«Санкт-Петербург» тянется к новым звездам

Комплексная реновация отеля «Санкт-Петербург» на Пироговской набережной, 5/2 завершится в середине 2019 года. Владельцы гостиницы инвестировали в ее обновление и превращение в четырехзвездочную более 1 млрд рублей. Инвестиции в завершение реконструкции составят еще порядка 500 млн рублей. Выбор формата реконструкции знаменитой гостиницы и перспективы ее работы в обновленном виде обсудили наши эксперты.

Как много старых отелей в Санкт-Петербурге прошли реновацию за последние годы?

Елены Тищенко, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE

В 2016 году была завершена реновация бывшего корпуса гостиницы "Октябрьская" на 107 номеров. Лиговский корпус гостиницы "Октябрьская" вступил в международный бренд Best Western Hotels and Resorts и получил название Best Western Plus Centre Hotel.

Анна Панова, руководитель направления гостиничной недвижимости Rusland SP

Среди успешных примеров реновации можно выделить гостиницы "Октябрьская" (Лиговский корпус), "Прибалтийская", "Пулковская". Большинство крупных нереновированных отелей советской постройки неудачно расположены с точки зрения гостиничной функции, следовательно, не обладают высоким потенциалом для инвесторов. К примеру, "Охтинская", ЛДМ.

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate

Реновацию прошли практически все отели, построенные в советское время. Как правило, реновация объектов начиналась в тот период, когда к управлению пришли международные бренды. Такая ситуация произошла с гостиницами "Пулковская" и "Прибалтийская", которые сегодня являются частью сети Park Inn by Radisson. Один из недавних примеров — реновация гостиницы "Azimut Отель Санкт-Петербург" на Лермонтовском проспекте. Тогда порядка 50% номерного фонда были закрыты на реновацию. Но в целом реновация объектов — это не очень выгодный процесс для собственников, поскольку какая-то часть объекта не функционирует, следовательно, не приносит прибыли.

Екатерина Тейдер, руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group

В контексте комплексной реновации, то есть не планового ремонта, а перехода к новому формату, могут быть рассмотрены практически все крупные отели, построенные в советский период при желании выйти на новый уровень. В городе таких отелей достаточно.

Маргарита Найштут, старший консультант департамента гостиничного бизнеса компании JLL

Несмотря на то, что в Санкт-Петербурге по-прежнему присутствует спрос на гостиницы "советского" образца ввиду их привлекательной ценовой политики, гости все чаще обращают внимание на качество предлагаемого продукта. С появлением на рынке Санкт-Петербурга таких международных брендов в среднем ценовом сегменте, как Ibis и Hampton by Hilton, гостиницам советской эпохи в долгосрочной перспективе все сложнее будет удерживать определенный уровень спроса на свои услуги.

Как вы оцениваете выбор категории для обновленного «Санкт-Петербурга» и уровень конкуренции вокруг него?

Елены Тищенко

Непосредственно в той локации у отеля нет прямых конкурентов. Очевидным преимуществом отеля является его видовые характеристики и близость к историческим объектам. Принимая во внимание растущий интерес туристов к Санкт-Петербургу, обновление номерного фонда и повышение звездности отеля выглядит оправданным.

Анна Панова

Выбор четырехзвездочного сегмента и проводимая реновация повышает привлекательность объекта для бизнес-аудитории, а также усиливает позиции отеля в сегменте MICE. В итоге объект может стать одной из самых востребованных площадок для проведения деловых мероприятий. Гостиница "Санкт-Петербург" не обладает хорошей транспортной доступностью. С другой стороны, бесспорным преимуществом объекта является его расположение относительно основных архитектурных достопримечательностей города: отель обеспечивает, пожалуй, один из лучших видов на Санкт-Петербург. В конечном итоге, наличие видовых характеристик, на мой взгляд, компенсирует удаленность объекта от метро.

Иван Починщиков

Локация привлекательна для отеля уровня "4 звезды". И решение реновации отеля к ЧМ — разумное решение. Номерной фонд Санкт-Петербурга увеличился, следовательно, возросла и конкуренция. Качество объекта и сопутствующая инфраструктура — наиболее важные показатели при выборе отеля посетителями.

Екатерина Тейдер

Это стратегическое решение. С учетом отсутствия конкуренции в диапазоне качественных четырехзвездочных отелей рядом, вид на Неву при качественно сделанном ремонте может создать существенный дополнительный спрос на размещение в гостинице. Однако локация неоднозначная с точки зрения транспортной доступности относительно аэропорта и крупных железнодорожных вокзалов. Скорее всего, это было стратегическое решение, принятое вслед за решением о реконструкции. Вероятно, чтобы заполнить отель с новым заявленным уровнем, необходимо будет сделать некоторые шаги по его продвижению, в том числе акции и скидки на размещение в первое время его работы с повышенной звездностью. В любом случае, это долгосрочная инвестиция, которая будет иметь достаточно длительный срок окупаемости, и будет работать только в связке с грамотной политикой ценообразования и продвижения.

Маргарита Найштут

Приведение номерного фонда в соответствие с современными международными стандартами — это разумный стратегический ход. Кроме того, расположение гостиницы поблизости от центра города и таких достопримечательностей, как Петропавловская крепость, крейсер "Аврора", а также наличие в номерном фонде отеля номеров с видом на акваторию Невы, позволяет позиционировать ее в более премиальном сегменте. При этом не стоит забывать, что гостиница имеет очень большой номерной фонд, который в низкий сезон все равно придется заполнять недорогими группами для поддержания загрузки, что может негативно повлиять на показатель средней цены за номер. Успех реновации и ее положительное влияние на доходность объекта будет полностью зависеть от продуманной гибкой ценовой политики объекта и правильного сочетания сегментов спроса в бизнес-миксе отеля. Если говорить об удачности этого хода для собственника, в таких случаях обычно рассчитывается модель инвестиционной отдачи на планируемые вложения, которая и позволяет оценить разумный раз мер подобных инвестиций. Известно много примеров, когда собственники подобных объектов не решаются на инвестиции, понимая, что срок окупаемости таких вложений в текущей конкурентной ситуации на рынке крайне долог, и предпочитают просто занять соответствующую состоянию объекта ценовую позицию на рынке.

Какие гостиничные форматы сейчас наиболее востребованы в городе и каких проектов сильнее всего не хватает рынку?

Елены Тищенко

Среди классических действующих отелей наибольшую долю занимают гостиницы категории "3−4 звезды". В общей структуре предложения их доля составляет 37% и 48%, соответственно. Уровень насыщенности в сегменте пятизвездочных отелей можно охарактеризовать как достаточно высокий. В Санкт-Петербурге все еще не хватает недорогих отелей категории "2−3 звезды". Особенно это актуально в связи с подготовкой к проведению чемпионата мира по футболу в 2018 году.

Анна Панова

Востребованными и слабо представленными в городе являются гостиницы уровня "3−4 звезды", а также бюджетные отели, пользующиеся возрастающим спросом среди туристов из Азии и России.

Иван Починщиков

Иностранные посетители выбирают отели уровня "4−5 звезд", отечественные —"3 звезды". Сегмент пятизвездочных отелей не насыщен, однако сегодня в Санкт-Петербурге больше ощущается нехватка трехзвездочных гостиниц. Причина тому чемпионат мира по футболу в 2018 году. Основной поток фанатов, туристов будет бронировать именно этот сегмент.

Екатерина Тейдер

В связи с увеличением туристического потока практически полную загрузку показали отели средней и более бюджетных категорий. Топовых отелей у нас немного и спрос на них соответствующий. Думаю, мы увидим тенденцию развития бюджетного сегмента, так как увеличение турпотока связано с увлечением регионального спроса. Однако, изменившийся курс рубля расширил и поток иностранных туристов, которым будет интересно более качественное размещение минимум уровня "4 звезды". Так что развиваться будут все форматы. Большое количество существующих отелей не обладало звездностью или соответствовало устаревшими критериям, которые не тянули до уровня "3 звезды" в сравнении с европейскими или местными современными отелями аналогичного уровня. Общая тенденция такова — будет востребовано именно качественное размещение по каждой из категорий.

Маргарита Найштут

Затрудняюсь ответить.

Источник: arendator.ru

Читайте также

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Запросы (0)

ИзбранноеСмотреть на карте

Смотреть на карте

Закрыть