Черно-белая хроника петербургского бизнеса

Похоже, что наряду с понятием "загадочная русская душа" вскоре в широком обиходе прочно утвердится термин "загадочный русский рынок". Так, рынок коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге финиширует в 2016 году с крайне противоречивыми, а в некоторых сегментах и вовсе парадоксальными результатами. При этом регулярные прививки неожиданных новостей все больше укрепляют российский бизнес, который теперь сложно чем-либо испугать или удивить.


В защитной позиции

Рыночная конъюнктура в 2016 году складывалась довольно символично, напоминая непредсказуемое поведение животного-символа уходящего года. С одной стороны, ситуация в индустрии коммерческой недвижимости показывает стабилизацию по многим показателям и выравнивание стратегии развития, а с другой - часто расходится с общими макроэкономическими и социальными показателями. Именно поэтому, анализируя результаты развития каждого из сегментов рынка, можно найти как неоспоримые плюсы, так и не менее явные минусы.

В целом, решающим фактором, влияющим на развитие рынка коммерческой недвижимости в России, остается общее экономическое положение страны. Геополитический фактор продолжает вмешиваться в рыночные отношения и влиять на бизнес-климат. И пока макроэкономическая ситуация внутри страны и на международном уровне не придет к положительной стабилизации, каких-либо глобальных и быстрых изменений в отрасли ожидать не стоит.

Александр Паршуков, директор по инвестициям АО" ВТБ Девелопмент", уверен, что инвестиционная активность в городе сегодня существует, и это уже хорошая новость. "По сравнению с 2015 годом можно отметить рост интереса инвесторов к реализации новых проектов, однако в реальные инвестиции эти намерения преобразуются пока слабо. К сожалению, финансовые модели большинства проектов в лучшем случае показывают доходность, сопоставимую со стоимостью заемных средств, а в худшем не дотягивают и до этого уровня", - анализирует Паршуков.

Уличные оазисы строительной засухи

Для сегмента торговой недвижимости в Петербурге завершающийся год стал одним из самых сложных периодов, зафиксировав сразу несколько антирекордов, связанных с минимальным объемом нового строительства торговых комплексов. По причине кризисной экономической ситуации и увеличения себестоимости строительства девелоперы старались оптимизировать площади уже существующих торговых проектов, а не запускать новое строительство. Несмотря на сформировавшиеся тенденции реконцепций существующих проектов, в 2016 году было открыто лишь два новых торговых центра: "Охта Молл" (GBA - 140 тыс. кв. м, GLA - 78 тыс. кв. м) и вторая очередь "Порта Находка". В 2017 году вовсе не ожидается открытия крупных торговых центров. На этапе строительства находятся лишь небольшие микрорайонные ТЦ и отдельно стоящие гипермаркеты.

Однако при этом в сегменте street-retail наблюдалось снижение уровня вакансии и ротации арендаторов. Также в 2016 году на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга активно развивались продуктовые магазины, общепит, сувенирные сети. В 2016 году уменьшилась ротация арендаторов на основных торговых улицах Санкт-Петербурга - с 26% до 21%.

В то время, как продовольственный ритейл продолжает активное развитие, как в торговых центрах, так и в формате гипермаркетов и супермаркетов, fashion-операторы по-прежнему ощущают последствия падения покупательской способности населения. В то же время стимулирование спроса ритейлерами и адаптация потребителя к изменившимся ценовым реалиям способствовали развитию fashion-операторов, несмотря на прошлогодние пессимистичные прогнозы. В итоге в структуре открытий сохраняется высокая доля предприятий общепита, тогда как доля fashion-магазинов выросла с 11-12% в 2015 году до 16-17% в 2016 году.

В общем числе новых открытий и расширений присутствия в fashion-сегменте превалировали российские бренды. Международные бренды продолжили развитие, хотя и менее активно. На рынок вышли новые марки, такие как Swank, Eres, Jil Sander Navy, Veta, Elis, O bag, Fashion House, Longines, Valentino, Brusnika. Также на рынок Петербурга вернулись Terranova и Kiabi. Помимо этого, расширялись сети Incity, Gloria Jeans, Befree, Familia, Baon, Elis, "Снежная Королева", 1001 Dress, Karri, Ralf Ringer и так далее. Также открылись новые магазины европейских брендов Tom Tailor, Mango, Weekend Max Mara и другие. В дополнение к этому японский бренд Uniqlo, австралийский Quiksilver и турецкий Koton закрепили свое присутствие в городе. Стоит отметить, что на рынке сохраняется и тенденция развития обувных операторов.

Управляющий директор Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис также указывает на то, что на рынке торговой недвижимости можно отметить ряд изменений. "Все чаще арендаторы стали заключать договора на условиях оплаты минимального фиксированного платежа при оплате увеличенного процента с оборота. При такой схеме все стороны в большей степени заботятся о привлечении покупателей. Кроме того, благодаря профессионализму управляющих, петербургским торговым центрам удалось в течение года удерживать среднюю вакансию на уровне 8%", - отметила Скаландис.

Таким образом, рынок торговой недвижимости демонстрирует явный дуализм своего развития. С одной стороны, вывод новых торговых комплексов на рынок приостановился как минимум до конца 2017 года. Однако такая ситуация повышает уровень конкуренции между игроками и подталкивает бизнес к повышению качества своих объектов. Это в свою очередь означает, что в 2017 году мы увидим большое количество проектов реконцепции ТЦ и модернизацию форматов магазинов street-retail.

Кризис на сытый желудок

Рассматривая итоги развития рынка общепита Петербурга в 2016 году, стоит также отметить некоторые противоречия. В целом, по данным компании "БестЪ", в Санкт-Петербурге на данный момент функционируют 5 295 заведений общепита. Средний уровень обеспеченности посадочными местами составляет 82,7 единиц на 1 тыс. человек.

В текущем году открылись на 20% больше ресторанов и кафе, чем в 2015 году, а закрылись лишь 126. При этом 152 ресторана открылись в эконом-сегменте, 130 - среднем ценовом формате, а восемь пополнили люксовый сегмент рынка. Годовой суммарный оборот всей ресторанной индустрии в городе составил 63,4 млрд рублей, что на 6 млрд превысило показатели прошлого года. Однако парадоксальным является тот факт, что столь значительный прирост рынка и уровня питания граждан вне дома сопровождается продолжающимся падением доходов населения. Таким образом, прирост рынка, появление новых концепций и игроков не сопровождается приростом платежеспособного спроса. Однако даже с поправкой на данную тенденцию, в целом игроки рынка уверены, что количественный рост рынка продолжится и в 2017 году.

Классовая борьба

В сегменте офисной недвижимости за 2016 год было введено несколько объектов с качественными офисами. Крупнейшим новым проектом стал комплекс "Невская Ратуша" в Центральном районе города. Также закончилось строительство Fort Tower в Московском районе, а в Пушкинском районе введены бизнес-центр "Перспектива" и бизнес-центр, входящий в состав "Экспофорума". На 2017 год, как и в торговом сегменте, ожидается снижение объема ввода новых офисных площадей, так как новых проектов сейчас не представлено. Соответственно проблема нехватки качественных офисов не уйдет, а будет только нарастать. Компании, являющиеся наиболее активными арендаторами на рынке, скорее всего, столкнуться с трудностями при желании расширить свои офисы. Также аналитики говорит о том, что в будущем продолжится развитие тенденции по укреплению позиций главных потребителей офисного рынка: IT-компаний, строительных и инжиниринговых фирм, а также структур нефтегазового сектора и их подрядчиков.

По словам Андрея Косарева, генерального директора компании Colliers International в Санкт-Петербурге, в офисном сегменте в третьем квартале арендные ставки постепенно начинают повышаться. "И этот тренд на фоне сокращения доступных для аренды площадей будет сохраняться. Плавный переход к восстановлению экономики тоже поспособствует восстановлению ставок аренды. Стоит также отметить, что завершается лучшее время для консолидации офисов крупных компаний, так как предложение крупных офисных блоков в существующих бизнес-центрах сокращается на фоне начала восстановления ставок. В связи с этим стоит ожидать, что число крупных сделок в следующем году будет сокращаться, в то время как интерес крупных пользователей к реализации офисных проектов в формате built-to-suit будет расти", - заключил Косарев.

Также важно отметить фактор "Газпрома", который продолжит оказывать влияние на офисный рынок города. Пока он играет на пользу городу, так как компания и ее структуры продолжают арендовать крупные бизнес-центры в Санкт-Петербурге. Однако после завершения строительства первой и второй очередей "Лахта Центра" и переезда туда ряда структур ПАО "Газпром", целый ряд бизнес-центров в городе окажутся свободными и это, несомненно, окажет влияние на объем вакантных площадей.

"Тем не менее, максимальный объем площадей, которые будут освобождены, точно не превысит ввода новых офисных зданий в 2016 года. С учетом снижения ввода офисных площадей в 2017-2019 годов, этот объем не окажется для рынка критичным, а, напротив, компенсирует недостаток новых качественных офисов", - добавляет Косарев.

По мнению директора по маркетингу и продажам компании ЕКЕ Ирины Зеренковой, одной из главных проблем рынка в уходящем году, которую хотелось бы выделить является отсутствие должного инвестирования проектов по коммерческой недвижимости. "В посткризисный период мало инвесторов воспринимают офисные помещения как источник доходов. Есть большая вероятность, что площади будут пустовать. Большая часть объектов на этапе строительства уже сдана в аренду, другие помещения стоят на продажу, меньшая часть сдается в аренду уже в построенном объекте. Из-за высокой стоимости строительства система built-to-suit не пользуется популярностью у девелоперов, и мало найдется арендаторов, готовых арендовать помещение по соответствующей ставке", - отметила эксперт.

Бизнес открытых дверей

Лучшие результаты в 2016 году в Санкт-Петербурге показал сегмент гостиничной недвижимости. Это связано с колоссальным ростом внутреннего и внешнего туризма в городе. Особенно это актуально в связи с подготовкой к проведению чемпионата мира по футболу в 2018 году, а также в связи с наплывом туристов из Китая.

Анна Энглас, консультант-аналитик отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, говорит о том, что гостиничный сегмент Санкт-Петербурга в 2016 году получил активное развитие. "Девальвация рубля привела к росту внутреннего туризма вместо поездок за рубеж. Качественно изменился турпоток иностранных туристов - европейских и американских путешественников сменили азиатские, в первую очередь, китайские. Загрузка отелей Петербурга всех сегментов в июне 2016 года была самой высокой за пять лет. При этом предложение отелей верхнего ценового сегмента удовлетворяет спрос. Нехватка гостиниц ощущалась только в период проведения Международного экономического форума, который проходил в самый высокий сезон в городе - в мае или июне. В Санкт-Петербурге по-прежнему не хватает недорогих отелей категории "2-3 звезды", - отметила Энгалс.

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, также отмечает, что наиболее комфортно себя сейчас ощущает гостиничный сегмент, поскольку город готовится принять чемпионат мира в 2018 году. "Администрация предлагает инвесторам адресные программы, которые включают перечень объектов, предназначенных под гостиницы и отели. Рынок стал привлекателен не только местным игрокам, но и иностранным сетям. Так, ожидается открытие гостиницы Hilton в составе "Экспофорума", которое пока перенесено на начало 2017 года. Отель Hampton by Hilton на 207 мест, расположенный рядом, был запущен минувшим летом. В планах Hilton дальнейшее развитие своих марок в городе", - заявил Починщиков.

Стоит однако отметить, что кризисная ситуация в экономике привела к тому, что девелоперы в некоторых случаях переносят сроки открытия отелей в Санкт-Петербурге по разным причинам (нехватка финансирования, поиск гостиничного оператора).

Спекулятивный штиль

На складском рынке практически полностью стал доминировать формат built-to-suit. Индустриальный сегмент рынка недвижимости Петербурга в 2016 году характеризовался низкой активностью девелопмента с точки зрения реализации новых спекулятивных складов. При этом около 80% ввода пришлось именно на объекты для собственных нужд компаний и проекты built-to-suit. Так, компания "А Плюс Девелопмент" возвела складской комплекс класса А площадью 35 тыс. кв. м для компании X5 Retail Group на территории индустриального парка "Шушары". Интернет-ритейлер "Юлмарт" открыл на Пискаревском проспекте второй фулфилмент-центр общей площадью 52 тыс. кв. м. Таким образом, рынок остается ориентированным на удовлетворение спроса торговых и логистических компаний.

При этом важно отметить некоторую активизацию производственного сегмента, которая пока ощутима в классе С, поскольку в нем развивают бизнес в основном небольшие производственные компании, которым сложно найти подходящее предложение в крупных индустриальных комплексах и парках. Однако данный сектор, хоть и увеличил активность с точки зрения запросов, пока не стал целевой аудиторией профессиональных складских девелоперов, так как компании этого сектора ориентируются на недорогие помещения площадью до 3 тыс. кв. м.

Документальный отчет

Законодательная деятельность властей в сфере недвижимости в 2016 году также была довольно активной, но неоднозначной. Так, чиновниками был принят целый ряд законов, вносящих серьезные изменения в Градостроительный Кодекс РФ. К ним относятся изменения порядка согласования как разрешений на строительство объектов, а также порядок разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. Также зафиксирован факт изменения статуса машино-мест, которые теперь являются объектами собственности. Помимо этого, изменены процедуры согласования новых проектов, внесены поправки в схемы введения объектов в эксплуатацию, которые начинают действовать с 2017 года. Кроме того стоит отметить изменения значимости ППТ и ПЗЗ, переформатирование высотного регламента строительство в меньшую сторону, расширение влияния на строительство закона об охранных зонах Санкт-Петербурга. При этом многие ранее анонсированные законодательные решения оставлены без движения.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, подытоживая оценку развития географии рынка в целом, указывает на то, что главным центром девелоперской активности, как и в несколько последних лет остался Московский район. "Это связано с его транспортной важностью в структуре города, активным развитием деловой жизни в этой части города. Естественно, что Московский проспект как основная магистраль, связывающая аэропорт с центром города, притягивает к себе бизнес, а, соответственно, и спрос на все виды коммерческой недвижимости", - заявил Фадеев.

В заключение стоит отметить, что 2016 год не стал трамплином для прыжка экономики из глубины экономического падения прошлых лет. Однако он также и не разрушил различные сегменты коммерческой недвижимости, как опасались ранее некоторые эксперты. При этом все более явно проявляется колоссальная способность приспособляемости российского бизнеса к различным условиям существования. Пока что многие предприниматели на фронтах рынка все еще ведут отступление или выжидают время, укрепляя свои позиции, но их настроение показывает, что контрнаступление уже не за горами.

Источник: arendator.ru

Читайте также

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Запросы (0)

ИзбранноеСмотреть на карте

Смотреть на карте

Закрыть