Что выгоднее для девелопера: строительство на собственные средства или на заемные?

Девелопмент недвижимости - это финансово емкий процесс, требующий значительных инвестиций. Почему стоит привлекать заемные средства для строительства коммерческой недвижимости и выгодно ли это при текущей ключевой ставке ЦБ РФ (8% по состоянию на 30.08.2022) - объяснил Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

Почему стоит привлекать заемные средства для строительства коммерческой недвижимости?

Девелоперу для каждого этапа строительства недвижимости требуется одномоментно инвестировать значительные средства. Если девелопер выбирает финансовую модель строительства за счет собственных инвестиций, то ему необходимо изъять деньги из оборотных средств. Это может негативно отразиться на деятельности компании и сопряжено со значительными рисками, так как процесс строительства имеет длительные временные сроки, а оборотные средства - величина непостоянная и сильно зависит от внешних факторов. Финансирование за счет внутренних ресурсов компании сложно спрогнозировать.

При привлечении заемных средств девелопер может прогнозировать свои расходы на обслуживание кредита. При получении займа компания частично обеспечивает кредит недвижимостью либо своим имуществом, часть средств инвестирует в проект за счет, например, оборотных средств, далее уже с операционной деятельности объекта возмещает обязательства по займу. На сегодняшний день это одна из самых распространенных финансовых моделей при строительстве.

Как замораживание ключевой ставки влияет на рынок девелопмента?

Для справки: 30 апреля 2022 года постановлением Правительства Российской Федерации утверждены правила предоставления субсидий из федерального бюджета кредитным организациям ‎на возмещение недополученных ими доходов по кредитам, выданным системообразующим организациям в сфере строительства коммерческой недвижимости и организациям, входящим в группу лиц системообразующей организации в сфере строительства коммерческой недвижимости.

Согласно утвержденным правилам, предусматривались займы по льготной ставке до 11% годовых с целью поддержки системообразующих организаций российской экономики в сфере строительства коммерческой недвижимости. Связано это с тем, что ключевая ставка была 17%, а коммерческие банки вынуждены были для сохранения маржинальности предлагать кредиты под 20%, а это уже заградительная ставка. Чем ставка рефинансирования ниже, тем выгоднее кредитование, понятнее и прозрачнее сделка, и тем легче ее прогнозировать.

Впоследствии ключевая ставка была снижена до нынешних 8%, поэтому 08 августа 2022 г. Проект постановления правительства РФ был опубликован на портале проектов нормативных правовых актов с внесенными изменениями, где Минстрой России предложил скорректировать правила предоставления льготных кредитов системообразующим застройщикам коммерческой недвижимости, установив льготную ставку на 4% пункта ниже ключевой.

Замораживание ключевой ставки - хороший инструмент для поддержания сегмента строительства, так как девелоперы получают займы под фиксированный установленный процент, а коммерческий банк получает компенсацию от ЦБ.

Когда экономическая ситуация стабильна, девелопер понимает, что вакансия низкая, есть спрос, который подтверждается ретроспективой данных, то можно спокойно начинать проект, и по завершении, ввиду быстрой заполняемости объекта, досрочно вернуть заемные средства.

Рынок девелопмента коммерческой недвижимости находится в стагнации

В текущей экономической ситуации замораживания ключевой ставки недостаточно для стимулирования роста коммерческого строительства. Рынок коммерческих объектов находится в стагнации ввиду невозможности прогнозирования спроса. Девелоперы опасаются начинать строительство новых объектов и брать под них займы, так как после завершения проекта заполняемость объекта может оказаться низкой, и есть риск, что операционная деятельность не сможет покрыть выплату кредита. С одной стороны, снижение ключевой ставки является выгодным условием, чтобы войти в проект, но пока рынок не вернется в ситуацию, когда появится возможность прогнозировать спрос, риски несопоставимы.

#Валерий Трушин