САДОВЫЙ ИНТЕРЕС: Коммерческая недвижимость в районе Садовой улицы

Садовая улица представляет собой торговую магистраль, на которой расположены объекты культурного наследия и большой объем коммерческих площадей. Местный стрит-ритейл пользуется постоянным спросом у самых разных групп арендаторов. «Коммерческая недвижимость» посмотрела, как сегодня обстоят дела у коммерсантов в этом торговом коридоре.

Наиболее высокая активность традиционно сосредоточена на отрезке от Итальянской улицы до Московского проспекта. На пересечении с Невским проспектом действует Большой Гостиный двор. Реконструкция Апраксина двора по-прежнему призрачна, и там неубиваемо царит торговый «шанхай» вперемешку с разнообразными забегаловками. В районе Сенной площади имеются два крупных торговых центра, открытых в начале «нулевых»: ТЦ «Сенная» (арендопригодная площадь - 29 500 кв.м) и ТРК «ПИК» (20 708 кв.м), который сейчас проходит реконцепцию под управлением Colliers International. Там же по соседству работает один из самых старинных в городе продовольственных рынков (до семисот торговых мест) и небольшой ТЦ «Адмиралтейский» (на Московском пр., 3).

Минувший год стал для Сенной площади исторической вехой, поскольку с нее убрали торговые павильоны и ларьки. Никаких капитальных или временных торговых объектов, которые работали бы на площади круглый год, больше не предусматривается. В основном тут сейчас обосновались уличные музыканты.

С точки зрения стрит-ритейла Садовую улицу можно разделить на несколько зон. Дома с 1-го по 15-й, как правило, интересны ресторанным и клубным заведениям. На встройки в домах с 15-го по 42-й – больше всего запросов среди предпринимателей. Участок между домами 32-42 – наиболее сформированная и успешная торговая зона. Ритейл в основном представлен сетевыми операторами. Остальная часть улицы принадлежит общепиту и магазинам эконом-класса.

В начале улицы сосредоточены представительские конторы, занимающие иногда сразу по два-три этажа. На Садовой, 10 работает один из первых БЦ «Сенатор», относящихся к классу А, недавно арендованный банком «Российский капитал». БЦ «Аэропроф» на углу с Итальянской улицей тоже полностью сдан. Практически заполнен арендаторами и БЦ «Мир» на ул. Ефимова, 4А (14 000 кв.м).

Конец Садовой улицы в границах Крюкова канала и Коломны застроен доходными домами, возведенными на рубеже XX столетия. Коммерческие встройки представлены там скромно: первые этажи преимущественно отведены под продуктовые магазины шаговой доступности, забегаловки и местную сферу обслуживания. Редкие конторы, как правило, занимают фирмы, чей бизнес ориентирован на работу порта.

В целом на магистрали представлено около 270 объектов стрит-ритейла. Среднемесячный поток через узел станций метро Садовая-Сенная-Спасская составляет свыше 3 млн человек. Встройки в зоне Невского пр. продаются крайне редко, основной объем предложения – объекты, расположенные между Апраксиным пер. и Вознесенским пр.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Ольга Березина, аналитик компании JLL в Санкт-Петербурге:

Наиболее развитая часть Садовой улицы – отрезок от Гороховой улицы до Юсуповского Дворца, здесь расположено порядка 40% всех магазинов магистрали. На данный момент около 26% помещений здесь занимают кафе и ресторанами, 18% – арендаторы профиля «одежда, обувь и аксессуары». Снос ларьков и павильонов на Сенной площади существенно улучшил визуальные характеристики и привлекательность тех объектов стрит-ритейла, которые ранее находились вне зоны видимости (на второй линии), что привело к увеличению арендных ставок. По итогам IV квартала 2016 года они увеличились на 20% - до 6000 руб./кв.м в месяц по сравнению с тем же периодом 2015-го. А во II квартале 2017-го их рост составил 8% – до 6500 рублей за «квадрат».

Наибольшая ротация арендаторов наблюдалась в начале года: она подросла до 9,7%. Однако к июлю средний уровень ротации составил уже 5,7%; доля вакантных площадей снизилась на 1,6%, до 9,7%. Среди последних открытий – салон сотовой связи «Хорошая связь», кафе ЧебуRoom, Moo Moo Burgers. Также было анонсировано открытие еще одной бургерной – Ketch Up Burgers.

Анна Лапченко, руководитель проектов торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg:

Садовая улица обладает достаточно высокой инвестиционной привлекательностью наряду с Невским и Большим проспектом. За последнее время спрос на встройку в этом торговом коридоре вырос. На участке от Невского проспекта до Сенной пл. арендаторов интересуют в основном площади 80-120 кв.м. Пешеходный трафик там плотный, что отражается и на профиле торговли: около 40% площадей занимают операторы общепита.

В районе самой Сенной площади больше заявок поступает на помещения от 150 до 250 кв.м. Так, анонсировали тут свое открытие Ketch Up Burgers, ЧЕБУROOM, новый проект Ginza Project. Ставки аренды на Садовой ул. варьируются от 3500 до 12 000 руб./кв.м в месяц. Доля свободных помещений составляет 10%. Ротация также 10%. По нашим оценкам, за первое полугодие на магистрали открылось 19 заведений и точек торговли, закрылось – 26.

Ольга Аткачис, генеральный директор компании А2 Retail:

Спрос на встроенные помещения в районе Садовой улицы присутствовал всегда, хотя многие расположенные здесь дома не подлежат перепланировке и находятся под охраной КГИОП. На пересечении Невского проспекта, а также на Сенной площади размещаются арендаторы сегмента «средний» и «средний плюс», от ул. Ломоносова до Сенной площади и от Сенной площади до площади Тургенева – «средний» и «средний минус». Наименее привлекательна на сегодня часть от пересечения с ул. Римского-Корсакова и до пл. Тургенева. Там стоимость аренды варьируется от 1200 до 1700 руб. за кв.м в месяц. Бренды премиального сегмента на Садовой единичны. Магистраль продолжает привлекать предприятия общепита, а также сетевых продуктовых ритейлеров, хотя для последних размер местных арендных ставок зачастую превышает их запланированный бюджет.

На отрезке от Сенной пл. до Невского пр. уровень ставок составляет от 1700 до 3500 рублей. На перекрестке Садовой улицы и Невского проспекта, также как и на самой Сенной пл. – от 5000 до 10 000 руб. за «метр». Стоит добавить, что после сноса павильонов на Сенной площади собственники помещений увеличили арендные ставки в среднем на 10% в дополнение к ежегодной индексации.

Помещения находят новых арендаторов достаточно быстро. Средний срок экспозиции составляет 2-3 месяца, если у объекта нет каких-либо проблем. При этом свободные помещения появляются достаточно редко. То же самое относится и к продажам. При этом часть объектов на Садовой принадлежат КИО, который предпочитает сдавать их в аренду. Сделки купли-продажи проходят не дороже цены, рассчитанной исходя из 10 лет окупаемости. Хотя тут, как и везде, есть собственники, которые пытаются продать свои объекты по ценам десятилетней давности (тогда окупаемость такой недвижимости колеблется в диапазоне 15-22 лет). Но желающих приобрести такие объекты, ожидаемо, нет.

Елена Тищенко, зам. руководителя отдела исследований рынка недвижимости Maris | CBRE:

Садовая улица полноправно заслужила торговый статус, что подтверждается значительной концентрацией объектов ритейла. Больше половины всех встроек там заняты предприятиями сферы торговли. Так, на отрезке до Сенной площади (около километра) работают свыше семидесяти магазинов, кафе, ресторанов. Пешеходный трафик насыщен за счет концентрации большого количества объектов street retail в совокупности с торговыми центрами и близостью станций метро.

Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:

Привлекательность данного транспортного коридора всегда была высока. После исхода ларьков с Сенной площади спрос на качественные торговые площади там только вырос. Мы наблюдаем развитие «коммерции» не только на первых этажах, но уже и на вторых.

Ритейлеров сегмента «одежда и обувь» интересуют на Садовой площади от 50 до 150 кв.м, магазины парфюмерии и косметики – 70-150 кв.м, сотовая связь – 20-40 кв.м. Есть даже заявки от продуктовых супермаркетов - до 1000 кв.м. Безусловно, еще и общепит: рестораны 400-500 кв.м., бары и кофейни – 100-200 кв.м. Есть спрос со стороны гостиниц и хостелов. Много заявок поступает на аренду помещений под мини-отели: площади от 180 кв.м – минимум 5 номеров. Интересуются объектам магистрали и создатели креативных пространств.

Ротация на данный момент не высокая. По ощущениям не более 10%, в основном меняются новички (ИП) или закредитованные операторы. Свободные площади появляются редко и быстро сдаются. Из свободных помещений в основном представлены офисы выше второго этажа, которые предлагаются в среднем по 650-670 руб./кв.м в месяц. Ставки в сфере торговли – от 2500 до 5000 руб.; в гостиничном секторе - 800-900 руб./кв.м.

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate:

Не могу сказать, что инвестиционная привлекательность Садовой улицы изменилась: она традиционно была высока. Торговые помещения востребованы, есть даже листинги ожидания на стрит-ритейл по адекватной ставке 2000-3000 рублей за «квадрат».

Что касается качественных офисных центров, то все объекты заполнены. Нам, например, от клиентов поступают запросы на офисы класса А и В+, но в силу дефицита площадей предлагать нечего: компании забирают последние площади. Ставка на объекты класса А доходит до 1800 рублей за кв.м, включая коммунальные платежи и НДС, класса B – 1000-1300 рублей. Есть несколько проектов строительства бизнес-центров класса В+, но пока собственники не торопятся запускать их в реализацию.

Развит в этой локации и гостиничный сегмент: есть большое количество небольших гостиниц уровня «три звезды», относительно недавно открылся 5-звездочный отель «Лотте». Гостиничные операторы запрашивают, как правило, отдельно стоящие здания небольшого формата до 2000 кв.м.

Источник: komned.ru

Читайте также

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Запросы (0)

Закрыть