Гибкий коворкинг: развитие нового формата офисного пространства в Петербурге

Всего в Петербурге работает около сорока коворкингов и кретативных рабочих пространств. Их площадь начинается от 160 кв.м. Средний размер рабочего места – пять «квадратов». Из сетей в городе активно развиваются пока только местные операторы. «Коммерческая недвижимость» рассмотрела перспективы развития этого формата на петербургском рынке офисной недвижимости.

В коворкингах предлагают как стандартный офис, так и рабочее место – с оборудованием или просто стол. Время аренды в таком случае может быть рассчитано от часа до месяца и более. Есть возможность аренды для рабочих групп – от двух человек. В целом такие офисные площадки, как правило, не превышают 500 «метров». Однако есть и от 1000 до 2000 кв.м. А, например, компания Олега Дерипаски – «Главстрой Девелопмент» – заявляла даже о планах построить в Москве коворкинг в 55 000 кв.м (в рамках многофункционального проекта на Рязанском шоссе).

Традиционно такие пространства подыскивают себе здания, имеющие удобное местоположение – рядом с метро и в центре города. Половину площадки обычно выделяют под зону open space, остальные помещения – отдельные офисы, переговорные комнаты, пространства для мероприятий, кафе и т.п. Крупные объекты (площадью от 1000 кв.м) помимо рабочей зоны включают в себя площадки для проведения мероприятий, библиотеки, воркплейсы и т.п. Пример такого пространства – Охта Lab.

В большей степени коворкинг популярен среди фрилансеров, удаленных сотрудников, переводчиков, программистов, дизайнеров и начинающих предпринимателей. Такой формат аренды могут использовать филиалы креативных агентств и маркетинговых компаний, а также фирмы-новички, у которых еще нет ни средств на стандартный офис, ни понимания насколько вложения в него будут оправданы.

Наибольшим количеством коворкингов у нас в городе управляет компания «Офис-М» (девять точек). У международного оператора Regus – два центра. В этой компании, кстати, подчеркивают, что рассматривают этот формат как часть гибких офисных решений. Непосредственно сама зона коворкинга занимает у Regus не более 10% от всех сдаваемых в аренду площадей. Основанная же часть – это меблированные, полностью готовые к работе офисы.

В марте 2017-го Becar открыл коворкинг GrowUp в БЦ «Бекар» на Большом Сампсониевском, 61. Пока под коворкинг оборудован второй этаж площадью 900 кв.м. Здесь создано 220 рабочих мест. В сентябре на ул. Льва Толстого, 1 начал работу еще один крупный коворкинг – «Ясная Поляна». Новое рабочее пространство площадью более 2000 кв.м занимает три уровня пятиэтажного доходного дома Павла Мульханова. Там организовано свыше 400 рабочих мест, несколько переговорных комнат и конференц-зал.

Буквально за год открылось пять площадок сети «Практик». Так, самый большой коворкинг этого оператора заработал в феврале на Невском проспекте, 153. Он занял 500 «квадратов» в мансарде дома рядом со ст. м. «Площадь Александра Невского» и рассчитан на 98 рабочих мест для резидентов. Есть также отдельные офисы для команд от 4 до 12 человек, три переговорные комнаты вместительностью от 6 до 16 человек, кабинеты для скайп-переговоров, зона отдыха и кухня. В планах «Практик» запуск еще двух коворкингов – на Петроградке и у Сенной площади.

Тарифы на аренду разнообразны – от дневных до ежемесячных. Обычно в ценник включается весь сервис: рабочее место, оргтехника, литература, напитки, шкафчик для хранения личных вещей. Отдельно предоставляется ноутбук в почасовую аренду.

В среднем аренда рабочего места в коворкинге обходится в 6000 – 10 000 руб./мес. В ставку обычно включено пользование офисным оборудованием, выход в интернет, напитки и снеки. Также могут предоставляться: шкафчик для вещей, аренда переговорных комнат, скидки на участие в мероприятиях, доступ 24/7 и т.п.

Мнение экспертов

Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге:

- Коворкинги очень популярны в мире, и мы видим потенциал подобного формата и в Петербурге. Однако этот сегмент еще не развит в городе. Текущее предложение, как правило, пополняется за счет отдельных проектов в рамках креативных пространств. В качественных бизнес-центрах таких площадок практически нет. Крупные сетевые коворкинги ищут возможности выйти на петербургский рынок, однако на данный момент собственники качественных офисов в них не заинтересованы.

В Москве работают такие специализированные сети как Workki, «Рабочая станция» и CEO Rooms. И на фоне кризиса столичные арендодатели стали более лояльны к новым форматам. Отличие петербургского рынка – почти полное отсутствие свободных площадей в качественном сегменте рынке. В результате традиционная концепция, по которой стремятся развиваться коворкинги (в основном арендодатель выступает соинвестором проекта, тогда как арендная плата формируется как процент от оборота, а не фиксированная ставка аренды), не привлекает петербургских собственников. В условиях небольшого объема свободных помещений арендодатели предпочитают сдавать имеющиеся площади по более понятной схеме. Для развития на местном рынке федеральным сетям коворкингов, очевидно, придется изменить свой подход.

Между тем, спрос на коворкинги формируют не только стартапы и индивидуальные предприниматели, но и крупные корпорации, нанимающие сотрудников на проектные работы: временные рабочие места в коворкингах позволяют таким арендаторам оптимизировать свое офисное пространство. В частности, такой формат может быть привлекательным для IT-компаний, активно развивающихся в Петербурге и периодически нуждающимся в дополнительных рабочих местах.

Ирина Баева, управляющий директор компании Regus в России:

- Рост российского рынка коворкингов в целом колеблется в пределах 25-30% в год. Данная динамика касается городов миллионников. В Петербурге наши офисные центры пользуются повышенным спросом. Так, если по всей стране уровень загрузки наших объектов составляет около 80%, то в северной столице этот показатель – 85%. Здесь ощущается дефицит обслуживаемых офисов. Наш принцип – брать офисные площади в долгосрочную аренду еще на этапе строительства или реконструкции. В России есть значительный потенциал роста для коворкингов. В ближайшие годы в бизнес придут молодые люди, которым будет непонятно зачем инвестировать в арендованную недвижимость, если можно снять коворкинг или офис на удобный срок без дополнительных платежей. Кроме того, в Петербурге активно застраиваются окраины, куда переезжает работоспособное население. В связи с трудной транспортной доступностью мы прогнозируем, что коворкинги появятся также и в этих новых микрорайонах.

По нашим оценкам, в Петербурге работает около 30 профессиональных коворкингов. Стоит отметить большое разнообразие проектов – это и крупные центры, и антикафе, и различные креативные пространства. За минувший год в городе появились два крупных коворкинга – «Ясная Поляна» и GrowUp. Традиционно Regus представляет на рынке наиболее «бизнесовый» формат. А в целом для маленьких площадок характерна высокая ротация, поскольку коворкинг – это все-таки сложная сервисная услуга, требующая квалифицированного управления.

Ставки для клиентов могут варьироваться в диапазоне от 6000 рублей до 25 000 рублей в месяц за закрепленное рабочее место в зависимости от локации и качества коворкинга. Нефиксированное рабочее место в общей зоне стоит примерно на 20% дешевле. До 15% от суммы аренды владельцы коворкингов зарабатывают на допуслугах (аренда переговорной, пользование оргтехникой, аренда ящика для хранения вещей). Кроме того, сейчас востребована услуга «Виртуальный офис», что создает иллюзию физического присутствия компании в БЦ: клиенту дается адрес, а сотрудники бизнес-центра обрабатывают корреспонденцию и пересылают ее клиенту, чаще всего по месту его фактического нахождения. Можно собрать такой офис как конструктор, прибавив к адресу услугу приема звонков, забронировав место для сервера, снимать в краткосрочную аренду нужные помещения.

Елена Тищенко, зам. руководителя отдела исследований рынка недвижимости MARIS | CBRE:

- Коворкинг – это модель работы, но в России это понятие размыто. Среди таковых могут быть как офисы с почасовой арендой и бизнес-инкубаторы, так креативные пространства и тайм-кафе. Существует также ряд специализированных коворкингов, для представителей творческих и ремесленных профессий, где можно арендовать площадку и необходимое оборудование для создания продукта «своими руками».

Ценность коворкинга в том, что здесь можно получить не только рабочее место с доступом к офисной технике и к интернету, но и возможность общения с коллегами по идее, возможность найти клиентов, что является явным преимуществом для начинающих предпринимателей.

Преувеличивать перспективы развития данного формата не стоит, так как далеко не всем отраслям экономики он необходим. На данный момент сложно определить какое количество коворкингов действительно нужно нашему городу. Это покажет время и спрос.

Евгений Кулаков, генеральный директор сети «Практик»:

- Раньше в коворкинги приходила в основном молодежь из IT-сферы, сейчас клиенты намного разнообразнее. Помимо фрилансеров и айтишников, например, на нашей площадке на Невском проспекте есть предприниматели, работающие в атомной энергетике, в области маркетинга, недвижимости, торговли и blockchain-технологий. Средний возраст арендаторов – 30-35 лет.

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate

- Сегмент коворкингов начал развиваться в Петербурге с 2008 года, когда был открыт первый коворкинг – New Level. За десять лет сегмент вырос значительно. Сейчас общая площадь коворкингов в городе приближается к 10 000 кв.м. Как правило, основным требованием для данного сегмента является расположение в исторических районах вблизи станций метро. С точки зрения наличия подходящих помещений, то их найти можно. Однако все упирается в ставку аренды и, как следствие, экономику будущего проекта. В Петербурге работают такие сети коворкингов как «Офис М», «Практик», «Циферблат», Regus. Думаю, формат будет активно развиваться. В среднем стоимость рабочего места составляет 700 рублей в день, от 6000 рублей за место в месяц.

Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Knight Frank St Petersburg:

- Коворкинги набирают все большую популярность в России в целом, и в Петербурге в частности. В основном рабочие места в коворингах пользуются спросом у фрилансеров, начинающих индивидуальных предпринимателей и удаленных сотрудников, у небольших растущих бизнесов. Из минусов для собственников таких пространств можно отметить повышенные операционные расходы: много мелких краткосрочных арендаторов. Из минусов для пользователей – низкий уровень конфиденциальности.

В Петербурге средняя площадь коворкингов составляет около 350-400 кв.м. Представлен этот формат и в таких крупных проектах как бизнес-инкубатор «Ингрия», БЦ «Ткачи» и «Эколофт More place». Тарифы на аренду разнообразны – от дневных до ежемесячных. Как правило, в тариф включен весь сервис. Сейчас у нас есть запросы от международных компаний, которые выходят в Петербург и ищут помещения под свои объекты. Поскольку модель у таких компаний уже отработана, они могут составить серьезную конкуренцию действующим операторам. Местные игроки также ищут помещения на площадках крупных промышленных территорий.

Источник: komned.ru

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Запросы (0)

Закрыть