Растущий сегмент: итоги 2016 года на рынке офисной недвижимости Петербурга

Рынок качественных офисных площадей Петербурга к началу 2017-го достиг 2,75 млн кв.м: в классе А – 1,07 млн, в классе В – 1,68 млн кв.м (данные Colliers International). По совокупности за год введено в эксплуатацию около 260 000 кв.м новых площадей в 23 бизнес-центрах, что на 45% превысило показатели 2015-го. Из них на рынок аренды вышло не более 160 000 кв.м.

Завершены были такие крупные офисные проекты как Fort Tower (на фото), «Экспофорум», «Мельник», вторые очереди БЦ «Мегапарк» и БЦ «Виктория Плаза», а также административное здание, предназначенное для Смольного, в деловом квартале «Невская ратуша» (см. таблицу ниже).

Объем чистого поглощения составил не менее 250 000 кв.м. Рекорды по заполняемости бьют деловые центры, расположенные вдоль Московского проспекта и на ближайших к нему улицах. Там вакантных помещений практически не осталось.

Лидирующие позиции среди клерков традиционно занимают предприятия, входящие в Газпром, а также компании, работающие в сфере информационных технологий и телекоммуникаций, девелопмента и инжиниринга.

Так, самой крупной сделкой за апрель-июнь стала аренда «СтройГазКонсалтинг» второй башни офисного комплекса «Фландрия Плаза» (14 500 кв.м). В третьем квартале разработчик программного обеспечения EPAM занял 6600 кв.м во второй очереди «Мегапарка». А в декабре стало известно, что «дочки» Газпрома целиком займут новенький Fort Tower на Московском пр. (29 200 кв.м). Сменил владельца бизнес-центра класса В MEZON PLAZA на Сампсониевском пр. – компания «Газпромбанк-Инвест» продала здание ориентировочно за 3 млрд рублей. Новый собственник тоже связан с газовым холдингом.

Стоимость аренды в среднем подросла: так, в классе А запрашиваемая ставка увеличилась на 7-8% за год и, согласно отчету JLL, составила 1600 руб./кв.м в месяц (с учетом НДС и операционных расходов). Рост ценников в классе B менее значительный – на 2-4%; средневзвешенная ставка – 1137 руб./кв.м.

Стабильно высокий спрос на офисы привел к постепенному снижению доли вакантных площадей. Наиболее заметное сокращение вакансии произошло в бизнес-центрах класса А. Объем свободных контор в листингах относительно стабилен и, по оценкам консультантов, колеблется от 250 000 до 300 000 кв.м, однако количество объектов, где в аренду предлагаются крупные блоки, крайне ограничено. Происходит «вымывание» предложения размером от 3000 кв.м.

Большинство арендаторов имеют долгосрочные договоры. Средний срок аренды по новым контрактам составляет три года. Распространена также схема, когда базовая ставка аренды в первый год действия договора снижена, однако в дальнейшем компенсируется за счет последующей индексации. Клерки по-прежнему ориентированы на поиск помещения с чистовой отделкой.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Петербурге:

- Девелоперы сегодня не спешат выходить на стройку. Главные причины – ограниченное финансирование и увеличившаяся себестоимость строительства. На примере типового офисного здания класса А мы посчитали, при какой ставке аренды будет выгодно вновь заняться строительством бизнес-центров. Получилось, что стоимость должна быть не ниже 1675 руб./кв.м (без учета НДС), то есть на 20% выше существующей сейчас. Скорее, инвесторам будет выгодно реализовывать проекты под конечного пользователя в формате built-to-suit.

Ввод офисных площадей в 2017 году снизится примерно на 60 000 кв.м, причем только около половины новых объектов будут ориентированы на сегмент аренды. К тому же значительную часть предложения – это бизнес-центры, сроки реализации которых переносились (например, «Наличная, 44», «Ренессанс бизнес-парк», «Премьер Лига»). Среди проектов, которые пополнят рынок в ближайшее время, можно отметить БЦ «Пономарев Центр» и «Сенатор» на Чапаева.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге:

- Несмотря на непростую макроэкономическую ситуацию, 2016 год отметился рядом рекордов на офисном рынке Петербурга. По нашим оценкам, объем чистого поглощения достиг 292 200 кв.м, что на 13% превышает предыдущий максимум, который был зафиксирован в 2011 году (257 900 кв.м). В конце года была закрыта крупнейшая сделка с Газпромом, арендовавшим Fort Tower. Помимо того необходимо выделить высокий спрос со стороны IT-компаний, которые также арендовали максимальный для этого сегмента объем площадей.

Еще одна особенность – завершение доминирования Московского района в структуре ввода осиных площадей. Если в течение последних трех лет доля района составляла 35-40%, то в 2017 году она сократится до 15-20%, а в среднесрочной перспективе центром офисного девелопмента станет Приморский район.

Андрей Свистунов, директор отдела офисной недвижимости IPG.Estate:

- Собственники проявляли гибкий подход к ведению переговоров. Это позволяло оперативно обсуждать возможные условия и входить в сделки. Владельцы объектов, пока остающихся в проекте, до сих пор осторожно подходят к их вводу, что вызывает определенной дефицит качественных площадей. Стоит отметить, что часть крупных арендаторов, преимущественно IT-сектора, предпочитают брать площади без отделки по ставкам ниже на 15-20%. Они выполняют ремонт за собственный счет и готовы инвестировать в отделку офисного пространства значительные средства, привлекая известные архитектурные бюро.

Средневзвешенный показатель вакансий составил порядка 9%, что ниже среднерыночного. Сравнительно высокий показатель чистого поглощения обусловлен тем, что многие проекты к моменту выхода на рынок имели близкий к 100% показатель заполняемости. Порядка 20% всего нового предложения сосредоточено в Московском районе.

Альберт Харченко, генеральный директор East Real:

- Объем вакантных метров на рынке качественных объектов начал снижаться, достигнув уровня в 210 000 кв.м. Особенно заметно уменьшилось предложение в бизнес-центрах класса А и в наиболее востребованных районах. Например, благодаря традиционной популярности Московского района доля свободных площадей там снизилась до нетипичного для текущего рынка уровня – 3%, а наиболее привлекательные здания заняты целиком. Впервые за последние два года наблюдается рост цен. Арендные ставки в сегменте класса А сейчас варьируются от 1500 до 2000 рублей, в классах В и В+ – от 800 до 1400 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и коммунальные услуги. Крупные сделки в основном закрывались по ставкам на 5–7% ниже заявленных.

Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Петербурге:

- Общий объем офисных площадей в Петербурге составляет около 4,27 млн кв.м. Из них большая часть – это объекты класса А, В+ и В. На класс С приходится примерно 1,49 млн кв.м. Поскольку более половины зданий, которые были сданы в 2016 году, на рынок аренды так и не вышли, сегмент офисной недвижимости в целом улучшил показатели заполняемости. Средний уровень качественного предложения БЦ снизился на 16,3% по сравнению с 2015 годом. Однако если уровень вакансий на объектах класса А и В снижался, в классах В+ и С, наоборот, зафиксирована негативная динамика: за год объемы пустующих площадей здесь заметно увеличились.

Источник: komned.ru

Читайте также

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Запросы (0)

Закрыть