IPG.Estate: Инвестиционный спрос на покупку складов остался без предложения

Автор фото Marcin Jozwiak на Unsplash

Консалтинговая компания IPG.Estate отмечает, что на текущий момент наблюдается спрос со стороны конечных компаний-потребителей, которые выражают готовность инвестировать в покупку складских объектов площадью 5-15 тыс. кв.м под собственные нужды, однако открытое предложение на рынке полностью отсутствует.

«На волне продолжающихся экономических потрясений рынка основным драйвером спроса на покупку складских объектов стали выступать дистрибьюторские компании, сменив целый пласт игроков сегмента e-commerce. Их интерес серьёзно вырос и направлен на небольшие, по меркам складского рынка, площади от 5 до 20 тыс. кв.м, – комментирует Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости, партнёр IPG.Estate. Сегодня покупка готового склада «под себя» предлагается в диапазоне примерно в 60-70 тысяч рублей за квадратный метр, в зависимости от площади объекта, а стройка нового объекта еще выше, и дистрибьюторы готовы к рассмотрению такого порядка цифр. Но основной проблемой для них становится нежелание девелоперов входить в строительство небольших проектов по схеме build-to-suit. Готовое предложение и вовсе отсутствует, что вводит рынок в состояние полного вакуума».

Всю историю развития рынка складские девелоперы старались придерживаться принципа экономии от масштаба. Возведение крупного складского проекта в несколько очередей – от 20 тысяч кв.м и выше – позволяет распределить затраты на подготовку всей инфраструктуры на площадке на себестоимость квадратного метра, снизить сроки окупаемости объекта. Поэтому в сегодняшних реалиях спекулятивным девелоперам невыгодно строить объекты площадью менее 20 000 кв.м.

Тенденция находит отражение в текущих показателях рынка спекулятивной складской недвижимости Санкт-Петербурга в сегменте класса А. По нашим оценкам, его общий объём составляет около 2,04 млн кв.м, при этом, доля проектов площадью более 20 000 кв.м находится на уровне 88,2% (около 1,8 млн кв.м). Склады площадью от 10 до 20 тыс. кв.м занимают в петербургском сегменте класса А 7,5% (155 тыс. кв.м), проектам площадью менее 10 000 кв.м отводится лишь 4,4% (90 тыс. кв.м).

Конечно же на рынке есть примеры строительства складов площадью 5-15 тысяч кв.м. под собственные нужды. Но такую застройку могут позволить себе компании с устойчивым бизнесом, а, следовательно, у них вряд ли возникнет в будущем необходимость реализовывать свой объект. Соответственно, наиболее популярный запрос на покупку 5-20 тыс. кв.м остаётся практически незакрытым, и компаниям остаётся прибегнуть к самостоятельному строительству.

Однако второй, не менее ощутимой проблемой для дистрибьютеров становятся риски, связанные со строительством склада «под себя». Во-первых, санкционное давление продолжает обрезать пути поставок строительных материалов и комплектующих для склада. Логистика пока находится на этапе переформирования, а доверие к азиатскому рынку материалов и комплектующих до сих пор не получило широкого распространения. Во-вторых, даже при перестроенных логистических цепочках комплектующие склада требуют регулярного обслуживания, что проблематично ввиду ухода ряда игроков.

Очевидно, что риски вхождения в стройку в столь турбулентный период сильно опережают потребности компаний в собственных складских мощностях. Поэтому пласт спроса в лице компаний-дистрибьютеров вынужденно берёт паузу и продолжает наблюдать за изменениями геополитической повестки.