Модный приговор для торговых комплексов

Несколько лет назад экономический кризис, словно массивный метеорит, ударил по рынку торговой недвижимости России. Новые условия существования усложнили жизнь крупным торговым центрам, которые почувствовали себя "динозаврами" новой эпохи. Однако если у настоящих динозавров шансов выжить после катастрофы не осталось, то у торговых "реликтов" впереди тернистый путь к новой жизни. И путь этот ведет к реконцепции.

Понижение пенсионного возраста

Сейчас тренд реконцепции на рынке все более очевиден. Уже в первые несколько недель 2017 года ряд собственников озвучили масштабные планы по обновлению своих проектов, работающих продолжительное время. Многие объекты в период кризиса поменяли владельцев или сейчас находятся в процессе их ротации. При смене собственника, как правило, происходит также и пересмотр концепции для усиления привлекательности проекта. Также некоторые ТЦ, которые не меняли владельцев, но были открыты более семи-восьми лет назад, уже успели морально устареть. Чтобы сохранить привлекательность объектов и поток посетителей, собственники сегодня прибегают к масштабной реконструкции, полной или частичной реновации объекта.

Как отмечает Иван Артемов, руководитель отдела разработки концепций торговых центровCBRE, срок цикла актуальности моллов подвержен многим факторам: скорости насыщения рынка торговой недвижимости и усилению конкуренции, изменению потребительского поведения вследствие кризиса, а также влиянию развития современных технологий и сервисов в мире. "Ранее этот срок составлял около десяти лет, когда ввод качественной торговой недвижимости был относительно медленным, а конкуренция сниженной. В ближайшем будущем он может сократиться до пяти лет", - рассуждает эксперт.

Объективная необходимость реконцепции также существенно зависит и от формата торгового центра. Так, в ближайшем будущем масштабная реконцепция меньше всего затронет районные и микрорайонные проекты, где уже прошла основная волна реноваций. Сейчас практическим всем понятна модель успешного торгового центра площадью 5 тыс.-20 тыс. кв. м, ясен состав формулы его основных арендаторов (супермаркет, детская составляющая, небольшой набор развлечений и фуд-корт). Этот формат в зависимости от особенностей объекта и окружения уже тиражируется достаточно успешно, и придумать в районном ТЦ грандиозные нововведения довольно сложно. В большей степени реконцепция может быть свойственна как казалось сильнейшим игрокам рынка - крупным ТК окружного и полуокружного форматов, торговым объектам площадью от 45 тыс. кв. м, и гигантам, GLA которых составляет 60 тыс. -100 тыс. кв. м.

Коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов отметил, что, многие московские объекты крупных масштабов в 2014-2016 годов открывались очень тяжело, с большой долей пустующих помещений. "Часть из них сейчас может начать предпринимать попытки к реконцепции формата. К примеру, испытывая сложности с заполнением, торговые центры сокращают долю одежды и обуви в структуре своих арендаторов и увеличивают процент развлекательных и досуговых арендаторов. На развлекательную составляющую возлагаются большие надежды в части обеспечения трафика, однако узнать, оправдались ли ожидания торговых центров, мы сможем только через пару лет", - рассказал эксперт.

По словам регионального директора департамента стратегического консалтинга Colliers International Владислава Николаева, около 30% всех торговых центров Москвы нуждаются в реконцепции. "При этом для 70% ТЦ, открытых до 2007 года, вопрос реконцепции наиболее актуален. Эти торговые центры постепенно теряют лояльность покупателей, которые переориентируются на качественные объекты нового формата, в результате чего трафик ТЦ также снижается. Необходимость проведения реконцепции во многих объектах назрела давно, однако текущая ситуация явно форсирует данный процесс и делает проблемы торговых центров более очевидными", - заявил он.

Прежде всего, торговому центру необходима реконцепция, когда наблюдается падение трафика, заполняемость, а также доходность объекта. Для одних торговых центров проведение реконцепции - это жизненная необходимость, подкрепляемая снижением посещаемости, заполняемости и доходности объекта. Для других - реконцепция в качественных торговых центрах может проводиться профессиональными девелоперами с большим портфолио проектов для цели удержания доли рынка и следования рыночным трендам.

По мнению руководителя отдела ритейл-консалтинга департамента торговых площадей компании JLL Полины Жилкиной, причины реконцепции действующих торговых центров можно разделить на две основные группы - рыночные и временные факторы. "Первая группа включает в себя все изменения на рынке - от особенностей потребления до конкуренции в зоне охвата. Вторая - естественное устаревание, амортизация объекта, в результате которой он перестает отвечать требованиям арендаторов,  их меняющихся форматов, либо потребителей, которые предпочитают более современные, привлекательные торговые центры. Все это рано или поздно приводит к падению выручки арендаторов. В целом основной показатель того, что торговый центр требует улучшений - это финансовое состояние объекта", -  анализирует Жилкина.

Стоит также отметить, что сегодня, когда рента многих арендаторов рассчитывается на основе их реальных продаж, собственники торговых центров пристально следят за изменениями финансовых показателей каждого конкретного оператора. Снижение выручки определенного арендатора может говорить как о глобальных проблемах самого ритейлера, так и о сложностях отдельно взятого магазина в конкретном ТЦ.  В случае если снижение оборотов наблюдается у многих арендаторов ТЦ, как, например, если большинство "якорей" показывают негативную динамику и генерируемый объектом доход перестает устраивать собственника ТЦ, он обычно задумывается о необходимости изменений. При этом совершенно необязательно прибегать к значительным финансовым вложениям и серьезным перестройкам, что так страшит большинство собственников ТЦ. Грамотная работа с балансом категорий товаров и услуг в ТЦ и составом брендов в объекте может серьезно изменить финансовые показатели всего торгового комплекса.

Кризис подгоняет

Наряду с объективными предпосылками необходимости реновации также существуют и не менее важные субъективные признаки. Так, существующая ситуация в экономике и геополитике ключевым образом повлияла на решения собственников ТЦ о реконцепции. Платежеспособность населения снизилась, спрос перетек в более массовый сегмент, как в fashion-ритейле, так и в сегменте FMCG. Операторы средней ценовой категории с 2014 года постепенно теряют выручку, в то время как различного рода дискаунтеры демонстрируют стабильный прирост показателей. Если бы ситуация в экономике не была столь удручающей, только единичные собственники принимали бы решения о реконцепции и только ввиду объективного устаревания объектов или роста конкуренции в окружении.

По словам Ильи Шуравина, управляющего партнера Rusland SP, сложнее всего в сегодняшний ситуации приходится залоговым объектам, большая часть (или вся) выручки которой от аренды уходит на обслуживание кредита. "Ничего хорошего не произойдет и в том случае, если объект отойдет банку. Банк - это в 99% случаев неэффективная структура, направленная на решение сиюминутных интересов управляющих и не понимающих сути бизнеса. Есть ряд примеров, когда, заполучив залоговые активы в свое распоряжение, банковские команды снижали за несколько лет арендный поток в два-три раза, при этом раздувая расходы по проекту", -  размышляет Шуравин.

От косметики к пластической хирургии

Говоря о практической стороне вопроса, условно можно выделить две группы возможных действий собственников - реконцепция и полноценный редевелопмент. Реконцепция предполагает неосязаемые изменения в проекте. Речь идет о составе арендаторов, имидже и маркетинге объекта. Редевелопмент подразумевает существенные изменения в конструкции здания, например, надстройку этажа, строительство новой фазы, значительное изменение планировок на этаже, создание атриума, перенос эскалатора и так далее. Безусловно, большинство собственников ТЦ стремятся к наименее затратным шагам, не предполагающим серьезные строительные работы и закрытие значительной части объекта. Сегодня мало кто готов терять деньги, закрывая торговый комплекс полностью. Закрытие объекта целиком или значительной его части влечет за собой недополучение прибыли от прекращения денежных потоков от аренды, компенсации арендаторам, отток трафика, а также нестабильные денежные потоки в первый год после реновации.

Полина Жилкина сообщила, что снижение трафика также зависит от того, в какой части ТЦ и каким образом идет обновление. "Если процесс связан с закрытием якорных арендаторов, например, продуктового супермаркета, может наблюдаться потеря трафика вплоть до 90%. Ротация в торговой галерее, в составе средних или малых "якорей" не так существенно влияет на этот показатель", - уточняет эксперт.

Начиная с кризиса 2008 года, наиболее массовым направлением реконцепции небольших торговых центров стало их переформатирование в специализированные объекты, например, пауэр-центры, когда вместо торговой галереи мелкой нарезки в районный или окружной ТЦ привлекается два-три ключевых якорных арендатора - продуктовый супермаркет, детский универмаг, крупноформатная бытовая техника или товары для спорта. Кроме того, реконцепция может проводиться локально, например, за счет ротации арендаторов или усиления одной из торговых функций. Наиболее ярким примером такой реконцепции является реконструкция зон фуд-корта в торговых центрах "Мега". Бывают ситуации, когда снос здания и полный редевелопмент территории является для девелопера более экономически целесообразным, чем проведение реконцепции существующего объекта.  Подобный кейс в настоящее время реализует компания Enka, занимающаяся редевелопментом московских ТЦ "Капитолий". В частности, на месте ТЦ "Капитолий" в Кунцево в начале 2015 года открылся современный МФК "Кунцево Плаза". Сейчас компания ведет строительство нового МФК на месте бывшего ТЦ "Капитолий" на Каширском шоссе.

Михаил Рожко, директор отдела торговой недвижимости компании IPG. Estate, напоминает, что самый сложный, дорогой и длительный процесс - это редевелопмент или перестройка объекта. "Затем идет реконструкция с заменой инженерных сетей. Дальше по уменьшению сложности и стоимости следует косметический ремонт, смена основных арендаторов. В первых двух происходит закрытие объекта на срок от одного месяца до года. Очевидно, что чаще всего собственники прибегают к третьему и четвертому виду изменений", - убежден Рожко.

Ветер перемен

В целом основные тренды рынка ритейла сегодня акцентированы на еде и детях.  Самый простой способ обновить объект - это пересмотреть подход к общепиту, расширив линейку операторов и кухонь. Тренд с эко-маркетами тоже набирает обороты. Помимо этого, активный рост сегмента food & beverage (F&B) отлично прослеживается по новым проектам, где доля общепита в составе арендуемой площади значительно растет, а наполнение ресторанной зоны становится более насыщенным и разнообразным.  Наблюдая за этим трендом в новых объектах, собственники давно работающих торговых комплексов также стремятся расширять зону общепита за счет других арендаторов. Второй важный тренд для любого торгового центра, ориентирующегося на семейную аудиторию, - это детская тема, причем не только в части разнообразия детских магазинов, но также развлечений и других услуг. Задача торгового центра - раскрыть детскую тему целиком, полностью закрыть потребности семьи на своих площадях. Именно поэтому все больше торговых проектов актуализируют свои концепции, исходя из этих трендов.

Найти правильный рецепт реконцепции не так просто. Однако главный враг торговых комплексов сегодня - это консерватизм. Часто самый консервативный собственник - это фактически контролирующий объект залогодержатель актива, который не дает реинвестировать какие-либо средства, боясь потерять даже то, что есть. Его не интересует риск или уже свершившийся факт постоянного оттока посетителей или конкуренция с объектом, что может привести к гибели проекта. Сегодняшняя ситуация призывает бизнес провести реформацию в сфере управления торговыми активами. Сейчас в выигрышной ситуации оказывается не самый большой, а тот, кто научился приспосабливаться.

Источник: arendator.ru

 

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Запросы (0)

Закрыть