С ощущением ложной стабильности

Более двух лет назад новый вал экономических и политических осложнений тяжким грузом лег на рынок коммерческой недвижимости в РФ. Особенно сильно ощутил этот удар офисный сегмент, погрузившийся в состояние стагнации. Сейчас ряд событий и факторов на рынке дают надежду на то, что падение завершается, однако индустрия относится к этому крайне настороженно. Ведь вполне вероятно, что бизнес нащупал не дно, а лишь хрупкий уступ.

Проблески в тумане

Основной признак плавного и пока крайне осторожного оживления на данном рынке – это снижение доли пустующих помещений. Если в прошлом году многие компании переезжали в более компактные и дешевые площадки, то сегодня, напротив, в среднем ценовом сегменте ряд аналитиков наблюдает тенденцию к "расширению" занимаемых арендаторами офисов. Дело в том, что многие компании уже успели адаптироваться к текущим реалиям рынка и низкому спросу, найдя более востребованные направления для своего бизнеса и новые рынки. В итоге все это дало им новые перспективы и возможности для расширения штата. В связи с этим они начали переезжать в более просторные помещения, но, как правило, в рамках одного и того же бизнес-центра.

К тому же свою лепту в это внесла и относительная стабильность цен, которые фактически не меняются с 4 квартала 2015 года. Таким образом, под влиянием снижения волатильности экономических показателей рынок офисной недвижимости также стабилизировался в 2016 году. Но говорить о полноценном восстановлении пока еще рано. Некая стабильность была заметна летом: ставки прекратили явное снижение. Практически весь рынок перешел в рубли. Также появился спрос на покупку помещений: инвесторы рассматривают стрессовые активы и строят планы по их развитию. Поскольку недвижимость является консервативным активом, это дает им шанс на сохранение своих средств, а также на ориентировочную доходность в районе 10-11% годовых. Также в первой половине года рынок отметился несколькими крупными "безденежными" сделками: банки забрали по долговым обязательствам такие объекты как "Башня Евразия", МФК "Президент Плаза", БЦ "Нордстар Тауэр". Эти сделки свидетельствуют о том, что банки становятся крупнейшими игроками рынка коммерческой недвижимости. Тем не менее, стоит отметить низкий уровень девелоперской активности, что препятствует расширению процессов поглощения площадей.

Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, отмечает, что в 2016 году в эксплуатацию будет введено порядка 400 тыс. кв. м, а в 2017 году – 250 тыс. кв. м. "Таким образом, объем ввода в эксплуатацию новых объектов в 2017 году станет минимальным за всю историю рынка офисной недвижимости Москвы. Ранее самый низкий показатель объема ввода новых площадей был зафиксирован в 2012 году. В связи с приостановлением девелоперской активности после кризиса 2008-2009 годов, в 2012 году было введено 550 тыс. кв. м", - уточняет Лосюков.

Армен Саруханян, генеральный директор компании RD Management, говорит о том, что, попытки к восстановлению в Москве предпринимает А класс, однако не все объекты в данном классе сейчас обладают низкой вакансией: речь идет о классе А-премиум, престижных офисах в пределах Садового кольца, с превосходной транспортной доступностью. "Такие объекты могут позволить себе удерживать ставки аренды на высоком уровне, иногда – даже в долларах. Тот А класс, который необходимой премиальностью не обладает, наоборот, активно снижает ставки в надежде привлечь компании из класса В. Вакансия в центре снижается именно за счет этого явления, в то время как во многих районах с низкой транспортной доступностью объекты пустеют", - отметил эксперт.

Также стоит отметить, что относительно низкой вакансией отличаются районы базирования головных офисов крупных государственных компаний. Исторически в столице сформировались кластеры государственных структур, таких как РЖД (район метро "Красносельская", "Бауманская", "Красные ворота"), "Газпром" (ЮЗАО). В этих районах вакансия по-прежнему низкая: дочерним компаниям данных структур удалось оптимизировать свои арендные издержки без смены локации еще в 2014-2015 годах.

Игорь Макаров, аналитик отдела исследований рынка CBRE, указывает на то, что явных признаков восстановления рынка в Москве пока не наблюдается, тем не менее, качественные объекты, преимущественно класса А, пользуются большим спросом со стороны арендаторов. "На некоторых субрынках наблюдается дефицит предложения больших блоков. Предложение офисных помещений площадью более 10 тыс. кв. м снижается. Особенно заметен этот тренд в классе А, экспонируемое предложение которого уменьшилось в 2015 году на 6,4% по сравнению с 2014 году (770 тыс. кв. м), и на 33% в 1 полугодии 2016 года (486 тыс. кв. м) по сравнению с началом года. За последний год на рынке офисной недвижимости были закрыты несколько крупных нерыночных сделок, которые сильно повлияли на показатели в классе А. Так, в 1 полугодии 2016 года доля офисов класса А в структуре сделок увеличилась более чем в 3 раза в годовом сопоставлении. А спрос на помещения класса В за тот же период сохранился на уровне 2015 года. За исключением крупных сделок, самыми популярными блоками в аренду являются блоки 1–3 тыс. кв. м. с отделкой", - заключил Макаров.

Роман Щербак, директор департамента офисной недвижимости компании Praedium, отмечает, что спрос на офисы в 1 полугодии вырос на 3% в сравнении с аналогичным периодом 2015 года. "Однако средний метраж сделки сократился до 600-700 кв. м. Доходность офисов снизилась до 10-11%, хотя еще в 2013 году достигала 14-15% в отдельных проектов. Инфраструктура БЦ сейчас является одним из важных для арендаторов факторов при аренде офисов: компании присматриваются к объектам, в которых представлено все необходимое для комфортной работы в офисе, поэтому у тех девелоперов, которые развивают свои бизнес-центры в данном ключе, значительно больше шансов привлечь платежеспособного арендатора на объект", - анализирует Щербак.

Осмелевшие арендаторы

При этом эксперты указывают на то, что арендаторы существенно повысили свои требования к помещениям и ставкам аренды. Например, сейчас наиболее востребованные ставки аренды лежат в диапазоне 18 – 22 тыс. руб./кв. м в год. Кроме того, арендаторы интересуются офисами в центре города, расположенными рядом с метро. Среди основных пользователей офисных помещений в 2016 году преобладают компании промышленного и производственного секторов, нефтяные компании и государственный сектор, в то время как до кризиса основной интерес проявляли компании сектора IT и инноваций. Средние сроки договоров сократились до наиболее краткосрочных: чаще всего, сейчас заключают договоры на 11 месяцев с пролонгацией. Рассмотрение объектов для сделки может занимать до полугода, если потребность в офисе не является срочной: компании выбирают помещения весьма обстоятельно. В спектре интересов частных инвесторов находятся небольшие офисы до 100 кв. м, расположенные в московских МФК. Институциональные инвесторы проявляют интерес к стрессовым активам, которые сейчас продаются с большим дисконтом.

Армен Саруханян, говорит о том, что ставки аренды теперь еще чаще формируются по принципу локации, бизнес-центры конкурируют именно локационно, и только потом – в рамках своего класса. "Для арендаторов больших площадей предоставляются дополнительные дисконты от ставок экспонирования. Также практически все собственники рынка уже либо выполнили отделку в своих помещениях, либо готовы выполнять ее за свой счет под конкретного арендатора. В отношении индексации устанавливается заморозка на 1-3 года, в зависимости от срока договора аренды: многие собственники предпочитают дать скидку и отменить индексацию для своего арендатора, зато получить длительный договор аренды, нежели заключить краткосрочный (11 месяцев с пролонгацией), но с более выгодными для собственника условиями. Они понимают, что поиски арендаторов с каждым кварталом становятся все сложнее и сложнее", - подчеркнул Саруханян.

Взгляд на Север

Если говорить о Санкт-Петербурге, который является вторым по объему субрынком офисной недвижимости в России, то сегодня этот сегмент чувствует себя лучше – активность проявляют арендаторы из нефтегазодобывающей сферы, IT. В некоторых сегментах спрос превышает предложение, что послужило причиной зарождения новой тенденции – строительство бизнес-центров по формату build-to-suit, такой подход, например, практикует "Газпром", также можно отметить, что некоторые крупные IT-компании подыскивают земельные участки под строительство.

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, говорит о том, что в силу нехватки офисов класса А, особенно помещений большого метража, операторы других сегментов начали искать площади в классе В+ и В, что сформировало постоянный спрос. "К примеру, активно развивающаяся в Петербурге сфера IT сегодня занимает значительную долю в В классе. Отмечу, что многие международные компании стремятся открывать крупные представительства в России, в частности, в Петербурге, в силу падения курса рубля для них сегодня выгодно выходить на рынок России – стоимость квалифицированных рабочих кадров ниже. Особо остро кризис ударил по объектам с плохой локацией – в удаленности от основных транспортных магистралей, станций метро, но такие объекты и во время стабильной экономики испытывают трудности", - подчеркнул специалист.

Дмитрий Золин, управляющий сети бизнес-центров "Сенатор", говорит о том, что в Санкт-Петербурге однозначно сегмент офисной недвижимости оживает, что связано со стечением ряда обстоятельств: незначительный ввод качественных офисных площадей, рост спроса, формируемого переездом "Газпрома" и его структур, что сказывается на росте конкуренции в классе А. В совокупности все эти факторы создают динамику рынка. "Однако я бы не стал говорить о восстановлении, поскольку экономическое состояние рынка остается в прежнем положении. Стабилизация сегмента офисной недвижимости Петербурга – это скорее исключение из правил, которое вызвано стечением обстоятельств. В комфортном состоянии находится класс А – спрос на площади высок, за ним В + и В, спрос на которые формируют как новые игроки, так и уходящие арендаторы из класса А", - подчеркнул Золин.

По мнению Юлии Серебряковой, директора по продажам проекта "Невская Ратуша", в текущей ситуации арендаторы при заключенных долгосрочных договорах исполняют его условия, коммерческая составляющая выдерживается и в части запланированной индексации. "Рынок живет, интерес потенциальных арендаторов сохраняется, и даже при том, что ожидания арендатора и арендодателя всецело совпадают, при желании и возможности подписать сделку совершенно реально. Однако арендатор стал более требователен к предоставляемому сервису, отделке, точкам питания, бонусным программам, инфраструктурным проектам вблизи бизнес-центра. Для многих компаний решающим критерием становится наличие паркинга. И все без исключения первым делом оценивают локацию объекта. Потенциальные клиенты сегодня легко демонстрируют свои знания в части классности объектов и требуемым согласное ей характеристиками, особенно в классе А. Спрос разный, больший процент запросов приходился площади от 150 до 500 кв. м в 2015 году, в то время как интерес к нарезке в 20-60 кв. м. сохраняется всегда", - заявила Серебрякова.

Большая разница

При этом ситуация на рынке разительно отличается от того, что происходило в 2008 году. Тогда офисному сегменту удалось удержаться в валюте, хотя ставки аренды так же снижались. Помимо этого, в тот период на рынке не было столь высокой вакансии и столь большого количества объектов: фактически о перенасыщении офисного рынка аналитики заговорили еще в 2013 году, а общие экономические проблемы только усугубили и ускорили процесс. Также в 2008 году западные компании, банки и инвесторы не покидали рынок в таких количествах. ЦБ не проводил политику санации и отзыва лицензий у банков столь активно, финансовый сектор поддерживал оптимальный уровень вакансии. В 2008 году не было столь сильного разрыва между спросом и предложением на рынке: была вакансия, часть объектов была заморожена, но участники рынка понимали, что это ненадолго. Сейчас такой уверенности у игроков уже нет.

Иным поведением отличались и банки: как и сейчас, они забирали объекты по долговым обязательствам, но их позиция по отношению к ним была несколько иной. Так, собственники старались до последнего договариваться об урегулировании кредитных обязательств, и, забирая объекты, сразу думали об их перепродаже, чтобы не раздувать собственные портфели. Сейчас их позиция другая: банки создают собственные структуры управления и реализации недвижимости, пополняют свои портфели престижными активами и в перспективе смогут занять весомые позиции на рынке коммерческой недвижимости.

Также стоит отметить, что в 2008 году кризис не касался всех отраслей рынка недвижимости, не было столь явного и критического застоя в жилом секторе. 

В кризисный период 2008-2009 года уровень вакантных площадей начал демонстрировать снижение, начиная с 2010 года. Тогда уровень вакантных площадей снизился с 19,5% в офисах класса А и 21,3% в офисах класса В по итогам IV квартала 2009 года до 12,5% и 17,2% по итогам IV квартала 2011 года. В свою очередь, ставки аренды, достигнув минимальных значений в первой половине 2009 года, начали демонстрировать рост уже к началу 2010 года на фоне восстановления объемов поглощения и дефицита доступных для аренды офисов.

Учитывая все вышесказанное, необходимо признать, что полноценного восстановления рынка пока не произошло и существует ощущение ложной стабильности, которая, однако, не впечатляет участников рынка и не позволяет предпринимать активных действий. Сегодня стало окончательно понятно, что рынок вряд ли вернется к долларам, и его переход в рубли уже необратим. В целом сейчас происходит активное движение компаний к центру города, так как он стал более доступен для бизнеса, хотя аналитики и считают более разумным продолжение тренда к децентрализации. Возможно, он вернется на рынок, однако не ранее, чем через 2-4 года после начала восстановления. Также в ближайшей перспективе девелоперы будут готовы реализовывать проекты лишь под конкретного заказчика, потенциального арендатора, либо при благоприятном внутреннем финансовом состоянии начнут строительство в конце 2016 году - начале 2017 года, имея шорт-листы и выгодные нормы доходности для своих объектов.

Источник: arendator.ru

 

Читайте также

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Запросы (0)

ИзбранноеСмотреть на карте

Смотреть на карте

Закрыть