Продажа офисов формирует новый сегмент

Формат продажи офисных помещений блоками в Санкт-Петербурге находится на этапе становления, тогда как в Москве этот рынок сформировался значительно раньше, отмечает Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate. Развитие сегмента связано с масштабом рынка, мерами поддержки девелопмента и накопленным опытом реализации подобных проектов. В Петербурге формат продажи офисов только начинает формироваться, что определяет текущую структуру предложения и уровень проработки продукта.

Стадия развития формата в Петербурге

Объем предложения офисов в продажу в Москве существенно выше, чем в Санкт-Петербурге. Это объясняется тем, что столичный рынок начал развивать данный формат значительно раньше. За это время сформировалась практика реализации проектов, появилась линейка продуктов, ориентированных на продажу блоками, а также накопился опыт взаимодействия между девелоперами, инвесторами и управляющими компаниями.

Дополнительным фактором развития в Москве стали программы городской поддержки, включая механизмы стимулирования создания мест приложения труда. Такие инструменты создают экономические предпосылки для реализации проектов с последующей продажей помещений.

В целом рынок офисной недвижимости Москвы по объему примерно в пять раз превышает рынок Санкт-Петербурга, что также влияет на масштаб сегмента продажи офисов.

В Петербурге продажа офисных помещений – как целыми зданиями, так и блоками или отдельными кабинетами – остается относительно новым явлением. Практика реализации подобных проектов только формируется, а многие вопросы, связанные с управлением и эксплуатацией объектов, пока находятся на стадии выработки подходов.

Доходность и структура инвестиций

Оценка доходности при покупке офисных помещений требует учета дополнительных затрат. В ряде проектов помещения реализуются без внутренней отделки: девелопер выполняет отделку мест общего пользования и общих инженерных систем, тогда как внутреннюю отделку обеспечивает собственник помещения.

Затраты на подготовку пространства могут существенно влиять на итоговый объем инвестиций и на показатели доходности и капитализации. В отдельных случаях эти расходы не учитываются в публичных расчетах или закладываются минимальными, что может приводить к расхождению между ожидаемой и фактической доходностью.

По предварительным оценкам, доходность от сдачи в аренду офисного блока может составлять около 9% годовых без учета потенциального роста стоимости актива. Для сравнения, доходность от аренды квартир оценивается примерно в 6%, апартаментов – около 7%, при этом апартаменты могут демонстрировать сезонные колебания загрузки.

Офисная недвижимость предполагает работу преимущественно с арендаторами – юридическими лицами и может рассматриваться как инструмент как для частных инвесторов, так и для институциональных участников рынка.

Особенности управления объектами с множественностью собственников

В проектах, реализуемых с продажей отдельных помещений, управляющая компания, как правило, определяется девелопером на начальном этапе. Управление зданием с большим количеством собственников предполагает необходимость поддержания единых стандартов эксплуатации и уровня сервиса.

В ряде случаев девелоперы сохраняют в собственности часть инфраструктурных помещений. Это позволяет контролировать профиль арендаторов, поддерживать концепцию объекта и участвовать в принятии ключевых решений, связанных с управлением зданием.

Существенное значение имеют повседневные параметры эксплуатации, включая качество обслуживания, безопасность, работу инженерных систем и паркинга. Эти факторы напрямую влияют на восприятие объекта пользователями.

Риски для позиционирования объекта

Наличие нескольких собственников может создавать риск изменения позиционирования бизнес-центра. Поэтому на этапе покупки важно учитывать модель управления объектом и принципы взаимодействия с управляющей компанией.

Как правило, при приобретении помещения собственники одновременно заключают договор с управляющей компанией, в том числе в предварительной форме. Качество управления и соблюдение концепции проекта во многом определяют, сможет ли объект сохранить заявленный уровень и статус.

Объем рынка и ценовые ориентиры

По итогам 2025 года сделки по продаже офисных зданий преимущественно проходили на вторичном рынке. Суммарный объем заключенных соглашений составил около 189 тыс. кв. м.

Сдерживающими факторами развития сегмента остаются высокая стоимость заемного финансирования и необходимость долгосрочного отвлечения капитала.

Средняя цена предложения на объекты находится в диапазоне 300 000-450 000 руб. за кв. м. Для высококлассных проектов класса А и А+, ввод которых запланирован на 2027-2029 годы, уровень цен достигает 670 000 руб. за кв. м.

В горизонте 2026–2029 годов заявлено к вводу около 490 тыс. кв. м офисных площадей, при этом более половины будущего предложения – порядка 251 тыс. кв. м – планируется реализовывать в формате продажи.