Итоги третьего квартала 2017 года на рынке стрит-ритейла Петербурга

В стрит-ритейле растет ротация арендаторов. Подросла также доля свободных объектов, преимущественно за счет ухода операторов с менее рентабельных точек. В то же время качественные помещения по-прежнему в дефиците. 

По итогам третьего квартала 2017 года, согласно отчету JLL, на Владимирском проспекте не осталось свободных торговых помещений (как уверяют консультанты, такое на их практике происходит впервые). Минимального за последние годы значения достигла и доля вакантных помещений на Большом проспекте П.С. – 3,6% на конец сентября.

Однако ситуация в целом на рынке стрит-ритейла неровная. Средняя доля вакантных помещений, отмечают в JLL, на основных торговых улицах города выросла на 0,4 п.п. и составила 6,8%. Наибольший рост вакансий наблюдался на 6-7 линиях В.О. (на 2,9 п.п., до 7,6%,) и на Каменноостровском проспекте (на 2,8 п.п., до 4,9%). Подросло количество свободной встройки и на Старо-Невском проспекте – за три месяца с 6,3% до 8,0%. Ряд арендаторов оставили «насиженные места» около ст. м. «Площадь Александра Невского». В то же время спрос к центральной части Старо-Невского сохраняется. Вслед за приходом luxury ритейлеров к этому отрезку магистрали могут проявить интерес рестораторы премиального сегмента.

За третий квартал открыто на 6% меньше торговых точек, чем закрыто. По-прежнему наиболее активны операторы общепита. Начали работу такие заведения, как Mio и Bread&Meat на Большой Конюшенной улице, Coffeeshop на Каменноостровском проспекте, BB&Burgers, Greenbox и Cofix на Невском проспекте. Главная ресторанная улица города справила также несколько премьер: там появились MOX, Waff&Love, Subzero и «Анонимное общество усердных дегустаторов».

Структура fashion сегмента меняется в связи с ротацией в премиальных локациях – Большом проспекте П.С., Большой Конюшенной улице и Невском проспекте. Так, на Большой Конюшенной улице на месте переехавшего бутика Brunello Cucinelli открылись магазины Lorena Antoniazzi и Herno, на Большом проспекте – Brooks Brothers вместо Corneliani, Paul Smith сменил Большой проспект П.С. на Невский проспект (данные JLL).

Как отмечают в А2 Retail, торговые сети постепенно подбирают себе новые помещения. Причем арендаторов интересуют объекты во всех районах города. Однако никому еще не удалось полностью выполнить все заявленные на нынешний год планы развития. В крупных жилых массивах на границе Петербурга и области, таких как Кудрово и Мурино, начали развиваться совершенно разные направления торговли и с разным объемом вложений в объекты. Продуктовый ритейл, безусловно, открывается в новостройках раньше всех, следом идут аптеки, заведения общепита и предприятия сферы услуг. По определенным форматам торговли назрел дефицит качественных помещений.

Согласно исследованию IPG.Estate, драйверами потребительской экономики в Петербурге на данный момент выступает работающая молодежь в возрасте до 35 лет, с доходом средний или выше среднего. Именно такие клиенты в основном формируют спрос, на который реагируют ритейлеры, рестораторы и поставщики различных услуг. Причем этот тренд относится как к дорогим магазинам и ресторанам, так и к вполне демократичным. Арендаторы встроенных помещений больше внимания стали уделять внутреннему и внешнему дизайну. В моде – формат уютного семейного ресторана и магазина. Правилом хорошего тона стало создание неброской вывески; некоторые игроки вовсе обходятся без нее, оставляя лишь указатель на двери, подчеркивая этим «нишевый» формат заведения.

Ставки аренды на объекты стрит-ритейла в Петербурге по итогам III кв. 2017-го

По данным JLL

Квартальная ротация на основных торговых улицах Петербурга

По данным JLL

По данным JLL

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:

В целом по основным торговым улицам ротация в третьем квартале составила 7%, увеличившись как по сравнению с предыдущим кварталом (на 1,1 п.п.), так и по сравнению с третьем кварталом 2016-го (на 1,5 п.п.). При этом впервые за последний год квартальная ротация на основной части Невского проспекта превысила среднегородской уровень за счет активного открытия кафе и ресторанов, а также объектов сегмента «красота и здоровье».

Максимальная стоимость аренды, характерная для основной части Невского проспекта, остается на уровне 7500-13 000 руб./кв.м в месяц (с учетом НДС). На других торговых улицах города ставки также менялись по минимуму. Разве что несколько подешевел в цене стрит-ритейл Большой Конюшенной улицы.

Что же касается Владимирского проспекта, то структура торговли этого коридора существенно поменялась. Если четыре года назад основной его специализацией являлся обувной сегмент, арендаторы которого занимали каждое пятое местное помещение стрит-ритейла, то в настоящий момент их количество уменьшилось вдвое. Сейчас здесь лидируют операторы общепита. Именно в результате постепенного изменения профиля проспекта сначала наблюдался рост, а затем снижение вакантности.

Ольга Аткачис, генеральный директор компании А2 Retail:

Если оценивать ситуацию в целом, то сегодня спрос стал более активным по сравнению с 2016 годом и началом текущего года. Ротация находится на уровне 5-7%. Замена арендатора обычно связана с какими-либо проблемами у самого оператора. Все качественные площади, как правило, заняты долгосрочными договорами аренды. Свободных качественных помещений немного, активные арендаторы поняли, что ждать освобождения интересных вариантов – плохая тактика, и начали играть на опережение. Они пытаются заранее договариваться с собственниками, чтобы после освобождения помещения право аренды перешло к ним. Переговоры начинаются за полгода, иногда за год до окончания текущего договора, если собственник не планирует его продлевать.

К счастью, в третьем квартале стало больше запросов от предприятий промышленной группы (аптеки, магазины оптики, медицинских товаров, косметики, ортопедические салоны, медицинские центры и т.д.). По-прежнему активны секонд-хэнды, магазины одежды и обуви формата fix-price (сегменты «средний» и «средний минус»). Оживились строительно-отделочные и дизайнерские магазины и салоны.

Из сделок могу отметить аренду аптекой «Вита» помещения на Малой Балканской ул., 26. Сеть AB Daily разместилась на Загородном пр., 18, «Ортека» открыла новую точку на Невском пр. 112. Фотогалерея MOST арендовала просторное помещение на Мытнинской набережной 5/7. «Кетчуп&Бургер» открылся на ул. Садовой, д. 40 вместо магазина Tezenis.

Корректировки ставок аренды мы ожидаем уже в 2018 году в рамках ежегодной индексации по договору. Скорее всего, увеличение произойдет в рамках 5-7%. В некоторых случаях можно ожидать роста цены продажи и ставок на 15-20%, но это коснется, в основном, объектов, расположенных вблизи некоторых открывающихся станций метро. Например, станций «Шушары» и «Беговая».

Михаил Рожко, руководитель отдела торговой недвижимости IPG.Estate:

Операторы ритейла стали предъявлять больше требований при выборе помещения. Они лучше анализируют целевую аудиторию, локации, окружение. Изменился и профиль арендаторов. Еще несколько лет назад некоторые направления не были представлены в городе вообще или были представлены единичными объектами – квест-румы, барбершопы, стрит-фуды, мини-пекарни и т.д. Новые форматы преимущественно открываются в центре, хотя некоторые из них, например, пекарни, магазины фермерских продуктов, лучше чувствуют себя в новых спальных районах с плотной жилой застройкой. Небольшие частные компании, имеющие одно или несколько заведений, зачастую больше внимания уделяют оформлению помещений, созданию оригинальной, запоминающейся концепции или названия, нежели крупные сетевые игроки. У таких операторов сейчас больше шансов победить в борьбе за посетителя, предлагая, по сути, тот же продукт или услугу, но с лучшим оформлением и индивидуальностью.

Роман Стогов, коммерческий директор инвестиционно-управляющей компании STEIT:

По сравнению со вторым кварталом третий традиционно более спокойный. Арендаторы были склонны осторожно принимать решения, и больше времени уделяли подбору помещений. Тем не менее, уровень свободных помещений, находящихся в нашем управлении, снизился. Ротация была незначительна, ликвидные объекты сразу же занимали другие арендаторы. Ставки аренды стабильны. Среди ключевых событий нашей компании – полностью заполнены коммерческие площади ЖК «Европейский» (теперь там порядка 40 арендаторов). Одной из наиболее значимых сделок стала аренда «Магнитом» помещения площадью 508 кв.м в Кудрово. Это второй объект ритейлера в данной локации, который мы сдали с начала года. По идеи, крупные продовольственные операторы продолжат развитие и дальше. Драйвером этого сегмента остается X5 retail group. Например, их «Пятерочка» арендует большие объемы торговых площадей – на перспективу, с дальнейшей возможностью оставить только наиболее доходные точки. В банковском секторе объединение ВТБ24 и ВТБ, которое будет завершено в начале 2018 года, также повлечет за собой оптимизацию сети.

Источник: komned.ru

Читайте также

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Запросы (0)

Закрыть