Стабильный сегмент: рынок коммерческих помещений в новостройках, итоги 2016 года

Большая часть новых жилых проектов имеют в составе нежилые помещения. По объему предложения традиционно лидируют строящиеся кварталы в окрестностях станции метро «Комендантский проспект» и микрорайонах Кудрово, Мурино, Девяткино. Среди застройщиков наиболее активны «Главстрой-СПб», Группа ЛСР, «Лидер Групп», «ЛенСпецСМУ», «Мавис», «Отделстрой», «Строительный трест», ЦДС, ЮИТ, Setl Sity и др.

Повышенный спрос сохраняется со стороны продуктовых операторов. Они зачастую берут встройки еще на стадии строительства – за несколько месяцев до оформления права собственности. Среди постоянных клиентов – стоматологические клиники, аптеки, салоны красоты, банки и салоны связи. В жилых кварталах, удаленных от метро, приобретают помещения под небольшие кафе и рестораны, частные кондитерские и булочные.

Интерес к коммерческим площадям в новостройках остается стабильным, но разнородным. В минувшем году часть застройщиков отмечали рост активности со стороны покупателей, другие указывали на возросшие объемы предложения, которые требуют больших усилий для их реализации (особенно это касается Мурино). Стоимость продажи на протяжении 2016-го заметно не менялась, однако у некоторых застройщиков ценники подросли на 10-15%.

От 20 до 60% площадей (в разных проектах) приобретается для сдачи в аренду. Покупатели делятся на две основные категории. Первые стремятся вложить средства на максимально ранней стадии строительства, выбрав наиболее привлекательные помещения. Вторые заинтересованы в скорейшей окупаемости инвестиций, поэтому приобретают встройку в сданных и заселенных домах, где сразу же будет обеспечен постоянный приток клиентуры. Интерес к объектам со сроком ввода через 1,5-2 года минимален.

В основном размеры коммерческих площадей не превышают 350 кв.м. Наиболее востребованы помещения площадью до 150 кв.м с витринным остеклением в крупных жилых комплексах. Объекты площадью от 200 до 500 кв.м, как правило, приобретаются под заведения общепита. Варианты более 700 кв.м рассматриваются продуктовыми операторами.

Помещения обычно подготовлены под чистовую отделку, высота потолков не превышает3,4 м, предусмотрены места для парковки и возможность подключения сетей свыше 25 кВт. Впрочем, в случае офисного варианта мощности на момент ввода могут составлять не более 8-10 кВт.

Ценники продажи в городе могут достигать 250 000 – 350 000 руб./кв.м. Торговые площади на первых этажах обычно продаются от 120 000 руб./кв.м, стоимость цоколей начинается в среднем от 60 000 рублей. В пригородах стоимость новостроек варьируется от 65 000 до 100 000 рублей за «квадрат». В листингах по-прежнему надолго задерживаются только помещения с плохо продуманными планировками и с завышенной ценой.

Если помещение находится в уже сданном доме, где зарегистрировано право собственности, клиент подписывает типовой договор купли-продажи. Если же предметом сделки становится строящийся объект, и девелопер работает по 214-ФЗ, покупатель оформляет договор долевого участия, отдельных случаях – предварительный. Практически все застройщики готовы рассматривать индивидуальные условия оплаты и предлагают рассрочку.  Некоторые застройщики начали более активно работать с банками по коммерческой ипотеке. Ставки в банках варьируются от 12,25 до 18% в зависимости от срока и первоначального взноса.

Ставки аренды на встроенные помещения (площадью до 100 кв.м, расположенные по фасаду) составляют около 2000 рублей за кв.м. В помещениях площадью более 100 кв.м – от 1200 до 1800 рублей за кв.м, встройка во дворах стоит 650-1650 рублей. Максимальная ставка – 3000 руб./кв.м. 

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Вадим Лавров, начальник отдела маркетинга и рекламы компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:

- Результаты продаж коммерческих площадей за 2016 год соответствуют нашим ожиданиям. В течение года наблюдался стабильный устойчивый спрос. В основном их приобретали частные инвесторы, хотя было несколько сделок с компаниями. В среднем цены сохранились на прежнем уровне. На данный момент в продаже находится около 5600 кв.м коммерческих площадей в ЖК «Смольный проспект», Fjord, «Новоорловский», «ТОЙВЕ», «КИМа, 1». Кроме того, мы предлагаем уникальный объект – историческое здание-памятник водонапорной башни XIX столетия на улице Красуцкого, рядом с ЖК «Новомосковский».

Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Главстрой-СПб»:

- В течение года спрос на коммерческие помещения в наших жилых комплексах был стабильный. Основной группой покупателей являются инвесторы, на их долю приходится около 95% сделок, остатки забирают конечные пользователи. В настоящий момент средняя цена квадратного метра в «Северной долине» составляет 150 000 рублей, в ЖК «Юнтолово» - от 110 000 рублей, в ЖК «Панорама 360» - 90 000 руб. Цены за год увеличились примерно на 10-15%.

Сегодня у нас в продаже находится около 10 000 кв.м (первые этажи домов). Наибольшим спросом пользуются площади до 100 кв.м для размещения небольших магазинов формата «у дома», кофеен и различных объектов сферы услуг. У продуктовых ритейлеров спросом пользуются помещения площадью от 350 кв.м.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

- В течение 2016 года спрос был стабилен, хотя и ощущалось некоторое понижение интереса. А вот в начале января спрос несколько увеличился по отношению к предыдущему кварталу. Стоимость коммерческих помещений в жилых домах составляет от 80 000 до 180 000 рублей за кв.м. Все помещения, которые не были реализованы до ввода объекта в эксплуатацию, мы сдаем в аренду и продаем как готовый бизнес. Ставки аренды коммерческой недвижимости в среднем варьируются от 400 до 2500 рублей за кв.м в месяц. Сегодня в продаже у нас находится порядка 20 000 кв.м коммерческих помещений в сданных и строящихся домах.

Николай Урусов, генеральный директор СК «Красная Стрела»:

- Мы удовлетворены темпами продаж в МЖК «Неоклассика». Спрос на помещения был равномерным, без особых провалов и всплесков в определенные месяцы. Стоимость квадратного метра составляла 100 000 руб., пока мы не планируем ее повышать. Коммерческие площади часто приобретают люди, ранее купившие у нас квартиру. Это интересный тренд, раньше я не сталкивался с подобным явлением. Люди планируют жить и работать в одном месте.

На данный момент в «Неоклассике» предлагается порядка 1500 кв.м встройки. В первом полугодии 2017-го уровень активности будет сопоставим, скорее всего, со вторым или третьим кварталами прошлого года. Не думаю, что ситуация изменится, сейчас для этого нет оснований.

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate:

- Инвесторов преимущественно привлекает встройка на первой линии жилых комплексов площадью 120-250 кв.м. Увеличилась доля покупателей, приобретающих встроенные помещения на этапе строительства, под конкретных сетевых операторов.

Роман Шиман, руководитель департамента коммерческой недвижимости E3 Group:

- По нашим оценкам, за 2016 год рынок коммерческой новостройки пополнился более 300 000 кв.м. Из них порядка 60 % – объекты в уже строящихся комплексах, оставшиеся – новые проекты. В целом же около 40% предложения в сегменте стрит-ритейла составляют именно помещения в новых спальных районах. Стоимость покупки – от 80 000 до 120 000 за кв.м. Арендные ставки – от 1400 до 1500 рублей за «квадрат» в месяц. Основной интерес для бизнеса представляют проекты комплексного освоения территорий. Туда заходят сетевые продуктовые магазины, алкомаркеты, аптеки, операторы сотовой связи, подразделения банков, оказывающие услуги физическим лицам. Например, сеть алкомаркетов «Крепость 24» предполагает запуск точек именно в спальных районах.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в составе новостроек становятся более прибыльным инструментом. Если годовой доход от сдачи квартиры в аренду может составить 6-7%, то помещения для торговли могут принести в среднем 12% в год.

Источник: komned.ru

Читайте также

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Запросы (0)

ИзбранноеСмотреть на карте

Смотреть на карте

Закрыть