Долгосрочный договор аренды офиса: особенности заключения и порядок расторжения

Некоторые собственники предпочитают заключать краткосрочный договор аренды менее чем на год и перезаключать по истечении срока. Однако в ситуациях, особенно когда речь идет о значительных инвестициях в помещение, целесообразнее строить арендные взаимоотношения на более длительный период. Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate, рассказала, о тонкостях заключения долгосрочного договоры аренды офиса и о том, поэтому это в интересах обеих сторон.

Долгосрочный договор аренды заключается сроком от 1 года и позволяет получить более длительный горизонт планирования. Длительный срок является некоторой гарантией серьезности намерений как арендодателя, так и арендатора.

Особенно важен долгий контракт в объектах класса А, где помещения предлагаются, в основном, без отделки, и компании при переезде вкладывают значительные инвестиции в подготовку помещения. Долгосрочный договор становится подтверждением, что вложения амортизируются, и арендатора не попросят освободить помещение через короткий промежуток времени, а собственник будет спокоен, что обеспечен стабильным аренднымдоходом. У ряда компаний, например, в банковском секторе или с госучастием, долгосрочный договор является обязательным условием.

Сроки заключения

В сегменте офисной недвижимости в Санкт-Петербурге долгосрочные контракты заключаются в основном на срок 3-5 лет. За редким исключением от 5 лет на очень крупные площади или при значимых инвестициях. В таких случаях возможно предусматривать брейки — определенные временные точки, когда стороны могут пересогласовать какие-либо условия договора.

В Санкт-Петербурге по практике долгосрочных договоров, в зависимости от особенностей помещения и особенностей сделки, стороны устанавливают срок от 1 года до 5 лет без возможности выхода из контракта. По окончании нерасторжимого срока, если возникла необходимость, арендатору необходимо уведомить собственника о расторжении за 1 год при крупных площадях, для средних - 6 месяцев, совсем небольших за 3 месяца.

Регистрация договора в Росреестре

Долгосрочный договор в обязательном порядке проходит госрегистрацию, поэтому такие контракты заключаются в 3-х экземплярах для арендатора, арендодателя и регистратора. Любые корректировки и дополнения в дальнейшем также регистрируются. Такой подход позволяет прибегнуть к независимому мнению при возникновении каких-либо споров и разногласий.

Помимо договора аренды на регистрацию в Росреестр подается актуальный кадастровый паспорт помещения. Чтобы зарегистрировать долгосрочный договор, необходимо предоставить следующий перечень документов:

оригиналы договора аренды в трех экземплярах;
заявление о государственной регистрации договора (пишется непосредственно в МФЦ);
паспорт заявителя (это может быть, как арендатор, так и арендодатель);
документ об уплате пошлины.

Для юрлиц также понадобится:

протокол о назначении директора или доверенность от имени гендиректора;
уставные документы, выписка из реестра юрлиц, ИНН, ОГРН.

Если арендодатель купил помещение в кредит под залог, то необходимо согласие банка.

Срок регистрации занимает до 9 дней и дополнительно 5 дней, если предоставляется технический план.

В договоре аренды стороны устанавливают порядок госрегистрации: кто занимается, как оплачивается. В классе А на себя сбор документов и подачу берет на себя арендодатель. В бизнес-центрах ниже классом, если у девелопера не было намерений на заключение долгосрочных контрактов, собирает и подает пакет документов арендатор.

Нюансы долгосрочного контракта при продаже объекта

В случае, если девелопер решает продать актив или заложить в банк, долгосрочный договор приобретает особое значение. При покупке готового арендного бизнеса инвестору важен стабильный поток арендаторов, долгосрочные контракты подтверждают эту стабильность. Банк также оценивает поток здания только по долгосрочным договорам.

С другой стороны, при покупке объекта конечным пользователем, долгосрочный контракт становится обременением. Так как при переходе права собственности другому лицу или смене менеджмента условия долгосрочного договора сохраняются, арендатор защищен от внезапных изменений в структуре арендодателя.

Индексация ставок при долгосрочном контракте

На мой взгляд, наиболее правильное решение — четко прописать размер ставки аренды на каждый период (условно год) договора. В таком случае есть возможность рассчитать ставку за любой необходимый срок.

Однако есть практика, когда в контракте прописывают условия с возможностью индексации ставки аренды не чаще чем 1 раз в год по ГК РФ на размер не более согласованного сторонами %. Также ставку аренды могут привязывать к индексу потребительских цен, и другим более сложным для планирования условиям индексации. При этом сторонам приходится каждый раз встречаться и пересогласовывать условия, регистрировать изменения и тд, что добавляет определенные сложности и временные затраты.

Что делать при возникновении необходимости досрочного расторжения

При возникновении форс-мажорных ситуаций лучше всего заранее договориться с партнером об отсрочке платежей или изменении условий в договоре. Ни одна сторона не хочет долгих судов. Также не в интересах арендодателя иметь обременение на помещение, поскольку в таком случае сдать помещение новому арендатору нельзя.

В случаях, когда договориться не удается, стороны действуют строго в рамках договора. Если расторжение не предусмотрено, то компания обязана оплачивать аренду независимо от того, находится она в помещении или нет. Для выхода из договора арендатору необходимо возместить аренду за весь период, указанный в договоре.

Получить консультацию эксперта или помощь в подборе офиса можно по ссылке

Хотите получать актуальные новости на почту?

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.