IPG.Estate: Обзор рынка офисной недвижимости Москвы по итогам 1 квартала 2026 года

По итогам 1 квартала 2026 года на рынке офисной недвижимости Москвы введено 118 тыс. кв.м новых площадей, что привело к росту уровня вакансии на 0,8 п.п. Ставки аренды продолжают рост: за три года они увеличились на 45% в классах А и В и на 89% в сегменте A+/Prime, достигнув 68,1 тыс. руб. за кв. м в год в премиальных объектах. Девелоперская активность сохраняется, однако значительная часть заявленного ввода переносится с предыдущих периодов. В 2026 году заявлено 1,29 млн кв. м новых офисов, из которых почти половина – перенесенные проекты. Рынок сохраняет дефицит качественных площадей при сдержанном спросе.

Основной объем нового предложения будет сосредоточен в пределах СК-ТТК и ТТК-МКАД, что отражает стратегию девелоперов по развитию высококлассных проектов в ключевых деловых локациях. Одновременно с этим, строительная активность распространяется и на периферийные районы, где застройщики выводят на рынок новые проекты, увеличивая таким образом географию качественных объектов.

Предложение

По итогу 2025 года общий объем качественного офисного предложения Москвы составил 20,02 млн кв. м. когда было введено 726 тыс. кв. м.

На 2026 год плановый показатель ввода офисной недвижимости составляет 1,29 млн. кв. м, из которых 641 тыс. кв. м (49%) – это объекты, ввод которых был запланирован в предыдущие периоды, но был перенесён на текущий 2026 год.

Среди крупных объектов, ввод которых был перенесен на 2026 год: STONE Савеловская (75 тыс. кв. м), Dubinin'Sky (63 тыс. кв. м), Rublevo Business Park (62 тыс. кв. м), Sydney City (44,4 тыс. кв. м) и другие.

Кроме того, ожидается ввод не спекулятивных объектов: здания штаб-квартир Яндекс (GLA 110 тыс. кв. м) и Сбербанк (GLA 69,2 тыс. кв. м), Холдинг «Автобан» (GLA 10,8 тыс. кв. м), которые в 2025 годы в очередной раз перенесены. Всего 190 тыс. кв. м (14% от общего заявленного ввода в 2026 году)

Таким образом, сохраняется устойчивая тенденция к переносу сроков завершения строительства бизнес-центров на протяжении последних нескольких лет.

**Динамика ввода объектов офисной недвижимости, тыс. кв. м (*- GLA (арендопригодная площадь)**

Уровень вакансии

В 1 кв.2026 год введено 3 объекта общей арендопригодной площадью 118 тыс. кв. м. Этим объясняется небольшая корректировка среднего уровня вакансии на рынке, на 0,8 п.п., по итогам анализируемого периода в сравнении с результатами конца 2025 года.

Сопутствующим фактором в росте вакантных площадей стало снижение деловой активности. В первом квартале совокупный спрос на качественные офисы в Москве сократился на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Перечень введенных объектов в 1 квартале 2026 года

Название	Девелопер	Расположение	Класс	Общая площадь, кв. м	Арендопригодная площадь, кв. м
STONE Савеловская	STONE	ул. Двинцев, 3	А	92 000	68 300
Lakes	FORMA	ул. Озерная, вл. 42	A	57 434	25 623
Деловой дуэт	н/д	ул. Шумкина, 14, стр.13	В+	28 750	23 900

Динамика уровня вакансии

Ставки аренды

Средняя ставка аренды на офисы в Москве демонстрирует уверенный рост.

За трехлетний период ставка аренды в БЦ класса А, В/В+ увеличилась практически на 45%.

Беспрецедентное увеличение ставок за тот же отрезок времени, на 89%, произошел в классе А+/Prime. Средняя стоимость аренды в премиальных объектах в среднем составила 68,1 тыс. руб./ кв. м.

Уровень арендных ставок в динамике

Класс БЦ	Средняя ставка аренды, руб./кв.м/год*				Динамика с 2023 года
Класс БЦ	2023	2024	2025	1 кв.2026
А+/Prime	35 900	56 300	67 963	68 100	↑89,7%
А	28 280	29 400	40 930	41 153	↑45,5%
В/В+	22 100	27 800	31 850	31 960	↑44,6%

Спрос

В первом квартале года традиционно наблюдается снижение деловой активности, что неизбежно сказывается на рынке офисной недвижимости.

Как следствие, объемы сделок по аренде и продаже офисных помещений в этот период остаются на низком уровне.

Тем не менее, в 1 квартале 2026 год заключено ряд сделок как с готовыми офисами, так и строящимися объектами.

Предложение 2026-2029

Ожидаемый объем ввода офисной недвижимости в период с 2026 по 2029 годы составляет 4,9 млн кв. м, из которых 4,3 млн – это объекты класса А, А+/Prime, и только 0,62 млн кв. м приходится на класс В/В+, что составляет долю всего в 12%.

Как уже отмечалось ранее, данный факт обусловлен стабильным спросом на высококлассные офисы. Смещение предложения в сторону премиального сегмента – это осознанная стратегия девелоперов в ответ на текущие рыночные реалии и спрос крупных пользователей.

Отметим, что из объема в 4,3 млн кв. м 47% предложения будет сосредоточено в локации СК – ТТК, 36% приходится на ТТК – МКАД, 17% - за МКАДом.

Распределение проектов по географическому признаку

Отметим, что за последние 4 года с 2022 по 2025 года рынок офисной недвижимости прирос на 1,94 млн кв.м, что более чем в 2 раза меньше прироста, прогнозируемого ко вводу в период с 2026 по 2029 годы.

Продажа и аренда в строящийся объектах

За последние 1,5 года прирост предложения офисной недвижимости на продажу достиг 70%.

На фоне дефицита площадей в центре, спрос смещается в децентрализованные районы. Новые объекты в этих локациях также соответствуют высоким стандартам класса А, что отражается на их стоимости.

В рамках программы МПТ/КРТ возводится около 40% всего объема офисных объектов. В таких проектах задействованы девелоперы, пришедшие преимущественно из жилого сектора. Их участие объясняется городскими льготами и удобной для них финансовой моделью проекта.

Для девелоперов жилого сектора приоритетом является продажа объекта целиком «в одни руки», чтобы обеспечить быстрой возврат капитала. Зачастую период экспонирования под моно-пользователя удлиняется, и девелоперы выводят объекты в «нарезку».

Этим объясняется возросший на рынке объем предложения небольших лотов в продажу.

Лоты мелкой нарезки, выводимые на рынок «под спрос» среднего и малого бизнеса, частные инвесторы, более дорогие, однако, именно они формируют средний уровень цен сегодня.

Средняя стоимость квадратного метра на рынке офисной недвижимости в 1 квартале 2026 года составил 595 000 руб.

На данный момент отсутствуют какие-либо факторы, способствующие удешевлению коммерческой недвижимости. В наиболее престижных проектах класса A+/Prime стоимость строящегося объектов достигает 1,3 миллиона рублей за квадратный метр.

Низкая вакантность в топовых локациях и растущие ставки в классе А, А+/Prime делают привлекательными для инвестиций премиальные объекты, несмотря на высокие цены.

Прогнозы и тенденции

Прирост нового предложения офисной недвижимости в горизонте ближайших 4 лет будет плавным ввиду устойчивой тенденции к переносу сроков ввода объектов. По нашим прогнозам, в 2026 году будет введено порядка 600-700 тыс. кв. миз заявленных 1 295 тыс. м²

Высокая конкуренция среди девелоперов и сдержанный спрос будут способствовать более тщательному анализу площадок и повышению качества продукта.

Рост цен замедляется на фоне текущей рыночной конъюнктуры. Девелоперы будут проявлять гибкость, предлагая дополнительные бонусы и специальные условия для привлечения покупателей.

В 1 квартале 2026 года спрос замедлился в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Помимо общеэкономических факторов, влияние оказали высокие цены и ставки аренды, а также ограниченное предложение крупных лотов.

Восстановление рыночной активности следует ожидать благодаря последовательному снижение ключевой ставки.

Сегмент офисной недвижимости остается одним из наиболее надежных инструментов для сохранения и приумножения капитала.

#Новости #Аналитика #Москва