Южный поток: рынок коммерческой недвижимости в районе Ленинского проспекта

На Ленинском проспекте представлено изрядное количество объектов стрит-ритейла. По этому показателю он уступает лишь Невскому, Московскому и пр. Просвещения. Основной спрос на встроенные помещения формируется преимущественно за счет продуктовых магазинов и операторов товаров для дома, красоты и здоровья, а также предприятий услуги, что характерно для всех крупных магистралей в спальных районах.

Стрит-ритейл активен на всех основных перекрестках, начиная от Варшавской улицы и заканчивая Брестским бульваром. Самые привлекательные для коммерсантов участки образовались на пересечении с Московским проспектом, вокруг площади Конституции и на отрезке от проспекта Народного Ополчения до улицы Зины Портновой. Большая часть коммерческой новостройки сосредоточена от ст. м. «Ленинский пр.» до ул. Героев и в районе Дачного проспекта.

Большие жилые кварталы привлекают как сетевых ритейлеров повседневного спроса и продуктовых ритейлеров («Интерторг», X5 Retail Group, «Дикси», «Магнит»), так и рестораторов. Самые дорогие встройки сосредоточены вблизи метро, цена аренды в некоторых случаях достигает 4500-5000 руб./кв.м в месяц. Средний уровень – от 1200 до 3000 руб./кв.м. Офисы во встройках сдаются и по 1500 руб./кв.м.

Помещения в новых зданиях, обращенных фасадом на проспект, активно раскупались еще на ранних этапах строительства и редко выставляются на перепродажу. Цена торговых объектов на первых этажах варьируются в диапазоне 150 000 – 450 000 руб./кв.м (подвалы и цоколи – от 90 000 до 200 000 рублей за «квадрат»).

Активная торговая зона сосредоточена вблизи станции метро «Ленинский проспект». Здесь за минувшее десятилетие были построены ТК «Нарва» и ТРК «Нарва-2», небольшой ТК «Бриз», ТК «Французский бульвар», «Максидом», ТК «Фиолент». По-прежнему действует один из старейших городских универмагов - «Нарвский». Самые высокие ставки - в торговой галерее «Французского бульвара».

Вдоль Ленинского проспекта представлено большое количество офисных центров класса С, созданных в результате перепрофилирования бывших административных зданий. Качественная офисная недвижимость в основном сосредоточена на пл. Конституции. Ставки аренды составляют в среднем 800-1200 руб./кв.м. Среди бизнес-центров – 140-метровый Leader Tower, БЦ «Энергия», БЦ «Ньютон» БЦ «Лидер», БЦ «Пирамида». На Ленинском пр., 153 построен компанией Setl Group 11-этажный БЦ класса В. Еще один четырехэтажный БЦ – «Космопро» – расположен на Ленинском, 140. По соседству с ним действует торгово-выставочный центр «Загородный дом».

 

 

Торговые комплексы в окружении Ленинского проспекта

Название Адрес Общая пл., кв.м

Фиолент

Ленинский пр., 100 16 955

Французский бульвар

бульвар Новаторов, 11 16 416

Максидом

Ленинский пр., 103 12 000

Нарва

Ленинский пр., 128/1 11 500

Лидер

Ленинский пр., 153 6 082

Универмаг «Нарвский

Ленинский пр., 120 6 000 

По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Александр Просенков, руководитель департамента street retail компании Colliers International в Санкт-Петербурге:

 - Ленинский проспект – магистраль с достаточно интенсивным автомобильным трафиком, рядом с которой расположены кварталы с новым жильем и качественными заведениями различных форматов. Очень востребованный у ритейлеров участок с активным пешеходным потоком – вблизи пересечения с проспектом Кузнецова, где представлено большое количество продуктовых магазинов и банков. Этот отрезок Ленинского проспекта застраивался в течение последних десяти лет. И здесь пользуются популярностью не только фасадные, но и внутридворовые помещения. Новые кварталы, расположенные в непосредственной близости от побережья Финского залива, не так перспективны: дома имеют сложную конфигурацию, многие из них расположены под углом, что влечет за собой нестандартные планировочные решения и меньший пешеходный поток.

Стрит-ритейл на другой крупной магистрали Юго-Запада – проспекте Стачек – развит хуже. Там много сталинской застройки и встроенных помещений опять же со сложной конфигурацией. Наиболее перспективны помещения у ст. метро «Автово». Встройка на участках магистрали от «Нарвская» до «Кировского завода» и от «Автово» до «Кировского завода» практически не пользуется спросом. Кроме того, есть сложности с парковкой. Число вакантных помещений на проспекте Стачек значительно выше, чем на Ленинском.

 Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:

- Юго-Запад развивается как типичный район жилой застройки преимущественно эконом-класса. Объем появляющейся там инфраструктуры вполне достаточен. В дальнейшем можно ожидать появления еще нескольких районных торговых центров по мере заселения новых жилых кварталов в самом начале Ленинского проспекта. Так, недавно под строительство торгового комплекса был продан участок на пересечении с пр. Героев.

Если Ленинский проспект остается инвестиционно привлекательным почти для всех сегментов недвижимости на всем своем протяжении, то Стачек крайне неоднороден и представляет интерес для арендаторов преимущественно около ст. м. «Кировский завод» и «Автово». Территория в начале Ленинского до сих пор активно застраивается жильем и сопутствующей коммерцией.

Уровень свободных площадей в офисах класса В на проспекте Стачек составляет 2,1%. Уровень вакансий в БЦ рядом с пл. Конституции – 5,7% (в основном за счет Leader Tower).

 Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg:

- На Ленинском проспекте расположено пять бизнес-центров общей площадью 100 500 кв.м. В зоне влияния также работает шесть торговых центров (всего 55 300 кв.м), самый крупный из них – ТК «Фиолент». Вдоль магистрали расположено около 300 помещений стрит-ритейл – по совокупности около 22 000 кв.м. Доля вакантных площадей составляет около 9%. Преобладающую долю в структуре арендаторов занимают продуктовые магазины – 18,6%, на втором месте заведения общественного питания – 14,4%. Диапазон ставок аренды – от 1500 до 5000 руб./кв.м в месяц.

 

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate:

- Коммерческая инфраструктура в районе Юго-Запада развита пока слабо. Учитывая большой объем строящегося жилья, там необходимы качественные современные объекты. Еще один минус – отсутствие достаточного количества станций метрополитена.

                              zhemchuzhnoi-plazy "...на Юго-Западном направление сегодня есть определенный дефицит качественных торговых объектов..."

Основная деловая зона – это площадь Конституции. Текущие ставки аренды на офисные помещения находятся в районе 800-1200 рублей за кв.м в месяц, включая коммунальные платежи и НДС. Вблизи ст. метро «Автово» есть ряд объектов класса В, которые заполнены на 100%, кроме этого ведется строительство новых объектов. Основной фонд коммерческой недвижимости составляют старые административные здания и встроенные торговые помещения. Наиболее крупные объекты сетевых ритейлеров – «Окей», «Максидом», «Карусель». Стоит отметить, что ТРК «Континент» на пр. Стачек и дисконт-центр «Румба» в районе ст. м. «Кировский завод» целиком заполнены. Сложившийся лист ожидания там более чем на 2000-3000 кв.м. Нет вакансий и на площади универмага «Нарвский» на Ленинском пр.

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar:

- На Юго-Западе есть возможность для редевелопмента уже реализованных проектов. Ведется активное строительство жилых комплексов в отдалении от крупных торговых центров. Поэтому имеется хорошая перспектива для развития стрит-ритейла любого формата. Однако в последние годы новые крупные проекты коммерческой недвижимости в зоне влияния Ленинского пр. не появлялись. Вакансия на торговые площади находится на уровне 10%. Стоимость аренды примерно на 5-10% ниже, чем в среднем по городу. Средний уровень вакансий на офисы составляет 11%; средняя ставка – 860 рублей за кв.м в месяц.

Источник: KOMNED.RU

Читайте также

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Запросы (0)

ИзбранноеСмотреть на карте

Смотреть на карте

Закрыть