Эволюция концепций на рынке коммерческой недвижимости

В начале 2000-ых современный рынок коммерческой недвижимости в России только начал формироваться, а американский и европейский рынки уже насчитывали десятки лет. В этот период западные девелоперы и инвесторы начали активно интересоваться российским рынком. Вместе с зарубежными коллегами пришло понятие концепции и понимание того, что концептуальной проработки требуют все типы коммерческой недвижимости. Но отношение девелоперов к концепции было неоднозначным. Как с 2005 по 2020 менялся рынок, а вместе с ним и концептуальность торговых центров, бизнес-центров и гостиниц, рассказывает Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

От коробок к концепциям торговых центров

Первые проекты новых торговых комплексов в России были линейными. Они строились по принципу Big Box – коробка-каркас и два длинных коридора, разграничивающие торговые помещения. Эта концепция успешно реализовывалась в Соединенных штатах, где и была создана еще в середине 20 века.

В Петербурге торговый центр – это ТЦ «Аэродром» от компании «Адамант», который располагался на проспекте Испытателей, 9. По сути, это был первый вновь построенный торговый комплекс в Петербурге, открылся в 1998 году. Затем появился первый концептуальный торговый центр «Гранд Каньон». Для разработки его концепции был привлечен международный консультант, который не просто перенес тренды из Америки и Европы в российскую действительность без изменений, а попытался охватить половозрастной портрет населения, удаленность от метро, транспортную доступность и другие важные факторы, которые позволили наполнить комплекс действительно востребованными арендаторами.

С этого момента в Петербурге в сегменте торговых центров началась новая концептуальная эра. Российские девелоперы перестали вслепую переносить зарубежный опыт на российские города. Возможность заказать концепцию торговых центров стала доступной. Появился рынок консультантов, которые стали действовать исходя из анализа множества локальных факторов, влияющих на востребованность комплексов как со стороны арендаторов, так и со стороны посетителей.

Концепции бизнес-центров

В Санкт-Петербурге изначально – в конце 90-ых – центр деловой активности зарождался на Невском проспекте. Здания меняли назначение на офисный функционал. Один из первых качественных проектов – это БЦ «Атриум» на Невском, 25 (дата реконструкции – 1997 год). В 2002 году после реконструкции был введен в эксплуатацию БЦ «Сити-центр». В 2003 году был введен в эксплуатацию БЦ «Петровский форт» – здание бывшей гостиницы.

Затем активно начали строиться бизнес-центры. На этапе формирования рынка для реализации проекта офисной недвижимости привлекались только проектировщики. И на начальном этапе этого было достаточно, но постепенно с ростом бизнес-активности, внутренних международных деловых связей, начал формироваться портрет российского арендатора.

Разделение на типы арендаторов привело к обнаружению различных специфических требований – от местоположения и парковки до планировки и особенного инженерного оснащения.

Появилась необходимость в консультантах, которых начали привлекать к созданию концепций. Консультанты, заключая сделки в качестве брокеров, знакомились с требованиями разных типов арендаторов, и впоследствии могли применяли свои знания на практике. Опыт консультантов стал пользоваться спросом у девелоперов, которые начали заказывать концепции офисных центров.

Преимущество работы с консультантом заключалось еще и в том, что еще при проектировании формировался лист потенциальных арендаторов, что помогало сдать офисные площади в аренду в короткие сроки.

Отход от советских образцов в гостиничном сегменте

Впоследствии стало выделяться подразделение гостиничного консалтинга. Международные сети отелей развивались в то время, когда в России все еще строили гостиницы по привычным советским образцам.

Именитые сети отелей привлекают клиентов одинаковым уровнем сервиса в любой стране мира: поэтому для того, чтобы международный оператор, например, зашел в Петербург, недостаточно выделить ему здание на Невском проспекте, теоретически пригодное для размещения гостиницы. Ему необходимо специально спроектированное и укомплектованное под жесткие требования конкретной сети здание.

Консультанты в этом случает также стали проводниками, поскольку могли передать знания и опыт работы с конкретной сетью девелоперам.

Кроме этого консультант брал на себя проведение переговоров и ответственность работы с арендатором – международным брендом. Несмотря на то, что концептуально гостиницы известных международных сетей не сильно отличаются, и основной упор идет на узнаваемые архитектурные и дизайнерские решения, для привлечения гостиницы с мировым именем необходима экспертиза консультанта.

Слом линейного подхода

В 2007-2010 годах профессиональное сообщество начало активно выезжать за границу с профессиональными целями и перенимать зарубежный опыт. В это же время стал доступнее интернет, и мы стали более вовлеченными в информационное поле. Это привело к тому, что в 2007-2008 годах начал проявляться тренд на слом линейного подхода. Для того, чтобы снизить риски и повысить доходность объектов коммерческой недвижимости, консультанты начали искать новые подходы к концептуальному наполнению зданий. Функции зданий стали смешивать – например, началось строительство торгово-офисных центров.

Важность спроса

Московский рынок недвижимости начал развиваться быстрее остальных благодаря активному присутствию в нем международных девелоперов. Их коллеги из российской столицы начали перенимать опыт, однако позже обе стороны пришли к тому, что проекты необходимо подстраивать под российского арендатора и клиента.

В первую очередь, концепция офисного, торгового центра, гостиницы опирается не только на местоположение и конкурентную обстановку, но и на спрос: не только количественный, но и качественный. Концепция ТЦ ориентирована на спрос со стороны операторов, гостиница – на спрос со стороны постояльцев, офисный центр – спрос со стороны потенциальных арендаторов. С этим понятием знаком и девелопер, который накопил опыт после множества совершенных сделок, и собственник сетевых бизнес-центров. Однако best use анализ и прогноз спроса от опытного консультанта, который за годы на рынке закрыл множество сделок, в любом случае обезопасит заказчика.

Консультант не делает концепцию ради концепции. Его задача – сопровождение проекта на всех этапах и концепция является входной точкой, за которой следует брокеридж, управление недвижимостью. В интересах консультанта создать концепцию, которую впоследствии можно будет успешно реализовать. Во всем мире репутация консультанта, которому заказывают концепцию объекта коммерческой недвижимости, – это его главный актив, которым ни один профессионал не будет пренебрегать.

Более подробную информацию об услуге консалтинга можно получить по ссылке: https://ipg-estate.ru/uslugi/konsalting