IPG.Estate: Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга ожидает вторую волну высвобождений

Фото: freepik.com

Консалтинговая компания IPG.Estate отмечает, что за период с марта по сентябрь 2022 года на рынке офисной недвижимости в Санкт-Петербурге вакансия выросла на 4,6%. До конца 2022 года средний уровень офисной вакансии составит 14-15%.

В период с марта по начало сентября 2022 года уровень вакансии в офисном сегменте Санкт-Петербурга претерпел значительные изменения. Так в классе «А» показатель вырос на 8,7%, составив 16,7%; в классе «В+» вакансия увеличилась на 3,4%, достигнув отметки в 14,7%; в классе «В» наблюдается прирост на 2,4% до уровня 7,8%. В среднем по рынку прирост вакансии составил 4,6%, что подвело показатель к отметке в 12,6%.

Частично на уровень высвобождений повлиял уход IT-игроков. С марта 2022 IT-компании освободили уже порядка 150 000 кв.м качественных офисов в Санкт-Петербурге, включая скрытую вакансию – площади, которые планируются к высвобождению до конца года. По нашим подсчётам, часть этого объема – около 20-25% – реализовалась без выхода в рынок, включая продажу бизнес-центра «Универс». Но хотя проект реализован в продажу, сегодня площади БЦ экспонируются в аренду, что на текущий момент создаёт дополнительную вакансию.

При первом рассмотрении новая IT-вакансия отличается высоким качеством площадей. Действительно, помимо современного дизайна, эти офисы оптимально сочетают в себе доступность локации, новизну здания, высокое качество инженерных систем, хороший показатель парковки. Среди айтишного предложения нередко экспонируются офисы с полным мебельным и инфраструктурным оснащением.

«Однако оценивать возможности спроса на подобное предложение стоит с оговоркой, – отмечает Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG.Estate. – По многим локациям активно ведутся переговоры, по некоторым можно даже отметить ажиотаж, но далеко не все переговоры дойдут до заключения сделки. По нашим оценкам, высвобождающийся объём офисов не будет поглощен до конца года, и в рынке останется порядка 90 000 кв.м от этого объёма. Из них 30 000 кв.м будут предлагаться в продажу, остальное – в аренду».

Важно учитывать, что кроме высвобождения офисов рынок пополняется новым высококлассным вводом, включая проекты «Морская Столица» (около 52 394 кв.м), «Феррум II» (33 200 кв.м), «Авиор Тауэр» (18 300 кв.м), которые также активно ведут арендную кампанию и входят в серьёзную конкуренцию с готовыми офисами.

На текущий момент лучшие IT офисы экспонируются по 2 200 – 2 500 руб./кв.м, но уже сейчас отмечается снижение заявленных в начале лета ставок по ряду объектов значительной долей высвобождения. Уровень ставок аренды в классе «А» с марта по сентябрь снизился на 7,8%, составив 1 949 рублей за кв.м. В классах «В» и «В+» также прослеживается отрицательная динамика – показатель снизился на 7,3% и составил 1 323 руб./кв.м.

Суммарно, объём вакансии в Санкт-Петербурге вырастет до 14-15% до наступления 2023 года за счёт выхода на рынок скрытого предложения, нового ввода и второй волны высвобождений.