Инвесторы в бизнес-центры выжидают

Объем вакантных площадей в качественных бизнес-центрах Петербурга сокращается вместе с уменьшением прироста арендопригодных площадей. Однако инвесторы заняли выжидательную позицию, приостанавливая или откладывая проекты новых офисных зданий до лучших времен.

В первой половине 2016 года объем качественного предложения офисных площадей в Петербурге увеличился на 136 тыс. кв. м, по данным Knight Frank St Petersburg. Введены в эксплуатацию семь новых объектов. Однако из введенного объема площадей на открытый рынок поступило около 50 тыс. кв. м – большая часть офисов построена или для собственных нужд инвесторов, или для конкретного арендатора, или уже с подобранным пулом арендаторов.

В компании Maris в ассоциации с CBRE отмечают рост доли предложений, когда арендодатель готов производить реконструкцию (реконцепцию) под требования конкретного клиента. При этом из-за высоких рисков собственник не готов реконструировать объекты для дальнейшей реализации на открытом рынке.

По подсчетам компании JLL, доля свободных офисных помещений класса А снизилась до минимальных значений с 2007 года, составив 8,5%. В классе В также наблюдалось небольшое снижение доли вакантных площадей – с 12,8% до 12,6% за квартал.

Национальное достояние

В общем объеме поглощения заметна активность компаний нефтегазовой отрасли, энергетических компаний. «Фактор переезда “Газпрома” в Петербург по-прежнему остается важнейшим для офисного рынка города», - подчеркивает руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге Регина Волошенко. Но если до середины 2015 года большинство сделок заключала головная компания, то сейчас на рынке есть спрос со стороны различных подрядчиков корпорации - например, представителей строительного и IT-секторов.

В Knight Frank также отмечают: основной объем спроса на офисном рынке Петербурга приходится на компании, чей бизнес связан с корпорацией «Газпром», и крупнейшие сделки первого полугодия состоялись с именно с такими арендаторами.

«Рынок оживило появление структур «Газпрома». Это, пожалуй, главная причина хороших цифр по заполняемости», - полагает начальник отдела маркетинга УК «Теорема» Татьяна Колтырева.

Ненадежные ставки

В JLL уверены, что вслед за снижением объема свободных площадей начинается рост арендных ставок. Так, во втором квартале 2016 года средний уровень запрашиваемых ставок в классе А вырос на 0,8% (1 588 рублей за кв. м в месяц), в классе В – на 1,6% (1 142 рублей за кв. м в месяц). Но поскольку спрос в Петербурге всегда эластичен по цене, возможно, до конца года ставки не подрастут.

Собственники и управляющие бизнес-центрами уверены в обратном и напоминают об инфляции. «Арендные ставки будут расти. В классе А более высокими темпами, в классе В – менее активно. Но данный тренд будет обусловлен не только снижением объема вакантных площадей, это также сопряжено с другими факторами: инфляция, рост стоимости кредитных займов, повышение стоимости энергоресурсов и обслуживания инженерных систем», - объясняет управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин.

Заместитель директора ООО УК «АЕ ГРУП» Евгений Гуркович также обращает внимание на расчет налога на имущество по новой кадастровой оценке и перманентный рост коммунальных платежей. По его мнению, возможен осторожный рост арендных ставок в диапазоне 2-5%. Одна из причин «осторожности» - неготовность арендаторов платить больше в условиях, когда они сами борются за выживание.

Если ставки до конца года не вырастут из-за сокращения вакантных площадей, они вырастут по долгосрочным договорам. «До конца 2016 года арендные ставки в классах А и В стабильны, индексирование по долгосрочным договорам идет согласно условиям договора. В среднем мы индексируем ставки на 7,5%», - рассказывает директор по продажам административно-делового квартала «Невская Ратуша» Юлия Серебрякова.

Аналогично развиваются взаимоотношения с арендаторами у УК «Теорема». «При заключении долгосрочных договоров мы сразу же прописываем процент увеличения арендной платы по истечении года. Чем больше срок договора, тем меньше этот процент», - объясняет Татьяна Колтырева.

По мнению Евгения Гурковича, нельзя исключать и противоположный вариант – при неблагоприятной конъюнктуре. В этом случае «будет очередной откат ставок назад, еще ближе к точке "безубыточности" объекта. Только у каждого объекта она разная, и дальше – просто математика», - говорит Гуркович.

Что на новенького?

По мнению руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислава Фадеева, вакантные площади формируются за счет сравнительно небольших помещений в различных бизнес-центрах: «Объектов, в которых доступно свыше 5 тыс. кв. м, сегодня менее 5% от общего числа офисных зданий в Петербурге, причем многие из них, за исключением недавно введенных в эксплуатацию, либо продаются целиком, либо предлагают помещения в мелкую нарезку. Арендовать крупный блок с нужными планировочными решениями все труднее. При прогнозируемой и стабильной макроэкономической ситуации это явилось бы прекрасным сигналом для девелоперов для начала реализации новых офисных объектов».

Однако далеко не все девелоперы готовы начинать новые проекты. Или готовы начать, но на определенных условиях. «Новые офисные проекты будут актуальны на рынке в единичных случаях, по результатам предварительного изучения критериев района и локации для реализации проекта. Что касается новых офисных проектов, создаваемых под конкретного арендатора, – однозначно такие проекты имеют смысл, поскольку при наличии реального клиента риски минимальные, а также имеется возможность обсуждения всех вопросов с будущим арендатором уже на начальном этапе строительства», – рассуждает директор департамента рекламы УК «Адамант» Алена Мариничева.

По мнению Татьяны Колтыревой, ввод новых офисных площадей сейчас вряд ли выгоден так же, как несколько лет назад. В 2013 году «Теорема» запустила сразу три бизнес-центра, а реализация следующих проектов отложена.

Евгений Гуркович предлагает сначала просчитать себестоимость строительства и заложить инструменты, позволяющие экономить на эксплуатации, но без ущерба для качества. После расчетов станет понятно, есть ли смысл начинать проект. Кроме того, девелоперу нужен некоторый запас прочности, чтобы, понижая ставки, быстро влиться в рынок.

Несмотря на сомнения участников рынка, до конца года в Петербурге завершится еще некоторое количество офисных проектов, в том числе Fort Tower (класс А), БЦ на Уральской (В), БЦ «Граффити» (В+), БЦ «Полис» (В).

А в начале 2017 года на рынок выйдет еще один «Сенатор» - на Чапаева, 15. Плановый срок ввода в эксплуатацию – четвертый квартал 2017 года. Для реализации проекта группа компаний «Империя», развивающая сеть бизнес-центров «Сенатор», получила от Банка ВТБ инвестиционный кредит на 650 млн рублей в форме невозобновляемой линии сроком на семь лет. Общая стоимость проекта составляет около 1 млрд рублей.

Впрочем, этот пример — скорее, исключение. Эксперты IPG.Estate пугают рынок: из-за ограниченности заемного финансирования и, соответственно, отказа от новых проектов в 2017-2018 годах рынок офисной недвижимости Петербурга может столкнуться с нехваткой качественного предложения.

Руководитель отдела коммерческой недвижимости, Knight Frank St.Petersburg Марина Пузанова видит «локальный дефицит предложения, когда речь идет о конкретных местах и помещениях с определенными характеристиками».

По мнению большинства участников рынка до дефицита офисов дело не дойдет, но некоторые проблемы на рынке будут. «Дефицит – громкое слово. Скажем так, возникнут проблемы с поиском офисов по определенным критериям. Уже сегодня сложно найти офисы большого метража в классе А или помещения нужной планировки площадью от 800 до 1000 кв. м», - говорит Дмитрий Золин.

Татьяна Колтырева напоминает: через два года планируется «заселение» «Лахта-Центра», а это 130 тыс. кв. м офисных площадей. Вот тогда петербургский рынок ждет пертурбация.

Не исключено, что инициаторы новых проектов решили повременить и посмотреть, чем все это закончится. 

Читайте также

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Запросы (0)

ИзбранноеСмотреть на карте

Смотреть на карте

Закрыть