Офисам не хватает заказов: почему BTS не востребован в России

Строительство офисов под заказчика пока не столь популярно в России, как в других странах. Однако эксперты считают, что подобные проекты могут стать драйвером отечественного рынка в будущем.

Siemens так и не увидел Sky Light

На российском складском рынке схема build-to-suit — строительство под конкретного заказчика — уже стала привычным явлением. Однако в офисном сегменте такие проекты можно пересчитать буквально по пальцам.

Самым известным проектом BTS в нашей стране, правда, так и не реализованным, можно назвать строительство московской штаб-квартиры Siemens. Компания "Галс-Девелопмент" планировала возвести для немцев бизнес-центр на Ленинградском проспекте (сейчас там находится Sky Light), однако стороны не сошлись в цене: концерн выделял на проект 187 млн долларов, а девелопер поднял цену до 305 млн. В итоге Siemens через суд расторг соглашение.

В октябре 2017 года стало известно о планах "Яндекса" к 2021 году построить собственное офисное здание в столице. Для этого IT-гигант собирается нанять девелопера, который возведет объект, а "Яндекс" выкупит его. Стоимость проекта оценивается в 12 млрд рублей. Компания уже консультируется с О1 Properties Бориса Минца.

BTS есть и в Санкт-Петербурге: "Лахта-центр", строящийся для структур "Газпрома", и корпус "Невской Ратуши" — для городской администрации. А вот в регионах такие проекты не встречаются: бизнес там развивается менее активно, и необходимости массового строительства офисов нет.

На Западе подобная практика более распространена, так как в качестве заказчиков могут выступать инвестиционные фонды, отметил Юрий Тараненко, начальник управления развития коммерческой недвижимости ГК "Инград". Это могут быть и частные инвесторы, не занимающиеся девелопментом, но желающие вложить деньги в недвижимость.

"В нашей стране многие строительные компании одновременно и девелоперы, и инвесторы: они самостоятельно расширяют свой портфель недвижимости и не выступают в качестве "подрядчика" для других организаций. Кроме того, встречается fee-development, когда застройщик является в одном лице и генеральным подрядчиком, и техническим заказчиком, но при этом не принимает участие в дальнейшей судьбе объекта", — рассказал эксперт.

Плюсы и риски

Формат build-to-suit предусматривает, что подрядчик берет на себя все трудности реализации проекта: от оформления земельного участка под строительство, получения необходимой документации и всех согласований до оснащения офиса мебелью и техникой.

Выделяют два вида BTS: строительство под покупателя и под якорного арендатора. В последнем случае для девелопера есть риск, что после съезда клиента помещения, имеющие нетиповые характеристики, окажутся невостребованными на рынке, заявил генеральный директор компании City & Malls PFM Алексей Емельянов.

Впрочем, даже при строительстве на продажу не исключено, что заказчик обанкротится, а его штат увеличится или, наоборот, уменьшится, и это повлияет на потребности компании. Оперативно внести изменения в ход работ и проектную документацию невозможно — и значительные средства будут вложены в ставший невостребованным объект.

Однако рискует и заказчик работ. Если девелопер ненадежен и не умеет управлять проектом, то арендатор может получить свое здание гораздо позже ожидаемого срока или вовсе не получить его из-за очередного кризиса и значительного удорожания, рассуждает Евгений Гриханов, управляющий партнер PFM Solutions. При этом есть вероятность, что качество работ будет хуже, чем требовалось.

Игроки рынка посетовали, что пока лишь немногие инвесторы готовы вкладывать деньги в подобные проекты — за время строительства объекта в России (в среднем 3−5,5 лет) в условиях нестабильной экономической ситуации может многое поменяться. Чтобы пользоваться схемой BTS, надо прогнозировать развитие компании на ближайшие 15 лет, поэтому данный вариант почти не интересен малому и среднему бизнесу, указала генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

Это подтверждает и управляющий директор Property Management NAI Becar Мария Онучина: "У нас просто не существует столь длительных горизонтов планирования бизнеса. То есть не факт, что через три года, когда объект построят, компания будет нуждаться в офисном комплексе определенного масштаба. Кроме того, на рынке сохраняется тренд на оптимизацию офисных площадей, в связи с чем увеличивается спрос на коворкинги и agile-пространства с незакрепленными рабочими местами".

Тем не менее плюсы у проектов под конкретного клиента тоже есть — и притом для обеих сторон. Заказчику выгодно покупать строящиеся офисы, потому что, во-первых, он может "настроить" их под себя вплоть до высоты потолков, планировок и уровня отделки. Во-вторых, можно неплохо сэкономить — по подсчетам специалистов, до 20−30% по сравнению с покупкой готового объекта.

Управляющий партнер компании IPG.Estate Иван Починщиков подчеркивает: при build-to-suit заказчик может сократить объем затрат за счет более детального анализа проекта, например, использовать отечественные аналоги импортных стройматериалов. "Если раньше при строительстве БЦ 70% материалов покупались за евро (импортные) и 30% за рубли (российские), то теперь при строительстве можно использовать 80% отечественных материалов", — поделился он.

В свою очередь, девелопер, берясь за BTS, получает возможность наверняка сдать в аренду/продать построенные офисы и не опасаться, что после ввода они будут простаивать. Более того, застройщик может получить финансирование на раннем этапе предпроектной и проектной подготовки, а потом спокойно вести работы — объект востребован еще до начала строительства.

Удел избранных?

Проекты по схеме build-to-suit в России выбирают только крупные игроки. И дело не только в расходах: как уже было сказано, чтобы покупать или брать в аренду офис на заказ, нужно твердо стоять на ногах и понимать перспективы развития компании в будущем.

Схема BTS может оказаться близка компаниям, у которых есть специфические требования к офисным площадям. Кроме того, под запрос клиента было бы целесообразно строить объекты для дата-центров, считает Мария Онучина.

Специалисты предупреждают: выбирая офис по схеме build-to-suit, нужно искать надежного подрядчика. Так, компания должна быть известной на рынке, иметь значительные оборотные средства и подтвержденный список реализованных проектов, обладать собственными профессиональными ресурсами и соответствовать определенным системам менеджмента качества. "Практика рынка fit-out предполагает наличие гарантии на интерьеры со стороны генерального подрядчика. Срок гарантии варьируется в пределах двух лет в зависимости от условий контракта и специфики проекта", — отметил коммерческий директор Pridex Александр Алейников.

Покупая или снимая офис по BTS, следует четко прописывать цену в договоре, чтобы она не увеличивалась в процессе строительства. Также эксперты настаивают: подрядчик должен нести финансовую ответственность за срыв сдачи объекта — этот пункт также нужно указать в соглашении.

Еще один важный момент — поэтапная оплата. Это выгоднее и с финансовой точки зрения (не изымать сразу всю сумму из оборота), и с точки зрения спокойствия заказчика относительно хода строительства и контроля. "Также порекомендую закладывать больший метраж с расчетом на рост компании — до тех пор, пока свободные площади не понадобятся, их можно будет сдавать в аренду", — добавила Яна Глазунова.

В ближайшие два−три года вряд ли стоит ждать, что формат build-to-suit станет очень популярным в России и наша страна по количеству таких проектов догонит Европу, США или некоторые государства Азии. У российских девелоперов пока нет большого опыта реализации уникальных единичных объектов, а у заказчиков — уверенности в своем будущем и исполнителях работ. К тому же нужно как-то заполнять уже имеющиеся БЦ: в одной только Москве вакантны около 2 млн кв. м офисов.

Однако Мария Онучина полагает, что в будущем проекты под конкретных заказчиков могут стать драйвером развития рынка. "Хочется заострить на норвежском опыте. В Осло бизнес-центр начинают строить только в том случае, если предварительно удалось заключить договор с 70% арендаторов. Это очень правильный путь. Представьте, если заранее с девелопером обговорить все нюансы по архитектуре, дизайну, планировкам, инженерным системам, то арендаторам больше не придется тратить дополнительно время и деньги на адаптацию офиса под себя, а собственникам ломать голову над тем, как заполнить вакантные помещения", — размышляет она.

И все же пока "офисный" build-to-suit в России остается уделом немногих "избранных", очень уверенных в себе корпорации. Остальным компаниям гораздо выгоднее купить готовый практически пустой объект (как, например, сделал Сбербанк, купив МФК "Президент Плаза").

Источник: arendator.ru

Читайте также

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Запросы (0)

Закрыть