10 вопросов, на которые должен получить ответы собственник любого БЦ

Валерий Хламкин, руководитель отдела управления и эксплуатации недвижимости IPG.Estate, профессионально занимающейся управлением объектами недвижимости, рассказал о 10 важных вопросах, ответив на которые, собственники бизнес-центров смогут сформировать для себя общую картину об эффективности функционирования их коммерческого объекта.

 Любой инвестор, рассматривающий вопрос вложения денежных средств в приобретение действующего бизнес-центра, либо задумывающийся о строительстве бизнес-центра, обязательно рассчитывает сроки возврата инвестиций, анализируя возможные доходы и расходы. 

По сложившейся практике, перед приобретением или строительством объектов недвижимости все инвесторы проводят своими силами или силами специализированных компаний скурпулезный Due Diligence. Данная процедура направлена на формирование объективного представления об объекте инвестирования, но не всегда учитывает риски, возникающие при дальнейшем функционировании (эксплуатации) бизнес-центра.

 Собственники объектов недвижимости, много лет использующие свои объекты недвижимости, что называется «по сложившейся практике», приспосабливают, например, старые промышленные здания под бизнес-центры, и также не всегда успевают следить за тенденциями развития рынка недвижимости в целом и бизнес центров, в частности.

 Не каждый из инвесторов или собственников обладает достаточной компетенцией в вопросах управления доходной коммерческой недвижимостью, в связи с чем цель извлечения максимально возможной прибыли зачастую не достигается.

1. Существуют ли правовые риски при функционировании БЦ. Оценка рисков

Любому инвестору, дополнительно к проведенному Due Diligence, а также каждому собственнику объекта недвижимости необходимо дополнительно оценить возможные риски приспособления и/или эксплуатации объекта недвижимости именно как бизнес-центра. Наличие, например, обременений либо небольшое несоответствие в разрешительной документации, не сказывающиеся на владении объектом недвижимости, в определенных ситуациях могут доставить определенные сложности при использовании объектов недвижимости именно под бизнес-центр. Также не стоит забывать о правомерности использования и земельного участка, на котором он расположен. 

Рекомендуется провести дополнительный анализ всей имеющейся документации, в том числе подтверждающей права собственника на объекты недвижимости. В нашей практике случалось, что в правоустанавливающих документах обнаруживались «подводные камни», которые, при определенных обстоятельствах могли поставить под сомнение дальнейшее владение, пользование и распоряжение собственником объектом недвижимости. Особое внимание также следует уделять ситуациям, когда земельный участок, на котором располагается бизнес-центр, не является собственностью или является долевой собственностью.

2. Оптимальна ли выстроена система взаимоотношений между юридическими лицами, в т.ч. система налогообложения

Осуществляя деятельность по сдаче недвижимости в аренду, юридическое лицо собственника бизнес-центра получает доход и несет расходы и, соответственно, обязано осуществлять налоговые платежи. В зависимости от соотношения доходов, генерируемых бизнес-центром и расходов, понесенных на его управление и эксплуатацию, целесообразно выбирать оптимальную схему налогообложения. В каждом конкретном случае, необходимо провести расчеты и понять, какой из вариантов будет наиболее выгодным. Правильно выбранная система налогообложения позволяет значительно сэкономить средства.

3. В какой степени существующий договор аренды защищает интересы собственника

Взаимоотношения арендатора и арендодателя регулируются договором аренды. Это основополагающий документ, который, должен максимально защищать интересы собственника. При этом, при осуществлении арендных отношений, стороны договора аренды несут несопоставимые риски, так как риск арендодателя – потеря объекта недвижимости - на много порядков превышает возможные риски арендатора. Поэтому договор аренды - это тот инструмент, который должен защищать интересы арендодателя (собственника) и минимизировать его риски в случае возникновения любых негативных ситуаций.

4. Насколько эффективно существующее функциональное назначение объекта

Зачастую, проведенный анализ эффективности текущего функционального назначения объекта коммерческой недвижимости выявляет целесообразность изменения его функционального назначения. Объекты морально и физически устаревают, изменяются внешние условия на рынке коммерческой недвижимости. И даже при относительно небольших вложениях можно повысить стоимость самого объекта и значительно увеличить его прибыльность. Для анализа эффективности использования объекта существует и применяется услуга best use. Самостоятельно, не имея опыта и необходимых компетенций, собственнику сложно провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта и лучше доверить это профессиональной организации.

5. Насколько эффективно используются площади (арендопригодные, МОП, земельные участки)

Практически каждый объект коммерческой недвижимости имеет резервы увеличения арендопригодных площадей, либо перепрофилирования части используемых площадей под более прибыльные. Анализ текущего использования площадей позволяет выявлять скрытые резервы и получить понимание, какие помещения могут генерировать дополнительную прибыль. Есть, например, помещения общего пользования, земельные участки, технические помещения и площади, которые после перепрофилирования возможно включить в арендный оборот. 

6. Соответствует ли уровень арендных ставок уровню БЦ и среднерыночным значениям

Объект может работать продолжительное время, принося стабильный доход арендодателю, однако ситуация на рынке постоянно меняется, в связи с этим необходимо сравнивать арендную плату с текущей рыночной ставкой аренды и проверять объект на соответствие классу. Эти меры могут дать возможность собственнику бизнес-центра увеличить доход без дополнительных затрат.

7. Генерируются ли дополнительные доходы в адекватном объеме

Помимо получения дохода от аренды площадей, возможно получение дополнительного дохода от арендных отношений, которые включают в себя проезд по территории, парковки, предоставление телекоммуникационных услуг, обслуживание инженерных сетей, уборку, рекламу и т.д. Пренебрегать дополнительными услугами не стоит, так как доход от них может составлять до 20% дохода от аренды площадей. Здесь важно проанализировать конкретный объект и выявить потенциал увеличения доходности за счет оказания дополнительных услуг.

8. Каково соотношение доходов и расходов при функционировании БЦ

Одной из проблем в управлении бизнес-центром является необходимость корректной оптимизации расходов. В практике встречались случаи, когда расходы при функционировании бизнес-центра составляли 70% от доходов. Это явный сигнал о том, что управление бизнес-центром неэффективно. Конечно, каждый объект индивидуален и соотношение доходов и расходов будет разное, но есть среднерыночные показатели, на которые можно ориентироваться - поводом задуматься над эффективностью управления является показатель расходов, превышающий 40% от суммы доходов. Данный анализ позволяет понять, насколько эффективно организовано управление коммерческой недвижимостью.

9. Каково соотношение между статьями расходов

Даже если общая сумма расходов соответствует среднерыночным значениям, крайне полезно проанализировать каждую статью расходов. Практика показывает, что многие статьи расходов могут быть завышены, например, расходы на выплаты персоналу. Возможно, для эффективного обслуживания бизнес-центра достаточно меньшего количества сотрудников.

10. Каков уровень квалификации персонала

Один из наиболее важных пунктов, которому собственнику следует уделить внимание - квалификация персонала. Низкий уровень квалификации и недостаточные компетенции в управлении бизнес-центром приводят к снижению эффективности коммерческого объекта и значительному уменьшению прибыли, а в итоге к увеличению срока окупаемости инвестиций или вовсе к потере ликвидности объекта.

 Управлять бизнес-центром самостоятельно или нанять профессиональную управляющую компанию остается выбором собственника. Здесь все зависит от целей и компетенций собственника в организации функционирования объекта: есть ли у него желание тратить время и ресурсы на данную деятельность или лучше делегировать этот вопрос профессионалам и заниматься развитием своего бизнеса. Специалисты компании IPG.Estate имеют опыт управления коммерческими объектами различного назначения, а также предоставляют линейку профессиональных услуг, из которой собственник может выбрать необходимые для решения своих конкретных целей и задач.

Узнать больше про услуги в сфере управления объектами коммерческой недвижимости вы можете здесь.