- Москва и МО
- Санкт-Петербург и ЛО
ЗПИФы в 4,2 раза увеличили вложения в офисную недвижимость Москвы
По данным консалтинговой компании IPG.Estate, за январь – сентябрь 2026 года закрытые паевые инвестиционные фонды вложили в офисную недвижимость Москвы 77,9 млрд рублей – в 4,2 раза больше, чем за аналогичный период 2025 года. Их доля в общем объеме офисных инвестиций увеличилась с 7,8% до 38,8%.
Иван Починщиков, управляющий партнер IPG:
«До 2025 года основное внимание ЗПИФов было сосредоточено на объектах складской недвижимости ввиду высокого спроса и дефицита качественного предложения не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в регионах. Сделки с офисной недвижимостью с участием фондов оставались единичными. Сейчас мы наблюдаем изменение инвестиционных приоритетов. На фоне усиления внешних рисков для индустриально-складских объектов инвесторы пересматривают структуру вложений, и офисная недвижимость выходит на первый план в инвестиционных стратегиях ЗПИФов. По нашим оценкам, в ближайшие годы офисный сегмент будет лидировать в структуре инвестиционного спроса в целом, и со стороны ЗПИФов в частности».
Уже за девять месяцев 2026 года вложения ЗПИФов в столичные офисы в 2,1 раза превысили результат всего 2025 года – 37,5 млрд рублей. При этом годовой показатель учитывает две крупные сделки, заключенные в конце 2025 года. Доля фондов в офисных инвестициях составляла 7,8% по итогам января – сентября 2025 года, достигла 9,2% по итогам полного года и 38,8% за девять месяцев 2026 года.
Показатель | Январь – сентябрь | Январь – декабрь | Январь – сентябрь |
Общий объем инвестиций в офисы Москвы, млрд руб. | 235,8 | 407,5 | 200,9 |
Вложения ЗПИФов в офисы Москвы, млрд руб. | 18,5 | 37,5 | 77,9 |
Доля ЗПИФов в офисных инвестициях | 7,8% | 9,2% | 38,8% |
Источник: IPG.Estate. В расчет общего объема инвестиций включены покупки офисных зданий полностью или частично в Москве, в том числе приобретения офисных объектов под потенциальный редевелопмент.
Рост вложений фондов на фоне снижения общего объема инвестиций
Активность ЗПИФов увеличилась на фоне сокращения общего объема инвестиций в офисную недвижимость Москвы. За девять месяцев 2026 года он составил 200,9 млрд рублей, снизившись на 14,8% относительно аналогичного периода прошлого года. Рост вложений фондов частично компенсировал снижение покупок для собственного использования и инвестиционных приобретений вне ЗПИФов.
Фонды заняли первое место по объему вложений среди выделенных категорий покупателей. На приобретения офисов для собственного размещения пришлось 35,3% инвестиций, на инвестиционные покупки вне ЗПИФов – 18,7%, на приобретения под редевелопмент – 7,2%. Годом ранее, по итогам девяти месяцев, крупнейшую долю формировали инвестиционные покупки вне ЗПИФов – 49,1%.
Офисы формируют более 60% вложений ЗПИФов в московскую недвижимость
По оценке IPG.Estate, до 2025 года внимание ЗПИФов было сосредоточено преимущественно в других сегментах коммерческой недвижимости, прежде всего в складском. В 2025 году фонды стали активнее приобретать офисные объекты, а в 2026 году объем таких вложений существенно увеличился.
За январь – сентябрь 2026 года ЗПИФы, в том числе через принадлежащие им компании, направили в недвижимость и земельные участки под девелопмент в Москве 127,3 млрд рублей – 25% общего объема инвестиций, составившего 509,4 млрд рублей. На офисные объекты пришлось 61,2% вложений фондов.
Таким образом, офисная недвижимость стала основным направлением покупок ЗПИФов на московском рынке за рассматриваемый период. Их доля в офисных инвестициях достигла почти 39%, заметно превысив долю фондов на рынке недвижимости и девелоперских площадок в целом.
