Пограничный ритейл: коммерческая недвижимость в Мурино и Девяткино

В 2017 году власти Ленобласти намерены объединить Мурино и Новое Девяткино, придав новому поселению статус города. Социальная и транспортная инфраструктура данного жилого анклава оставляет желать лучшего, но с коммерцией в местных кварталах дела обстоят совсем неплохо. «Коммерческая недвижимость» подробнее рассмотрела район новостроек у ст. м. «Девяткино».

Листинги муринских новостроек достаточно разнообразны на адреса и ценники. Стоимость выставляемых объектов за год подорожала в среднем на 15-20%. Хотя большая часть помещений в построенных домах или тех, что сдается в этом году, уже приобретена для последующей сдачи в аренду. Большинство инвесторов рассчитывают на демпинговые цены, однако стоимость продажи в новых жилых комплексах не отличается от среднерыночных. Наиболее ликвидные торговые объекты на стадии строительства реализуются по цене от 150 000 до 190 000 руб./кв. Цоколи, подвалы и вторые этажи стоят 80 000 – 120 000 руб./кв. м.

Так, в ЖК «Солнечный» на бульваре Менделеева (застройщик – компания «Арсенал-Недвижимость») предлагаются готовые встройки с ремонтом от частных собственников по ставкам 1700-2100 руб./кв.м в месяц. Размеры скромные – не более 100 кв.м.

Помещения в ЖК «GreenЛандия» компании Setl City сдаются по 1500-2000 рублей за «квадрат». У застройщика в продаже осталось несколько объектов площадью около 47-49 кв.м по цене 185 000 – 200 040 руб./кв.м (дом сдается до конца года).

Встройка комплекса «Ласточка» (СК «Петрострой») выставлена на продажу по цене 120 000-125 000 рублей за метр (размеры 82-190 кв.м). Аренда – от 1740 руб./кв.м. В ЖК «Алфавит» с вводом в 2017 году у той же компании можно найти более разнообразный выбор вариантов – от 65 до 248 кв.м по цене от 105 000 руб. за кв.м.

В построенном ЖК «Новое Мурино» (ГК «ЦДС») в продаже осталось только одно помещение за 16,6 млн рублей (свыше 200 кв.м). Ценники в другом комплексе этого застройщика – «Муринском Посаде» (в корпусах со сдачей в 2017-м) – варьируются от 85 000 до 100 000 рублей.

В целом муринская встройка в зависимости от метража предлагается в диапазоне 650-2000 руб./кв. м в месяц. Сдача блоков в отдельных павильонах у ст. метро – от 1250 до 1500 рублей за «квадрат». Небольшие объекты непосредственно у станций метро могут стоить до 3000 руб./кв.м.

Сетевые операторы готовы заходить в помещения под предварительный договор за несколько месяцев еще до получения свидетельства о собственности. Значительную часть спроса формируют продуктовые ритейлеры. Помимо отдельных магазинов в Мурино представлен широкий выбор сетей: «Народная семьЯ», «Лента», «Дикси», «Магнит», «Пятерочка», «Реалъ», «Высота», «Полушка», «Смайл», «Мы рядом», Spar, «Естный», «Лайм», «Фермер». Обосновались в новостройках алкомаркеты сетей «Норманн», «Градусы» и «Ароматный мир».

Из общепита в муринских новостройках преимущественно представлены заведения фаст-фуда – с десяток кафе и баров. Есть там и собственные пункты доставки «Суши WOK» и «Суши Смак».

В сегменте товаров для дома для муринцев работает садово-фермерский центр «Дача-сервис», а также строительные магазины «Все для вашего дома» на Привокзальной пл. и ТД «Вимос» на Центральной ул.

На данный момент в Мурино сформировалось две торговые зоны. Наиболее активно коммерция представлена в районе Привокзальной площади у ст. м. и ж/д станции «Девяткино». В кварталах по соседству расположены такие точки сетевого общепита как ресторан сети «Теремок», кондитерская «Север-Метрополь», пекарни «Месье Круассан» и «Бакерай». Там же обустроен супермаркет «Лента» с торговой площадью 908 кв.м. Напротив «подземки» на Тихой улице появился новый двухэтажный ТК, где сейчас в аренду предлагаются от 65 до 700 кв.м за 1300-2000 руб./кв.м. В некотором отдалении стоит ТК «На Боровой».

В жилом комплексе «Мечта» (застройщик – ИСГ «Мавис») отведено 3000 кв.м под торговый комплекс. В октябре там, например, открылся офис банка «Санкт-Петербург». В целом же банковских отделений в Мурино пока что немного: еще есть офисы Сбербанка, Констанс-банка и «Авангарда».

Вторая торговая зона появилась рядом с выездом Токсовского шоссе благодаря построенному там гипермаркету «Prisma Новое Девяткино». Аренднопригодная площадь самого комплекса составляет 10 500 кв.м. Там подыскали себе площади заведения сетей «Макдоналдс» и «Евразия». Открылся спортивный клуб Fitness House, встали такие ритейлеры как «Планета Cпорт» и «Рив Гош». Еще один небольшой торговый комплекс «Девяткино» расположен неподалеку на Озерной улице, в «якорных» арендаторах – «Магнит».

Каких-либо других крупных торговых центров в Мурино не представлено. Ближайшие гипермаркеты сетей «Карусель» и «Окей» расположены в нескольких километрах от муринских новостроек – в приграничных кварталах Калининского района Петербурга.

Мнение экспертов

Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International Россия:

- В настоящее время в Мурино проживает порядка 100 000 человек. В ближайшей перспективе численность населения увеличится до 300 000. Общий объем встроенных помещений в существующих и строящихся домах составляет около 250 000 кв.м, что вполне достаточно для такого количества жителей.

В Мурино расположен один классический торговый комплекс Prisma районного формата, качественные бизнес-центры отсутствуют. В разработке – еще несколько проектов торговых центров. Из крупных сетевых продуктовых ритейлеров присутствуют только сети «Лента» и Prisma. Встроенные торговые помещение площадью от 100 до 400 кв.м предлагаются в среднем по 1200-2000 руб./кв.м в месяц. Более крупные встройки от 800 кв.м сдаются на уровне 1000 руб./кв.м.

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate:

- Традиционно наиболее активны продуктовые ритейлеры: «Магнит», магазины сети X5 Retail Group, «Полушка», «Дикси»; сети алкомаркетов – «Норманн» и «Ароматный мир»; сеть дрогери формата – «Улыбка радуги». Достаточное количество аптек и точек быстрого питания, которые работают с заказом еды на вынос. Пока не так активны банки и салоны сотовой связи, но в будущем для них это направление очень перспективно. Самыми популярными остаются торговые помещения площадью до 200 кв.м с витринными окнами и двумя выходами. В некоторых случаях ставки могут доходить до 5000 рублей за кв.м в месяц.

Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg:

- В последнее время спрос на Мурино упал. Заселенные там кварталы уже насыщены коммерческой инфраструктурой. Основные сетевые операторы по всем категориям представлены. В связи с этим ставки на вакантные объекты заметно снизились. Если ранее средний уровень составлял 1700 руб. за кв. м в месяц, то сейчас это 1000-1200. Даже наиболее ликвидные помещения сдаются с трудом. Но потенциал еще есть за счет тех жилых комплексов, что пока строятся. Сейчас в основном к этой локации приглядываются частные предприниматели, часто сами из местных. В офисном сегменте есть только несколько объектов класса С, причем один из них (незавершенный бизнес-центр) выставлен на продажу.

Источник: komned.ru

#Новости