Орел или решка: что ждет рынок недвижимости Петербурга в 2018 году

В 2017 году две основные тенденции на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга разошлись подобно пролетам мостов между берегов Невы. С одной стороны ввод новых площадей во всех сегментах достиг исторического минимума, а кое-где и вовсе остановился. Однако с другой стороны — доля вакансии в качественных проектах планомерно уменьшается, а арендные ставки постепенно и стабильно растут.


Демография площадей

В уходящем году во всех секторах рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается снижение объемов ввода новых площадей. Это объясняется тем, что, что многие проекты были заморожены на тот или иной срок в период высокой экономической нестабильности 2014−2015 годов. Теперь город пожинает плоды этой осторожности, оставаясь без новых объектов. Особенно показательна эта тенденция на рынке торгового девеломента, где в 2017 году не было введено ни одного квадратного метра качественных торговых центров. Этот факт на фоне восстановления спроса приводит к снижению доли вакантных площадей в этих сегментах.

Вместо нового строительства на рынке торговой недвижимости началась волна реконцепции. Профессиональные девелоперы и управляющие компании окончательно пришли к пониманию того, что без концептуального обновления их объекты начнут проигрывать конкурентам. Также важно и то, что собственники торговых комплексов перешли к новой тактике реновации проектов, которая заключается в постепенном проведении таких работ. Это позволяет избежать тех финансовых, репутационных и управленческих издержек, которые возникли бы при полном закрытии объекта и остановке его функционирования. Исходя их такой стратегии, в городе уже успешно обновляются торговые центры "Пик" "Адмирал", "Южный полис", "Капитолий", "Атлантик-Сити" и объекты меньших форматов.

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, уверен в том, что стагнация торгового сегмента — это нормальная тенденция развития рынка. "Санкт-Петербург уже входит в десятку городов по обеспеченности качественными торговыми городами, покрывая запросы покупателей. Поэтому сейчас собственникам нужно думать о качественном развитии этого сегмента, а не о количественном", — отметил он.


Денежный поток

Снижение полноценной девелоперской активности участников рынка с лихвой компенсируется ростом инвестиционной. Так, в 2017 году на рынке прошла одна из крупнейших инвестиционных сделок — продажа компанией "Галс Девелопмент" ТРК "Лето", покупателем которого стал консорциум с участием компании "РосЕвроДевелопмент". Также ряд сделок прошел и в офисном сегменте. Компания "Сенатор" приобрела БЦ "Северная столица" и "Невский, 38", а Jensen Group купила БЦ "Аэроплаза".

Как отмечает управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор" Дмитрий Золин, центр города все еще обладает наиболее высоким инвестиционным потенциалом с точки зрения качественной офисной недвижимости. "Я полностью уверен в тех объектах, которые мы приобрели в этом году. Бизнес-центр на Мойке совершенно точно является отличным активом с точки зрения потенциала окупаемости, а здание на Невском проспекте обладает редкой по привлекательности локацией. Мы намерены и дальше развиваться в центре Санкт-Петербурга. Компания не строит планов по выходу в Москву или даже Ленобласть, так как возможности для устойчивого развития в нашей традиционной зоне деятельности далеко не исчерпаны. Более того, мы не готовы выходить даже за границы Обводного канала", — подчеркнул специалист.

По данным Colliers international, общий объем инвестиций на рынке недвижимости Санкт-Петербурга за 11 месяцев 2017 года составил 989 млн долларов. При этом объем классических инвестиционных сделок в этой сумме составил 427 млн долларов. На сделки по покупке земли пришлись 382 млн долларов, а на сделки с участием конечных пользователей активов — 180 млн долларов. 28% составил рост объема инвестиционных сделок по сравнению с 2016 годом. Доля иностранных инвестиций в общем объеме сделок составила 15%, что на 5% больше чем за последние несколько лет. Также важно отметить, что впервые за четыре года доля Северной столицы в совокупном объеме инвестиционных сделок РФ достигла 22%.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, указывает на то, что на коммерческом рынке наблюдается восстановление и повышение инвестиционной активности после событий 2014 года. "Наиболее заметными событиями на рынке коммерческой недвижимости является череда инвестиционных сделок. Например, пополнение активов Raven Russia портфелем из трех высококлассных объектов — логистическим парком "Гориго" и бизнес-центрами "Премиум", а также "Келлерманн Центр", уже упомянутое приобретение офисных центров на набережной реки Мойки, 36 и Невском, 38 холдингом "Империя". Также необходимо отметить смену собственника "Аэроплазы", вошедшего в состав активов Jensen Group", — заключил Пашков.


Программисты и газовики

Как уже отмечалось ранее, новых офисных площадей в городе в 2017 году появилось не так много. По данным компании JLL, объем ввода офисной недвижимости в Санкт-Петербурге в завершающемся году составит порядка 110 тыс. кв. м. В будущем году эта цифра должна вырасти на впечатляющие 80%, однако такой показатель будет достигнут во многом лишь благодаря открытию новой штаб-квартиры "Газпрома" в Лахте. При этом девелоперы все еще ведут себя крайне осторожно и не начинают масштабных строительных проектов в офисном сегменте. Это приводит к тому, что право хода на рынке переходит к арендодателям. Если в 2015−2016 годах, ситуация была таковой, что арендаторы диктовали свои правила собственникам качественных офисных зданий, то теперь ситуация разворачивается на 180 градусов.

Продолжается и тенденция по уменьшению доли крупных вакантных площадей. В 2015 средняя доля свободных площадей в классах А и B составляла 12,2%, а в 2017 году — только 7%. Поэтому крупных простаивающих блоков офисов сегодня на рынке практически нет. Средний рост ставок составил порядка 3%.

В структуре сделок пальму первенства в городе впервые за несколько лет перехватили IT-компании. В 2017 году этот бизнес смог пошатнуть на офисном рынке лидерство, казалось бы, непоколебимого нефтегазового сектора. Технологические компании заняли 42% от всех арендованных за год площадей, что в два раза больше чем в 2015 году. Это объясняется тем, что "Газпром" и его сателлиты уже фактически закончили процесс переезда в Петербург и нашли свои объекты, а IT-индустрия напротив увеличила свою активность. Технологические гиганты видят большой кадровый потенциал Северной столицы в сфере цифровых технологий. Благодаря большому количеству профильных вузов, город укрепляет свои позиции на рынке IT-бизнеса. При этом не слишком высокие по сравнению с Европой и США зарплатные ожидания кандидатов побуждают западные компании открывать новые представительства именно здесь.

По словам Владислава Фадеева, руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, в целом крупнейшими офисными объектами, введенными в 2017 году, в классе А стали такие здания, как "Renaissance Бизнес Парк" (20,9 тыс. кв. м офисной площади), "Сенатор на Чапаева" (13,4 тыс. кв. м) и "Пономарев центр" (8,6 тыс. кв. м). В классе В это — "Граффити" (14 тыс. кв. м), "Полис" (13,1 тыс. кв. м), Reforma (12,9 тыс. кв. м). "Также стоит отметить изменения в спросе. Так, на первое место в структуре сделок аренды вышли IT-компании", — утверждает эксперт.


Все флаги в гости

Среди всех сегментов рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга наиболее комфортно себя чувствует гостиничный. Город продолжает использовать туристический потенциал стран АТЭС и Ближнего Востока, впитывая в себя новые волны гостей из Китая, Кореи, Японии и Ирана. Северная столица третий год подряд выигрывает премию World Travel Awards, что еще более укрепляет ее статус международного туристического центра. В целом на данный момент в Санкт-Петербурге насчитываются 96 современных отелей. По информации Maris в ассоциации с CBRE, общий номерной номер объектов категории "3−5 звезд" насчитывает 17 750 юнитов. В городе работают 18 международных гостиничных операторов. На четырехзвездочные проекты приходятся 57% зарегистрированного фонда, на трехзвездочные — 27%, а на пятизвездочные — 16%.

Туристов также привлекает крайне лояльная ценовая политика на гостиничном рынке города. Средняя запрашиваемая стоимость номера в 2017 году составляет 19,8 тыс. рублей за ночь в пятизвездочных объектах, 9 тыс. рублей в четырехзвездочных отелях и 4,6 тыс. рублей в трехзвездочных гостиницах. Это намного меньшие цифры, чем в большинстве европейских столиц, за исключением, пожалуй, лишь Берлина и Барселоны.

Как отмечает генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, пассажиропоток в город вырос на 23%. "Санкт-Петербург посещают все больше туристов. Это создает хорошие предпосылки для роста рынка и в будущем. По нашим прогнозам, прирост номерного фонда в 2018 году составит 900 юнитов. Так, ожидается открытие нового трехзвездочного отеля Holiday Inn и первого в России хостела под управлением международного оператора Meininger. Положительная динамика данного сегмента рынка происходит и за счет плавного увеличения тарифов, которые происходят, как по объективным эволюционным причинам, так и в преддверие старта ЧМ-2018", — указывает Мошенский.

Иван Починщиков напоминает, что игроки в гостиничном сегменте успешно провели работы по подготовке к Кубку Конфедераций. Сейчас активно продолжается работа по подготовке к проведению Чемпионата Мира по футболу. "На настоящий момент 85% объектов классифицированы, и они могут принимать гостей", — добавил эксперт.


Хрупкое равновесие

Складской сегмент наряду с офисами и торговой недвижимостью также не впечатлил объемами появления новых площадей. На рынке введено лишь 67 тыс. кв. м качественных логистических проектов. В числе новых значимых объектов в Санкт-Петербурге — холодильный складской комплекс логистической группы "Адмирал-ТСВ" на 20 тыс. кв. м в индустриальном парке "Марьино", четвертая очередь складского комплекса "Орион" на 12,4 тыс. кв. м и "Федоровский Посад" с арендопригодной площадью в 12 тыс. кв. м. При этом девелоперы продолжают возводить свои объекты преимущественно на южном направлении, удобном с точки зрения логистики и инфраструктуры.

Крупнейшую сделку по аренде складских площадей в регионе в 2017 году совершил дистрибутор продуктов питания "Алиди", занявший 15 тыс. кв. м в комплексе "Октавиан". На втором месте находится сделка ритейлера Fix Price, арендовавшего 13,8 тыс. кв. м в проекте Logicor Шушары. 11 тыс. кв. м в MLP "Уткина заводь" занял крупный дистрибутор алкоголя. Также в данном проекте 6 тыс. кв. м арендовала сеть мебельных магазинов Hoff, которая весь год вела подготовку к продолжению экспансии на рынок Санкт-Петербурга.

Как показывают данные, завершающийся год не принес рынку коммерческой недвижимости качественных прорывов. Однако провальным назвать его нельзя. Во всех сегментах эксперты наблюдают ситуацию хрупкой стабильности и баланса. Рост показателей в инвестициях связан с сочетанием таких факторов, как увеличение доступности финансирования, снижение процентных ставок, устойчивость спроса, ожидание слабой конкуренции со стороны новых объектов вследствие низкого объема ввода, рост ставок аренды. В 2018 году участники рынка ожидают роста арендных ставок и постепенного оживления девелоперской активности. Однако по старой доброй традиции никто не списывает со счетов фактор неожиданностей, которые могут перевернуть ситуацию как угодно. Учитывая, что в 2018 году нашу страну ожидает ряд крайне значимых политических событий и процессов, остается надеяться, что их последствия укрепят, а не нарушат хрупкий баланс, которого с таким трудом смог достичь бизнес.

Источник: arendator.ru

Читайте также

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Запросы (0)

Закрыть