Спрос на мультитемпературные склады в Петербурге остается высоким

Сегмент низкотемпературных и мультитемпературных складов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области характеризуется ограниченным объемом предложения и стабильным спросом со стороны продуктовой розницы и пищевой промышленности, отмечает Филипп Чайка, партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate. Большинство новых проектов реализуется под конкретных пользователей, что поддерживает низкий уровень вакантных площадей и формирует устойчивую модель развития сегмента.

Объем предложения и динамика ввода

По итогам 2025 года совокупный объем качественных низкотемпературных складов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составляет порядка 490 тыс. кв. м. В течение года был введен один объект площадью 8,5 тыс. кв. м, расположенный в южной части города. Проект был реализован под собственные операционные задачи одного из крупных 3PL-операторов.

В 2026 году ожидается ввод еще около 30 тыс. кв. м низкотемпературных площадей. Новые объекты будут сформированы преимущественно в структуре агропромышленных холдингов и распределительных центров, что отражает характер спроса со стороны профильных пользователей.

Спрос на мультитемпературные форматы

Отдельное развитие получает сегмент мультитемпературных складских комплексов, которые обеспечивают хранение продукции в разных температурных режимах. Спрос на такие объекты формируется в первую очередь за счет компаний продуктовой розницы и предприятий пищевой промышленности.

По итогам 2025 года уровень вакантных площадей в сегменте сохраняется на минимальном уровне и составляет около 0,5%, что свидетельствует о дефиците готового предложения.

Локационные особенности размещения

Основной кластер мультитемпературных складов традиционно сформирован в южной части Санкт-Петербурга, в том числе вдоль Московского, Киевского, Красносельского и Ропшинского шоссе.

Сформировавшаяся география объясняется близостью предприятий пищевой промышленности и расположением ключевых логистических маршрутов поставок продовольственной продукции. Южное направление обеспечивает удобную транспортную доступность федеральных трасс и выход к портовой инфраструктуре, что дополнительно усиливает привлекательность данной локации для размещения низкотемпературных складов.

Форматы реализации проектов

В структуре предложения преобладают проекты формата built-to-suit, которые реализуются под конкретных операторов ответственного хранения или в составе распределительных центров федеральных ритейлеров.

При этом на рынке присутствуют и спекулятивные объекты. Одним из крупнейших примеров последних лет является складской комплекс «Русич Шушары» общей площадью 54 тыс. кв. м, введенный два года назад и полностью заполненный арендаторами в течение первого года эксплуатации.

Уровень арендных ставок

Средний диапазон ставок аренды в мультитемпературных складах класса А составляет 2 200–2 400 руб. за кв. м в месяц с учетом НДС и операционных расходов. В объектах класса В ставки находятся в диапазоне 1 500–1 900 руб. за кв. м в месяц.

Таким образом, стоимость аренды холодных складов примерно в два раза превышает уровень ставок на сухие складские помещения. Для сравнения, ставка аренды сухих складов класса А составляет порядка 1 200 руб. за кв. м в месяц.

Факторы более высокой стоимости строительства

Повышенный уровень ставок обусловлен более сложной технологией строительства мультитемпературных объектов. Такие комплексы требуют применения специализированных инженерных решений, включая устройство подогреваемых полов, усиленные ограждающие конструкции, установку холодильного оборудования и интеграцию стеллажных систем.

В результате капитальные затраты на строительство низкотемпературных складов оказываются в 1,5–2 раза выше по сравнению с традиционными сухими складскими объектами.

Профиль арендаторов и структура спроса

Основными пользователями мультитемпературных складов выступают 3PL-операторы и компании, предоставляющие услуги ответственного хранения. Для многих клиентов актуален мультиформатный запрос, предполагающий размещение в одном комплексе морозильных камер, зон хранения охлажденной продукции и стандартных сухих помещений.

Количество универсальных объектов на рынке ограничено, поэтому операторы ответственного хранения часто выполняют функцию интегратора, обеспечивая размещение различных товарных категорий для нескольких клиентов одновременно.