Клерки нарасхват: итоги рынка офисной недвижимости Петербурга, III квартал 2016 года

Объем вакантных площадей в качественных офисных центрах Петербурга продолжает сокращаться. Размер ставок в среднем за квартал подрос на 4-5%. Дефицит предложения особенно заметен в объектах класса А в центральной части города. При этом строительство новых бизнес-центров идет замедленными темпами, а некоторые проекты по-прежнему «заморожены». «Коммерческая недвижимость» подводит итоги третьего квартала 2016 года на рынке офисов.

За этот год, отмечают в JLL, объем чистого поглощения на рынке офисной недвижимости Петербурга подрастет почти вдвое по сравнению с 2015-м, и составит около 250 000 кв.м (аналогичные показатели наблюдались четыре-пять лет назад).

Основной спрос на офисы, как и ранее, формируют структуры и подрядчики «Газпрома», компании сферы IT, строительства и инжиниринга. Многие из них расширяются и арендуют крупные офисы – от 2000 кв.м. Наиболее крупные сделки аренды в этом году были заключены в офисных зданиях, расположенных в непосредственной близости от Московского проспекта.

Так, в третьем квартале разработчик программного обеспечения EPAM занял 14 100 кв.м во второй очереди бизнес-центра «Мегапарк» на Заставской ул., 22. А одна из «дочерних» структур «Газпрома» арендовала 6500 кв.м в бизнес-центре на Новгородской ул., 13.

Сменил владельца бизнес-центра класса В MEZON PLAZA на Сампсониевском пр., 28 – компания «Газпромбанк-Инвест» продала здание ориентировочно за 3 млрд рублей. Новый собственник пока не известен, но, как поговаривают, тоже связан с газовым холдингом.

За три месяца в Петербурге были введены лишь два высококачественных офисных здания – БЦ Office L27 на пересечении улиц Маршала Тухачевского и Львовской (к аренде пригодно 8500 кв.м, застройщик относит объект к классу А) и БЦ на Арсенальной улице, 66 (7800 кв.м, класс В).

По данным JLL, объем чистого поглощения за третий квартал составил 55 000 кв.м. Доля вакантных площадей в классе А сократилась с 8,5% до 7,3% (это около 60 000 кв.м офисов), в классе B – с 12,6% до 11,1% (230 000 кв.м). Средний уровень арендных ставок в сегменте класса А составляет 1568-1586 рублей за кв.м в месяц, в классе В – от 1098 до 1135 рублей (с учетом НДС и операционных расходов). Стоимость аренды объектов класса А подросла за квартал на 5,4%, класса В – на 3,9% (согласно отчету Colliers International).

Если будут сданы все заявленные на четвертый квартал бизнес-центры (что, по опыту предыдущих лет, весьма сомнительно), годовой ввод качественных офисных площадей может составить от 200 000 до 300 000 кв.м – оценки у экспертов существенно разнятся. И в таком случае объем качественных офисных площадей может превысить 3 млн кв.м (по оценке JLL).

По данным Colliers International, помимо завершенного в начале октября Fort Tower (Московский пр., 141, общая площадь объекта касса А – 41 483 кв.м, арендопригодная – 26 300 «квадратов») до конца года ожидается сдача десятка бизнес-центров: на Политехнической ул., 6, на углу улиц Смольной и Орловской («Екатеринский»), на Б. Морской, 15 («Сенатор»), на Уральской ул., 4, Кондратьевском пр., 15, корп.3, лит. Б, на Софийской ул., 8/1, на Кременчугской ул., уч. 18,  Гельсингфорсской ул., 3, корп. 11, лит. Д и др.

 

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL в Санкт-Петербурге:

- Объемы вакантных площадей складываются из небольших помещений, даже при наличии нескольких таких офисов в одном бизнес-центре зачастую они не могут быть объединены в один блок. Как следствие, мы наблюдаем дефицит крупных офисных блоков от 1000 кв.м в качественных проектах, которые могут быть арендованы прямо сейчас. На этом фоне собственники бизнес-центров чувствуют себя более уверенно. Период крупных дисконтов остался в прошлом. С середины прошлого года квартальные объемы поглощения офисов на рынке Петербурга превышают 50 000 кв.м, тогда как прежде этот показатель в среднем составлял 35 000 кв.м.

Игорь Темнышев, директор департамента офисной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:

- Для офисного рынка в третьем квартале характерно снижение доли вакантных площадей, удорожание стоимости аренды и вымывание предложения крупных офисных блоков. В Петербурге базируется достаточно много компаний, которые находятся в поисках новых офисов. Такие арендаторы готовы рассматривать объекты по рыночным ставкам, но при стремительно сокращающемся предложении не могут найти альтернативные варианты.

Новые качественные помещения высоко востребованы. Наиболее интересные возможности предоставляет схема built-to-suit, однако для ее запуска на петербургском рынке необходимо преодолеть скепсис. Арендаторы должны перестать рассматривать только готовые варианты, а девелоперам стоит отважиться на строительство «под заказчика», которое давно практикуется за рубежом.

Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St.Petersburg:

- В третьем квартале‎ дефицит предложения ощутимо наблюдался в бизнес-центрах класса А. Однако строительство приостановленных объектов не возобновляется, а новые не начинаются. Для части «замороженных» проектов рассматриваются варианты только под конкретного заказчика. По нашим расчетам, если сроки ввода по новым офисам не будут перенесены (к сдаче запланировано 135 000 кв.м), то к концу года на рынок аренды поступит около 60 000 кв.м.

Рекорды по заполняемости бьют деловые центры Московского проспекта. Там вакантных помещений практически не осталось. Низкий уровень вакансий отмечается и в других популярных деловых зонах, что может привести к росту ставок аренды класса А о 10% уже в течение ближайшего полугодия. Для класса B возможно повышение на 3-5%. Более половины всех заявок, поступивших к нам в течение квартала, пришло от компаний, задействованных в сфере IT. Причем большинство из них интересует офис класса А с планировкой open space в Центральном районе Петербурга.

Елена Тищенко, заместитель руководителя отдела исследований рынка недвижимости Maris | CBRE:

- Растет доля предложений по зданиям, где арендодатель готов производить реконструкцию (реконцепцию) под требования конкретного клиента. При этом собственник не готов реконструировать объекты для дальнейшей реализации на открытом рынке, так как высоки риски. По нашим оценкам, до конца года ожидается ввод в эксплуатацию еще около 100 000 кв.м офисной недвижимости, большая часть из которых предназначена для аренды. Впрочем, по некоторым зданиям уже ведутся переговоры, и они не экспонируются на рынке. В общем объеме сделок по сферам бизнеса, безусловно, лидируют компании IT сферы. Это один из немногих сегментов рынка, для которого девальвация рубля сыграла положительную роль. Российские IT-компании повысили свою конкурентоспособность на международной арене за счет удешевления цен, тем самым нарастив экспорт.

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate:

- Явная тенденция петербургского офисного рынка в третьем квартале – высокие показатели объемов чистого поглощения площадей (многие проекты к моменту выхода на рынок были уже полностью заполнены). Прогнозируемый уровень поглощения в этом году сопоставим с уровнем 2012-го. Из уже введенных в четвертом квартале можно отметить ввод в эксплуатацию бизнес-центра класса А Fort Tower площадью 26 000 кв.м. Насколько известно, он уже имеет арендаторов. Также ожидается ввод БЦ «Смоленский» класса В+, БЦ «Граффити» класса В+, БЦ «Полис» класса В+, БЦ «Мельник» класса В+.

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»:

- Основной спрос сегодня формируют представители нефтегазодобывающей отрасли и сферы информационных технологий. Средний уровень ставок в классе А составляет 1400-1500 рублей за кв.м с учетом НДС и расходов на эксплуатацию, в классе В и В+ на уровне 1100-1300 рублей за кв.м. В ближайшее время состояние офисного рынка останется прежним, поскольку нет предпосылок к его изменению.

Источник: komned.ru

Читайте также

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Запросы (0)

Закрыть