти объекты – не классические технопарки, которые представляют собой инновационно-технологичесикие центры с бизнес-инкубаторами, где предполагается кластерное развития какого-либо направления, проводятся различные образовательные и информационные мероприятия, предоставляется поддержка городских властей и определенных банковских структур.

Дмитрий Кленов, представитель бизнес-инкубатора «Ингрия»:

Можно сослаться на опыт Москвы, где статус «технопарка» означает конкретные преференции для управляющих компаний и якорных резидентов. Это пониженная ставка налогов на прибыль и землю, льготы по аренде участков, освобождение от уплаты налога на имущество. Плюс целый ряд субсидий для резидентов. В Петербурге до сих пор таких преференций не было. Поэтому в Москве действует 30 технопарков, многие из которых переквалифицировались из НИИ, заводов и бизнес-центров, и есть шансы, что их число вырастет в итоге 60-ти. А в Петербурге – практически нет. Не было нужды получать такой статус – он пока чисто символический.

С другой стороны, в старых заводах развивается направление «пространств». Возможно, на их основе могут появиться и новые технопарки: для этого надо, чтобы там «поселилась» пара-тройка крупных компаний, которые станут точкой притяжения и заказов для стартапов вокруг них. Таким проектам есть куда расширяться за счет старых заводских корпусов. И электрические мощности на заводах – не то, что в старых домах в центре. Для быстро растущих IT-компаний вполне возможный сценарий. В том числе, возможен и рост бывших стартапов, первых резидентов. Кстати, именно по такой модели работает «Технополис»: практически, «выращивает» своих будущих крупных арендаторов. Полагаю, при условии дальнейшего бурного развития IT-отрасли, в ближайшие пять лет мы увидим еще несколько таких историй. Пока же говорить о технопарках как об отдельном сегменте, вероятно, преждевременно.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg:

Петербургские технопарки, на территории которых размещаются как офисы, так и производство, существуют, в первую очередь, на базе бывших советских промышленных предприятий. Это обстоятельство и является одним из значимых ограничителей развития сегмента. Обеспечить приемлемую окупаемость нового объекта в этом сегменте сложно: возможности сокращения затратной части сильно ограничены, а увеличение арендной ставки сразу снижает конкурентоспособность предложения. Поэтому попытки рассмотреть обоснованный с точки зрения рынка проект технопарка как объект нового девелопмента часто получают не самые лучшие прогнозные показатели доходности. В то же время крупные компании, испытывающие потребности в миксте офисов и производства, испытательных стендов, лабораторий и пр., предпочитают объекты, заточенные под их конкретные потребности. Универсальные помещения технопарков зачастую просто не смогут их удовлетворить.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:

Потенциал технопарков зависит, в первую очередь, от уровня развития малого бизнеса. Девелоперские проекты в этом сегменте можно встретить только в формате офисно-складских микстов. Арендаторами выступают, как правило, стартапы и небольшие производственные компании. На данный момент спрос на такие площади ограничен и удовлетворяется за счет низкокачественного предложения в промышленном поясе города. По существу рентабельность технопарков не отличается от стандартных офисно-складских комплексов и находится на пределе экономической эффективности, то есть при изменении любого параметра в худшую сторону девелопмент подобных проектов не выгоден. Арендные ставки на офисы в таких объектах варьируются в среднем от 800 до 1000 руб. за кв.м в месяц.

Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International Россия:

Технопарки в классическом понимании этого термина реализованы, например, в Казани, Новосибирске, Нижнем Новгороде. В Петербурге же на протяжении последних лет активности с точки зрения реализации подобных проектов не наблюдалось – строительство технопарка при университете им. Бонч-Бруевича отложено. Ряд объектов, которые позиционируют себя как технопарки, являются частью производственно-складских комплексов классов С и D, где стоимость аренды площадей может начинаться от 200-300 руб./кв. м в месяц. В более качественных и крупных объектах стоимость аренды сопоставима со ставками в бизнес-центрах класса В, расположенных не в центре города.

Алла Сидоренко, руководитель направления индустриальной недвижимости «БестЬ. Коммерческая недвижимость»:

Потребность в промышленных технопарках в границах города существует. Это подтверждает и спрос со стороны производственных компаний. Например, я уже на протяжении трех лет веду проект реализации одной из промышленных территории в Кировском районе. За это время удалось собрать пул покупателей, готовых приобрести свою часть площадей. Максимально эффективно оценить рентабельность технопарка возможно лишь, если это частная структура, где уже понятна инфраструктурная составляющая часть проекта. Кроме того, необходим грамотный девелопер, уже имеющий опыт именно в реализации промышленных объектов. Всем известна долгоиграющая история мебельного технопарка на Индустриальном проспекте при участии правительства города. Хотя в итоге даже там смогли разместиться действующие производства.

Маргарита Чугаева, директор департамента складской и индустриальной недвижимости East Real:

Понятие технопарк достаточно размытое, но, если мы говорим о проектах, совмещающих несколько функциональных назначений, например офисные и производственно-складские помещения, то такие проекты имеют потенциал. По моему мнению, такие технопарки интересны представителям малого и среднего бизнеса. Спрос есть. В первую очередь, в связи с практически полным отсутствием предложений, когда компания может арендовать офис и склад/производство в хорошем состоянии и на одной площадке в черте города. Среди проблем связанных с развитием подобных площадок в городе, можно отметить сложную правовую структуру, когда на территории есть множество различных собственников и арендаторов, большой объем инвестиций в реконструкцию помещений, что в будущем влияет на размер арендных ставок, неспособность транспортной инфраструктуры справиться с потоком грузового транспорта. Кроме этого, старые производственные комплексы представляют собой здания в несколько этажей, и не все компании готовы располагать свой склад или производство выше первого этажа. В черте города арендная ставка на отапливаемые производственно-складские помещения составляет от 350 до 550 руб./кв.м в месяц (с НДС).

Екатерина Тейдер, руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group:

Идея технопарков хороша тем, что компаниям на момент «стартапа» могут быть предоставлены льготные условия для разработки научных и инновационных проектов. И такие примеры действительно имеются. Однако дальнейшее развитие сегмента технопарков связано не столько с необходимостью их организации, сколько с программой комплексного развития территорий со сложившейся застройкой. В городе есть площадки, которые по параметрам укладываются в такой формат, но в свою очередь там есть и определенные обременения. Понятие технопарка – достаточно комплексное, и подразумевает большой функционал. Это не обязательно только научно-производственные базы, там могут размещаться офисные и коммерческие площадки, привлекательные для инвесторов. Но на данный момент девелоперов, которые реализовали бы такие комплексы, просто нет. В большинстве случаев это дотационная история, где не особо заботятся об экономическом эффекте и доходности с точки зрения развития проекта, и сосредоточены на работе резидентов.

Источник: komned.ru

Читайте также

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Запросы (0)

ИзбранноеСмотреть на карте

Смотреть на карте

Закрыть