Московская перспектива: стрит-ритейл на Московском проспекте

Респектабельный Московский проспект – одна из основных торговых магистралей Петербурга и активно развивающаяся в последние годы офисная зона. Самые ликвидные помещения находятся в районе станций метро «Парк Победы» и «Московская» и у Сенной площади. Коммерческие объекты на Московском и арендные ставки на них изучила «Коммерческая недвижимость».

Крупнейшая торговая зона магистрали расположена в самом ее начале, в районе Сенной площади, где работают ТРК «ПИК» и «Сенная», продовольственный рынок, а также миниатюрный ТЦ «Адмиралтейский» на Московском пр., 3. Разброс ставок аренды весьма широк: в зависимости от локации торговые встройки предлагаются от 750 до 6500 руб./кв.м в месяц.

На въезде в город с юга продолжает торговать универмаг «Московский», занимающий первые этажи шести многоэтажных жилых зданий по обеим сторонам проспекта. Под торговые залы отведено 12 500 кв.м, на четной стороне основное пространство занимают заведения общепита.

Середина проспекта занята гипермаркетами. Первым в 2002 году появился «Максидом», следом в глубине квартала за станцией метро «Электросила» разместился «O’Кей». В сентябре 2012-го собственник (компания Dorinda Invest) пристроила к нему двухэтажный ТК «Электра» площадью 26 600 кв.м (арендопригодная – 19 700 кв.м). Управляющей компанией объекта недавно стала JLL.

Рядом на Варшавской улице работает самый большой на юге города мебельный центр «Мебельный Континент» (63 000 кв.м).

В доме 135 расположен семиэтажный торгово-деловой комплекс, введенный в эксплуатацию в 2008-м. Раньше его занимал ювелирный дом «Золотое собрание», сейчас здание сдается под офисы (параллельно собственник пытается продать объект, три года назад называлась цена в 350 млн рублей). Еще один развлекательно-офисный комплекс разместился в центральном здании бывшей фабрики «Скороход» на Московском, 111 (около 12 000 кв.м). Помимо магазинов (например, супермаркета «Азбука вкуса) и офисов там по-прежнему действует клуб «Папанин», входящий в сеть развлекательных заведений «Ретро Дискотека». Бывшие заводские корпуса в глубине квартала заняты разнообразными магазинами эконом-класса и забегаловками.

Финансисты сохраняют приверженность к правительственной магистрали: тут работает свыше двухсот дополнительных офисов и отделений банков (по данным ГИС), причем у некоторых открыто сразу по несколько точек.

Крупные сети (такие как «КЕЙ», «Спортмастер», «М.Видео») обустроились на проспекте еще в начале 2000-х и пока что не намерены куда-либо съезжать. Из автосалонов на Московском представлен только «Фольксваген-центр, работающий по соседству с «Электросилой» с 1996 года.

Арендой стабильно интересуются операторы общепита, продуктовые операторы, аптеки, интерьерные салоны. В последнее время значительно выросло количество запросов на покупку объектов, цена которых может достигать 350 000 руб./кв.м. ГУП ГУИОН к целевой приватизации оценивает помещения на Московском проспекте в диапазоне 170 000-280 000 рублей за метр (данные по итогам 2015 года).

Спрос на офисную недвижимость вдоль магистрали стабильно высокий. Диапазон ставок аренды – от 800 до 1800 руб./кв.м в месяц.

В конце проспекта наиболее известен БЦ «Московский», расположенный в здании бывшего Дома Советов на Московской площади. Еще один образчик сталинской архитектуры - бизнес-центр «ИФХ «Ленинец» на площади у Московских ворот, специализирующийся в основном на финансистах. Здесь работают фьючерсная биржа, различные брокерские и страховые компании.

Большая часть офисных зданий класса С и В сконцентрирована в середине магистрали. В основном это бывшие административные корпуса заводов или НИИ («Текстиль», «Московские ворота» и др.). Несколько деловых центров расположено на прилегающих к проспекту улицах: Варшавской, Заставской и Цветочной. Здание бывшего аукционного дома «Союзпушнина» (дом 98) также продолжают реконструировать под офисный центр, но дата завершения ремонта не известна.

В 2014 году на проспекте был введен первый бизнес-центр класса «А» - «Электро», который теперь арендован «Газпромом». Другой высококлассный БЦ, принадлежащий сети «Сенатор», работает с прошлого года в здании бывшего универмага «Фрунзенский». Общая площадь пятиэтажного комплекса после реконструкции составляет 12 035 кв.м, во дворе организован паркинг на 200 машин. Диапазон арендных ставок – 1400–2000 руб./кв.м в месяц.

До конца года Fort Group планирует ввести МФК Fort Tower у метро «Электросила». Он состоит из центральной шестиэтажной части, выходящей на первую линию магистрали, и примыкающей к ней с тыла 20-этажной башни. Первые два уровня займут предприятия сервиса, банки, кафе, рестораны, магазины импульсного спроса, а выше разместится бизнес-центр класса А+.

Крупный отельный бизнес приживается на правительственной трассе с трудом. К гостиницам «Парк Инн Пулковская» и «Россия», принимающим гостей еще с советских времен, прибавились пока только две: Holiday Inn на 557 номеров и апартамент-отель «Стейбридж Санкт-Петербург» на 183 номера, - обе по соседству c бизнес-центром «ДавыдовЪ».

На Московском пр., 73 компания NAI Becar открыла апарт-отель бизнес-класса Vertikal. Это единственный в городе трехзвездочный комплекс апартаментов. Здание рассчитано на 126 номеров. Средний срок размещения гостей – от трех до семи суток, стоимость номера размером 24 кв.м – 2000 рублей за день.

 

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ 

Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International Россия:

- В зоне влияния Московского проспекта расположено 18 качественных бизнес-центров: их суммарная арендная площадь равна 221 500 кв.м. Диапазон средних ставок – от 1300 до 1400 руб./кв. м в месяц. Доля вакантных площадей составляет 11,8%, что немного выше среднегородского показателя. Это объясняется тем, что в новой очереди БЦ «Мегапарк» предлагается довольно большой выбор офисов в аренду. На стадии активного строительства находятся еще пять объектов. Самый крупный из них строится вблизи ст. м. «Электросила» - Fort Tower общей площадью более 41 000 кв.м.

На проспект выходит всего один качественный торговый комплекс – «Электра», и кроме того, там расположен один из старейших универмагов города - «Московский». Имеется также ряд небольших торговых объектов, таких как ТЦ «Адмирал» и «Московский, 151».

 

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге:

- Московский проспект остается одним из самых престижных и благоустроенных в городе. В сфере стрит-ритейла на нем представлено более 500 объектов (не считая небольших универмагов и торговых центров). В то же время по плотности магазинов магистраль в среднем не очень загружена – около пяти магазинов на 100 метров.

В настоящее время основной спрос на встроенные помещения формируется преимущественно за счет сектора услуг, в том числе банков, операторов общественного питания и магазинов товаров для дома. Фэшн-операторы снизили свой интерес к этой локации, поскольку арендные ставки там стабильно растут, что ограничивает возможности для их развития. На проспекте широк выбор интерьерных магазинов: Natuzzi, Mr.Doors, Мекран, Piterra, «Линия Интерьера», «Кухни Италии», Togas и др.

С точки зрения пешеходных потоков Московский проспект остается одной из наиболее проходимых магистралей города. Помимо этого трасса почти на всем протяжении оборудована парковочными местами, что позволяет при необходимости сделать остановку. Несколько крупных сетевых строительных и мебельных магазинов в южной части проспекта сформировали кластер товаров для дома.

Арендные ставки на торговые помещения варьируются в достаточно широком диапазоне – от 2000 до 6000 рублей за кв.м в месяц. Уровень вакантных помещений составляет около 6,2%, снизившись по сравнению с началом года на 1,5-2%. Ежеквартальная ротация составляет около 7-8% и достаточно стабильна.

Непосредственно на магистрали расположено восемь бизнес-центров - по совокупности около 57 000 кв.м. Однако много офисных зданий обустроено на параллельных или примыкающих улицах. Наиболее знаковые - бизнес-центр «Электро» у ст. м. «Электросила» и «Сенатор на Московском» в здании бывшего универмага «Фрунзенский».

 

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate:

- Инвестиционная привлекательность Московского проспекта высока. Более того, многие собственники объектов офисной недвижимости класса В и С, расположенных на первой линии магистрали, стали задумываться о редевелопменте, а также о реализации новых проектов. Некоторые потенциальные арендаторы ищут здания на стадии реконструкции, чтобы получить на выходе тот офис, который им нужен. Следует отметить БЦ Fort Tower, который будет введен в эксплуатацию в этом году. По нашей информации, для него уже найден арендатор. Арендные ставки в бизнес-центрах класса А на Московском проспекте варьируются от 1400 до 1800 рублей за кв.м, в классе В+ составляют  от 900 до 1200 рублей за кв.м. Есть несколько предложений по продаже зданий, но их стоимость достаточно высока.

 

Арендные ставки для помещений стрит-ритейла на Московском проспекте

Местоположение

Ставка аренды, руб./кв.м в месяц

В районе ст. м. «Технологический институт» и Сенной пл.

1500 - 6500

В районе ст.м. «Парк Победы» и «Электросила»

2500 - 5500

В районе ст. м. «Московская»

3000 - 7000

По данным Colliers International

 

Структура объектов стрит-ритейла на Московском проспекте

Сфера деятельности

Доля в объем объеме

Услуги

22%

Кафе и рестораны

22%

Товары для дома

13%

Красота и здоровье

11%

Одежда, обувь

11%

Продуктовые магазины

9%

Электроника

6%

Другие

6%

По данным JLL

 

Бизнес-центры на Московском проспекте

Название

Адрес

Класс

Арендопригодная площадь, кв. м

Год ввода

«Электро»

Московский пр., 156

A

15 700

2014

«Сенатор на Московском»

Московский пр., 60

A/В

11 700

2014-2015

БЦ «Менахем» в составе Holiday Inn

Московский пр., 97

B

8000

2009

«Фабрика»

Московский пр., 140

B

6500

2012

Офисный центр

Московский пр., 94

B+

5600

2014

«Адмиралтейский»

Московский пр., 22

B

4600

2005

«Московский»

Московский пр., 212

B

4000

2000

«Давыдов»

Московский пр., 97

B

3900

2011

По данным JLL и Colliers International

 

Основные бизнес-центры, расположенные в зоне влияния Московского проспекта

Название рабочее

Адрес

Класс

Арендная площадь, кв.м

«Виктория Плаза»

(1 и 2 очередь)

Победы пл., 2

B

47 500

«Фландрия Плаза»

Ташкентская ул., 3

A

29 100

«Собрание»

Цветочная ул., 25

B

27 400

«Мегапарк»

(1 и 2 очередь)

Заставская ул., 22

B

25 900

«Энерго»

Киевская ул., 5

B

17 000

По данным Colliers International 

Источник: komned.ru

Читайте также

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Запросы (0)

ИзбранноеСмотреть на карте

Смотреть на карте

Закрыть