Инвестиционный климат рынка складской недвижимости

Стабильность складского сегмента и снижение стоимости финансирования привели к значительному увеличению числа инвесторов и конкуренции за качественный продукт. Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate, рассказал об инвестиционном климате и основных портретах инвесторов сегмента индустриально-складской недвижимости.

От чего зависит инвестиционный климат коммерческой недвижимости

Инвестиционный климат - совокупность факторов политических, экономических, социальных, которые влияют на инвестора, побуждая его принимать решение об инвестициях в той или иной объект.

Инвестиционный климат складской недвижимости становится привлекательным, когда на рынке индустриально-складской недвижимости присутствует набор низкорискованных объектов, есть возможность доступного заемного финансирования.

Макроэкономические факторы, влияющие на рынок коммерческой недвижимости:

Ключевая ставка ЦБ - минимальный процент под который коммерческие банки получают кредиты в ЦБ, а организациям и потребителям выдают кредиты под свой процент чуть выше ключевой ставки. В октябре 2022 ключевая ставка составила 7,5%. Инвестор в свою очередь мог получить кредит в банке под 8-11% под залог объекта недвижимости. Таким образом государство принимает участие в регулировании инвестиционного климата и стимулирует экономику, низким процентом побуждая инвесторов активнее брать займы.

Ставка капитализации - ставка, которая рассчитывается для оценки перспектив инвестиций в коммерческий объект. Чем ниже ставка капитализации, тем менее рисковый актив. Если посмотреть динамику ставок капитализации по сегментам коммерческой недвижимости, начиная с 2020 года в сегменте складской недвижимости ставка снижается, тогда как в сегментах офисной, торговой, гостиничной наблюдается рост.

Особенность индустриально-складской недвижимости в том, что рынок в данном сегменте инертен и медленно реагирует на внешнеэкономические факторы. Несмотря на кризис, уход многих компаний с российского рынка, нарушение логистических цепочек, рынок складской недвижимости восстанавливается. Даже если арендатор решает расторгнуть договор, сделать это быстро не получится, необходимо распродать или переместить товар. При этом срок расторжения договора с арендодателем склада А от 5 месяцев. Как показала практика, за это время компании перепрофилируются, выстраивают новые логистические цепочки, либо уже приходят новые арендаторы, так как спрос на складскую недвижимость высокий.

Кто инвестирует в складскую недвижимость

Основными крупными институциональными инвесторами, давно оценившими привлекательность рынка индустриальной недвижимости, являются Общие фонды банковского управления (ОФБУ). ОФБУ инвестируют коллективные средства в различные стратегии под управлением профессиональной компании (банка). Фонд ищет в покупку высоколиквидные склады класса А с долгосрочными арендаторами. Продавцами таких складских объектов являются федеральные девелоперы.

Инвестиционная привлекательность складской недвижимости и снижение финансовых ставок привели к росту интереса к инвестициям в коммерческую недвижимость ряда мелких инвесторов, готовых рассматривать приобретение склада с целью получения дохода от арендного бизнеса. Однако сложность в том, что 80% объема складского рынка составляют объекты площадью более 20 000 кв. м, и средний чек входа в сделку начинается от 1 млрд руб. Рынок складской недвижимости очень консервативен, и редко непрофильный инвестор появляется в складском сегменте. Небольших объектов до 10 000 кв. м, которые смогли бы приобрести мелкие инвесторы, на рынке практически нет. В связи с этим популярность стали набирать ПИФы - форма доверительного управления, при которой каждый пайщик получает долю своей прибыли в зависимости от объема средств, внесенных им в фонд. У мелких инвесторов и частных лиц есть возможность купить паи в ПИФах.

Инвестиции в земельные участки под строительство склада или производства

Инвесторы также готовы рассматривать покупку земельных участков под строительство складов, как стратегию инвестирования. Проведя анализ, инвестор может решить, строить склад самостоятельно или в дальнейшем перепродать участок. Так рост стоимости земли под размещение склада или производства в Санкт-Петербурге и ЛО составил 20-35% за 2021-2022 год.