Торговый ренессанс: итоги 2016 года на рынке стрит-ритейла Петербурга

Максимальные ставки аренды по-прежнему сохраняются на Невском проспекте – на уровне 12 000 – 13 000 руб./кв.м в месяц (поднялись за год на 7-8%). Ставки аренды за площадью Восстания (Старо-Невский проспект) также увеличились: верхний предел вырос с 5000 до 6000 рублей за «квадрат». А вот значительных изменений в ценниках на Большом пр. П.С. не произошло. Арендовать там встройку можно за 2500-5000 руб./кв.м. Примерно в таком же диапазоне оцениваются помещения рядом с наиболее популярными стациями метро.

По итогам года объем вакансий зафиксирован в среднем на уровне 4-5% (по данным IPG.Estate). Срок экспозиции помещений не превышает, как правило, двух месяцев, а в ключевых торговых зонах встройки снова уходят в течение двух–трех недель.

На протяжении года чаще всего менялись вывески на Невском пр. и Среднем пр. В.О. К существенным событиям на рынке можно отнести открытие после капремонта станции метро «Василеостровская» и зачистку от ларьков Сенной площади.

Снова можно наблюдать дефицит на наиболее востребованные помещения в центральных торговых коридорах и в «спальниках» рядом с метро. Среди наиболее запрашиваемых локаций в новостройках – уже заселенные кварталы в районе Парнаса, Кудрово, Девяткино, Ленинского проспекта и Лахты, говорят в компании STEIT.

В первом квартале вырос спрос со стороны магазинов сувениров, которые преимущественно ориентированы на Невский проспект. Ближе к лету активизировался интерес к подбору помещений у представителей сетей фермерских продуктов. После длительного перерыва fashion-операторы вновь проявляют интерес к аренде помещений в ведущих торговых коридорах города.

Как отмечают в JLL, среди арендаторов больше всего востребованы площади 150-250 кв.м, а также объекты, которые имеют технические возможности для организации общепита. Арендаторы настаивают на долгосрочных (5–10 лет) арендных контрактах и платежах в процентах от оборота.

Большинство инвестиционных предложений в стрит-ритейле исходят из окупаемости около 9-10 лет, а в эксклюзивных случаях – до 14-15 лет (при уникальной локации или сотрудничестве с премиальным брендом).

Стоимость выставленных на продажу объектов во многом зависит от того, где расположен объект (во дворах или на первой линии), и варьируется в широком диапазоне — от 100 000 до 480 000 рублей за «квадрат». Цена метра на отдельные помещения порой превышает 1 млн рублей.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Александр Просенков, руководитель департамента street retail компании Colliers International в Петербурге:

- Высокой ротации среди арендаторов не наблюдалось. Переезды были преимущественно обусловлены желанием компаний улучшить коммерческие условия с сохранением качества помещения. Например, отделение «Сити Банка» переехало в пределах Невского проспекта, а офис «Мегафона» сменил помещение у ст.м. «Московская». На Невском, где уровень вакансий составлял в среднем около 2%, за прошедшие несколько месяцев открылись такие заведения общепита, как SB Burgers, Secret service pub и Newman Coffee.

Спрос превышал предложение на помещения в центре города, подходящие для операторов стрит-фуда и ювелирных магазинов. Одной из наиболее интересных тенденций уходящего года стало открытие салонов красоты в формате high street. Например, у станции метро «Владимирская» появилась студия «Пилки». Одним из наиболее ярких событий года стала «зачистка» Сенной площади, которая наконец-то избавилась от многочисленных ларьков. Это решение городских властей привело к росту востребованности локации у ритейлеров.

Как и большинство сегментов недвижимости, рынок стрит-ритейла прошел «дно». По нашим прогнозам, 2017 год начнется без традиционной «раскачки». Операторы, которые не развивались в этом году, планируют экспансию на следующий– многие из них уже заложили оптимистичный бюджет на 2017 год.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Петербурге:

- Минувший год в сегменте стрит-ритейла оказался более спокойным, нежели 2015-й. Решения арендаторов по смене локации принималось более взвешенно, исходя из изменившейся покупательной способности населения и актуальных арендных ставок. Как результат, ротация на основных торговых улицах снизилась.

Усилился интерес к Старо-Невскому проспекту как зоне размещения luxury ритейлеров, для которых важно не только качество помещений, но и возможность парковки. Переезд туда бутика Louis Vuitton с Большой Конюшенной подстегнул интерес ритейлеров к этому торговому коридору.

В целом за год арендные ставки выросли на таких магистралях, как Невский проспект, Большая Конюшенная, Средний проспект и 6-7 линии В.О. Некоторое снижение цен произошло на Каменноостровском проспекте, а также на Садовой улице. Хотя там стоимость аренды в итоге чуть подросла в результате сноса павильонов на Сенной площади.

Какого-либо серьезного изменения ситуации не ждем. Возможно небольшое снижение спроса и, как следствие, арендных ставок в первые четыре-пять месяцев года и последующее их восстановление летом. Это сезонное колебание.

Роман Стогов, коммерческий директор инвестиционно-управляющей компании STEIT:

- В целом прослеживалась тенденция восстановления спроса, причем особая активность наблюдалась летом и в ноябре-декабре. Если говорить о специфике помещений, то популярными были форматные площади под продуктовые магазины от 350 до 700 кв.м. и небольшие метражи порядка 100 кв.м. Меньше всего арендаторов интересовали объекты площадью 200-300 кв.м.

Особую активность в этом году показывали такие игроки как «Пятерочка», «Дикси», «Магнит», «Реал», «7Я», «SPAR», «Перекресток» и «Лента», популярные фермерские ритейлеры «Народный фермер», «Удачный», «Гастроман», «Мясное подворье». небольшие форматные сети, среди которых всем известный «Естный», алкогольные «Ароматный мир», «РосАл», «Крепость 24». Заметен рост числа пекарен, цветочных лавок и детских центров.

Сильнее всего, по нашему опыту, ротация коснулась обувных магазинов. Так, сеть Mattino, арендовавшая у нас несколько помещений на Коломяжском, Коллонтай и Караваевской, уступила эти места «Райффайзенбанку», «Магниту» и «Крепости».

В новых спальных микрорайонах ставки на новостройки составляют 1500-2000 руб./кв.м. в месяц, на помещения у метро – 2000-4000 руб./кв.м.

В целом стоит отметить, что интерес к инвестициям в сегменте стрит ритейла остается на высочайшем уровне. Складывается позитивная динамика спроса на качественные площади при сильной сегментации предложений – объект нужен либо всем и сразу, либо совсем не вызывает интерес.

Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg:

- В сегменте стрит ритейла трендом года можно назвать смещение сегмента luxury на Старо-Невский пр. Наблюдается активность российских и иностранных инвесторов, но предложение объектов достаточно ограниченно. Особенно востребованы помещения, занимаемые сетевыми продуктовыми операторами. По-прежнему в дефиците помещения площадью 100-150 кв.м в основных торговых коридорах (Невский проспект, Большой проспект П.С., а также на ресторанных улицах Рубинштейна, Белинского и т.д.). Основной спрос формировался за счет активного развития разных форматов общепита. Появился интерес к Сенной площади, который обусловлен ее реконструкцией и полным сносом торговых павильонов.

Наибольшую активность проявляли рестораторы и сувенирные компании. Среди ресторанных премьер: Bb burgers на Невском пр., 29, Лапшичная «MAO» (Невский 112), Amsterdam chips (Невский, 63). Анонсировано открытие Newman coffeе на Невском, 94 и Le Pain Quotidian на Невском, 29. На Невском проспекте появилось несколько новых магазинов косметики – Lush в доме 69 и Organic shop в 63-м.

Была заметна ротация банков. Финансисты пересмотрели стратегию развития, уходя от неудачных помещений с избыточной площадью, отдавая предпочтение объектам в шаговой доступности от метро, с удобной парковкой и безупречными визуальными и техническими характеристиками.

В наступившем году продолжится корректировка арендных ставок в зависимости от локации. Разрыв в стоимости аренды между удачно расположенными помещениями и с низким трафиком увеличится. Операторы будут еще внимательнее подходить к выбору новых точек и продолжат оптимизацию бизнеса.

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate:

- Сегмент пришел к стабилизации. В основном за счет активного спроса со стороны общественного питания. Большинство сетевых операторов сохранили планы развития, при этом на рынок начали выходить и несетевые игроки. В дефиците объекты площадью 200-400 кв.м, расположенные на первой линии и с возможностью заключения длительного договора. Такие площади, несмотря на кризис, практически не становились вакантными, меняя арендаторов без выхода на рынок. Есть определенный избыток маленьких площадей – до 70-100 кв.м, расположенных в малопроходимых местах. Также много подвальных и цокольных помещений, которые малопривлекательны с точки зрения большинства арендаторов.

Инвестиционный климат стрит ритейла остается положительным, но в первую очередь покупателей привлекает встройка на первой линии площадью 120-250 кв.м. Рост ставок в течение года сохранится в пределах 7-9% (при условии стабильной экономической ситуации). Активной ротации арендаторов ждать вряд ли стоит.

Роман Шиман, руководитель департамента коммерческой недвижимости E3 Group:

- Спрос в основном формируется со стороны сетевых ритейлеров и сетей общественного питания. Уровень вакансии в целом находится в границах 5-7 %. Среди продуктовых ритейлеров традиционно активны X5 Retail Group, «Магнит», «Дикси». Среди алкомаркетов – «Норман», «Ароматный мир», «Градусы», «РосАЛ». В 2016 году также на рынок вышли новые игроки в этом сегменте – казанская «Русалка» и «Крепость 24». Очень активен в этом году общепит. Закрылось порядка 130 заведений, но открылось около 250 новых, многие из которых – в спальных районах.

Ставки аренды оставались стабильными. В спальных районах они начинаются от 1500 руб. за кв.м. Чем ближе к метро, тем ценник выше.

Вырос инвестиционный интерес к встройке в «спальниках». Коммерческая инфраструктура в новых районах пока слабо развита, что в свою очередь привлекает сетевых операторов. Минимальный порог входа при сделках в стрит ритейле составляет 5-6 млн рублей, а наиболее привлекательные площади уходят за 8-15 млн рублей.

Диапазон ставок аренды в сегменте стрит-ритейла Петербурга