Бизнес-план в креативных тисках

Петербургские власти объявили, что инвесторы, реализующие проекты с культурной, творческой или образовательной функцией, смогут получить под них здания по льготным ставкам или в концессию на 49 лет без концессионного платежа. Бизнесмены смогут рассчитывать на льготы, если креативная составляющая будет занимать не менее 70% площадей нового сооружения. Коммерческую рентабельность таких проектов и их рыночные перспективы обсудили наши эксперты.

Какие объекты в центре города вы считаете наиболее перспективными с точки зрения указанного формата развития?

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate

Наиболее перспективными являются объекты с расположением в центральной части города - на Садовой улице, Каменноостровском проспекте, улице Восстания, поскольку в основном целевой аудиторией арт-пространств является молодежь и туристы, которым важна доступность объекта.

Андрей Бойков, партнер Rusland SP

Наиболее перспективными являются объекты, расположенные в центральных районах города. Креативные пространства достаточно неплохо вписываются в старый фонд, расположенный в центральной части. Вопрос доступности опять же играет немаловажную роль с точки зрения спроса. Отдаленные локации, например, город Кронштадт, будет более сложным в части подготовки концепции. Так должен существовать некий "магнит", чтобы люди туда отправлялись специально.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg

Наиболее интересными объектами с точки зрения привлечения резидентов и потоков посетителей являются те, которые расположены в центре города (Садовая, Каменноостровский, Кадетская, Восстания). В то же время исторические дома обычно требуют повышенных инвестиций в реконструкцию и накладывают больше ограничений на варианты использования. В этом плане индустриальные здания обычно предоставляют больше свободы для формирования объектов с культурной, творческой или образовательной функцией, которым нередко требуются крупные помещения с высокими потолками и свободной планировкой.

Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге

Что касается перечисленных в списке зданий, то они явно представляют интерес для кого-то, так как такой перечень объектов появляется только в случае конкретной заинтересованности. Если речь идет о сравнительно небольших объектах, то они вполне могут окупиться, поскольку даже без льгот представляют инвестиционный интерес. Хотя, конечно, предоставление дополнительной льготы позитивно повлияет на развитие объектов. Другой вопрос, что доходность креативных пространств невелика, поэтому они могут быть самоокупаемыми с учетом необходимых вложений и тем самым оживлять территорию. Но если вдруг будет установлена арендная плата, то проект может оказаться с отрицательной экономикой, даже если эта плата будет льготной.

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar

Инвесторов смогут заинтересовать объекты на Садовой улице и на улице Восстания. Они расположены в самом сердце города, в историческом центре с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. На втором месте по привлекательности - здание на Каменноостровском проспекте, на третьем месте - дом на Кадетской линии, объект, расположенный в Кронштадте - наименее привлекателен для инвесторов.

Каково должно быть соотношение коммерции и творческих пространств для достижения рентабелености таких проектов?

Иван Починщиков

Во многом стоимость реализации зависит от состояния здания и вложений в отделку. В среднем затраты могут составить 50 тыс. рублей на 1 кв. м. Как правило, концепция творческих, креативных пространств подразумевает микс развлекательных и торговых направлений различного характера: магазины, бары, кафе и рестораны, выставочные галереи, театры, также в состав может входить апарт-отель. При правильном миксе арендаторов окупаемость может составить от восьми до десяти лет. Появление подобных проектов стало трендом настоящего времени, поэтому арендные ставки находятся в пределах 700-1,5 тыс. рублей за 1 кв. м в зависимости от планировки помещения и бизнеса арендатора. Сегодня значительное число различных музеев, небольших театров, имея бюджеты в расчете 700-800 рублей за 1 кв. м, рассматривают арендные площади в таких пространствах.

Андрей Бойков

Стоимость реализации подобных объектов может сильно разниться. Вопрос в том, какова будет концепция проекта. Многие креативные площадки сейчас формируют из старых производственно-административных объектов, при этом уровень затрат на реконструкцию, а ремонт везде сильно отличается. Стоимость работ может составлять 2 тыс.-4 тыс. рублей на 1 кв. м, а может и 20 тыс.-30 тыс. рублей. Все это зависит от масштабов бедственного состояния объекта.

Игорь Кокорев

Одной из сложностей при развитии таких проектов будет грань между "коммерческим" и "творческим". Например, важно решить, к какой группе относить дизайнеров одежды. В целом одним из наиболее положительных эффектов развития "креативных кластеров" является выход из них коммерчески успешных творческих личностей и команд.

Екатерина Заволокина

Данный вопрос содержит в себе некоторые неопределенности. Во-первых, непонятен размер льготы, чтобы иметь возможность оценить, насколько это вообще может быть интересно. Во-вторых, пока нет абсолютной ясности в том, что именно город подразумевает под креативной (культурной, творческой, образовательной) составляющей. Соответственно, нет четкого понимания, каким образом будет оцениваться, выдержано ли соотношение 70/30. Кроме того, креативные элементы бывают разного уровня доходности, но в зависимости от того, как их классифицирует город, это будет напрямую влиять на их итоговую окупаемость и готовность инвесторов участвовать в них. Кроме того, следует понимать, что объем инвестиций в проекты такого формата зачастую может быть непредсказуемым. Обладая этой информацией, можно будет затем рассчитать общую экономику проекта, включая необходимые вложения в реконструкцию.

Ольга Шарыгина

Креативные пространства окупаются несколько дольше, чем классические форматы в благоприятный экономический период. При правильной концепции и грамотном управлении эти проекты возможно окупить за десять лет. Для этого необходимо увеличить долю коммерческих площадей в проекте минимум до 50%. В противном случае возвращать вложенные инвестиции будет очень непросто.

Назовите наиболее успешные примеры проектов реконструкции старого фонда в креативные пространства в Петербурге

Иван Починщиков

Из наиболее успешных и интересных я бы отметил такие проекты как арт-центр "Пушкинская 10", "Тайга", "Артмуза", "Этажи", "Флигель". Если говорить о проектах, которые находятся в стадии реализации, то стоить обратить внимание на проект на улице Гражданской. По плану объект старого фонда в центре города станет креативным пространством с магазинами с театром, офисами, отелем. Также сегодня под арт-пространство реконструируется бывший завод "Арсенал" площадью 8 тыс. кв. м.

Андрей Бойков

Примеров пока не очень много, формат только начинает развиваться. В качестве примера неплохих пространств можно отметить: Лофт проект "Этажи", площадку "Скороход", здание на улице Белинского, 9 и так далее.

Игорь Кокорев

Одним из наиболее известных креативных пространств в помещениях исторического здания является "Тайга" на Дворцовой набережной, в то же время другой успешный проект "Этажи" размещается как раз в помещениях индустриального объекта. Одним из наиболее интересных креативных пространств города обещает стать "Новая Голландия", где в ходе реконструкции исторических индустриальных зданий, памятников архитектуры, также планируется создание пространств для творческих направлений. В последнее время концепция развития творческих пространств стала достаточно часто встречаться при формировании проектов развития существующих индустриальных площадок "серого пояса". В этом плане выделение администрацией более удачно расположенных помещений в самом центре города может привести к появлению новых конкурентов для таких проектов, имеющих сильные конкурентные преимущества в виде локации и минимальной ставки аренды за помещения.

Екатерина Заволокина

Затрудняюсь ответить.

Ольга Шарыгина

Креативное пространство "Люмьер-Холл", "Ткачи", творческое пространство "Пальма".

Источник: arendator.ru

Читайте также

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Запросы (0)

ИзбранноеСмотреть на карте

Смотреть на карте

Закрыть