Setl Group держит офисы при себе

Setl Group решила не продавать два бизнес-центра в составе комплекса Riverside на Ушаковской набережной в Санкт-Петербурге. В будущем девелопер займется их управлением самостоятельно или переведет сюда свой головной офис. Суммарная площадь первого здания составляет 18,4 тыс. кв. м, второго - 2,9 тыс. кв. м. Перспективы дальнейшего использования объектов, а также обстановку на офисном рынке в этом районе города обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете локацию, рыночную стоимость и инвестиционную привлекательность данных бизнес-центров?

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге

Любой объект, расположенный на набережной Невы, обладает уникальными видовыми характеристиками, что увеличивает его привлекательность в глазах, как арендатора, так и возможного покупателя. Данный случай не является исключением из этого правила. В зоне между станциями метро "Черная Речка" и "Лесная" расположены 12 качественных офисных комплексов, которые относятся к классам В+ или В. Средняя запрашиваемая ставка аренды составляет около 1,13 тыс. рублей за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы). Однако непосредственно на набережной располагается лишь несколько бизнес-центров, а остальные находятся глубже, в частности, вдоль Белоостровской улицы. Доля вакантных площадей в рассматриваемой локации ниже среднегородских значений примерно на 1,5-2%. Поэтому возможность офисного девелопмента в этой зоне можно оценить как хорошую.

Андрей Бойков, партнер Rusland SP

С точки зрения локации объект является привлекательным. Данная часть города характеризуется хорошей транспортной доступностью, видовыми характеристиками, а также очевидным недостатком качественных офисных площадей. Инвестиционную стоимость можно рассчитывать по показателям потенциального потока аренды. Скорее всего, она не будет превышать 80 – 90 тыс. рублей за 1 кв. м, исходя из текущих ставок аренды.

Мария Сиротникова, менеджер по работе с ключевыми клиентами отдела корпоративных услуг и продаж компании Maris в ассоциации с CBRE

Локация представляет интерес для потенциальных арендаторов, поскольку данные бизнес-центры расположены в пешеходной доступности от метро. Большим плюсом проектов является близкая транспортная доступность до центра города, Петроградского района и севера города. Этот факт может заинтересовать большой пул арендаторов, поскольку бизнес-центры в данной локации имеют небольшой процент вакансии. Инвестиционная привлекательность объекта может быть увеличена в случае заполняемости проектов арендаторами. Если говорить о рыночной арендной ставке, то она составляет 1,2-1,3 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц. Стоимость продажи можно оценить на уровне в 100 тыс. рублей за 1 кв. м меньшего объекта и 80 тыс. рублей за кв. м большого объекта.

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate

На мой взгляд, локация Riverside привлекательна: находится недалеко от станции метро "Чёрная Речка", имеет отличные видовые характеристики на Неву. Рыночная стоимость может достигать 150 тыс. рублей за 1 кв. м при продаже, а при сдаче в аренду – 1,5-1,7 тыс. рублей за 1 кв. м, если мы говорим о классе А, соответствующей инженерии, а также отделке общих зон. Насколько мне известно, на площади Конституции у компании был объект другого уровня- класс В, поэтому и цены были ниже. Setl Group уже продала небольшие блоки рядом с этим объектом, и еще один корпус бизнес-центра небольшим компаниям по 500 кв. м. Объект был продан в кратчайшие сроки, поскольку в Петербурге мало предложений офисных площадей небольшими лотами.

Юлия Серебрякова, директор по продажам проекта Невская Ратуша

Локация проектов является привлекательной, а вид и транспортная доступность соответствуют высокому классу БЦ. Поэтому рыночная стоимость и инвестиционная привлекательность проектов могут быть оценены рынком довольно высоко.

Денис Цытрин, управляющий директор Facility Management NAI Becar

Объект достаточно удачно расположен: рядом с метро и основными магистралями, на 1-ой линии набережной с видом на Каменный остров.

Какой вариант работы с проектами будет стратегически более верным?

Владислав Фадеев

Затрудняюсь ответить.

Андрей Бойков

Для крупного жилого девелопера более свойственно будет использование объекта под свои цели, например, перебазирование головного офиса компании. Тем не менее, в случае вывода объекта на рынок, с арендаторами проблем возникнуть не должно. Наиболее вероятный сценарий – это сдача комплекса блоками. Арендаторов, способных снять объекты целиком можно по пальцам посчитать – структуры "Газпрома", крупные IT компании. Однако переговоры с подобными арендаторами, как правило, ведутся еще на ранней стадии строительства, чтобы была возможность корректировки планировочных решений под конечного пользователя.

Мария Сиротникова

В случае отсутствия заинтересованного клиента на все активы, наиболее правильной стратегией является реализация площадей блоками от 300-400 кв. м, а также наличие блоков для крупных компаний площадью от 1,5 тыс. кв. м.

Иван Починщиков

При сдаче в аренду объект будет пользоваться большим спросом, думаю, что он может быть сдан, даже не выходя в открытый рынок. Оставить объект под собственные нужды – разумное решение, если существует цель поддержать собственный бизнес и статус компании. Многие конкуренты Setl Group по жилому сектору уже или имеют собственные штаб-квартиры в центре города, либо их строят, например, как "Эталон".

Юлия Серебрякова

На сегодняшний день вакансия на рынке высококлассных офисных пространств стремительно уменьшается, и многим потенциальным арендаторам становится сложно найти блоки площадью 2, 5 8 тыс. кв. м. и более. Это подтверждают и сами потенциальные арендаторы, а также брокерские компании, к которым они обращаются, так что, на мой взгляд, стоит отдать предпочтение формату сдачи объекта крупными блоками.

Денис Цытрин

На мой взгляд, продать бизнес-центры одной компании вряд ли удастся. Что касается сдачи в аренду, то для компании, у которой брокеридж и управление является непрофильным видами деятельности, наиболее правильным решением станет сдача площадей большими блоками. Поиск арендаторов на офисы небольшой площади потребует больших трудозатрат, а также дополнительных инвестиций в ремонт и отделку на старте.

Как вы оцениваете активность строительства и арендного бизнеса на офисном рынке в этой части города?

Владислав Фадеев

В целом в городе привлекательность офисного девелопмента сегодня не очень велика вследствие сохраняющейся неопределенности со спросом (за вычетом "Газпрома" и IT-компаний) и высокой стоимости заемного финансирования. Однако можно ожидать роста интереса девелоперов к строительству новых объектов, так как доля вакантных площадей устойчиво снижается, крупных блоков уже нет. Территории около Невы и недалеко от метро обладают высоким потенциалом для развития. Можно ожидать, что по мере активизации рынка на этих территориях будут заявляться новые проекты.

Андрей Бойков

Инвестиционная активность в офисном сегменте с начала кризиса серьезно снизилась и, по сути, до сих пор не может прийти в себя. С точки зрения коммерческой недвижимости, торговля, например, является более инвестиционно привлекательной. Сроки окупаемости по офисам могут достигать 10 лет и более. Жилым девелоперам такие длительные инвестиции не очень свойственны. Поэтому большинство предпочитает их быстро продавать, либо использовать для своих целей.

Мария Сиротникова

На сегодняшний день ввиду низкого уровня вакансии как в этом, так и в других районах города, новые офисные объекты представляют большой интерес для потенциальных арендаторов.

Иван Починщиков

Активность рынка в этом районе в данное время не слишком велика. Вскоре в районе будут введены нескольких крупных объектов площадью до 30 тыс. кв. м, а остальные либо заморожены, либо переносят сроки ввода на 2017 год. Думаю, что в 2018 году может образоваться дефицит офисных площадей, даже если некоторые структуры "Газпрома" переедут в "Лахта Центр". На данный момент несколько крупных структур разных секторов изучают рынок в поисках площадей до 30 тыс. кв. м, а рынок не может предложить им объекты, отвечающие требованиям. Мы наблюдаем тенденцию, когда гостиничные комплексы или апарт-отели начинают реконструировать сдавать в аренду под офисы под конкретных клиентов.

Юлия Серебрякова

В этой части города нет достаточного количества офисных центров, в отличие от Петровской набережной. Поэтому можно смело сказать, что девелопер принял верное решение.

Денис Цытрин

В данном районе города сегодня фиксируется довольно высокая конкуренция среди офисных объектов.

Источник: www.arendator.ru

Читайте также

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Запросы (0)

Закрыть