Как купить или арендовать производственное помещение в СПб? А может лучше построить?

Производственно-складской сегмент стал одним из немногих, кто не только остался на плаву после коронакризиса, но и стал более востребованным. Планировавшие расширение или переезд производственные компании сейчас столкнулись с дефицитом предложения на рынке. Какие объекты пользуются спросом? Как искать подходящее помещение и на что обращать внимание в первую очередь? Купить, арендовать или построить – что выгоднее? Рассказывает Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate.

Производственно-складских помещения – есть ли спрос?

Спрос на покупку производственно-складских помещений сейчас крайне высок. Из-за дефицита производственных помещений, которые предлагаются к аренде, многие компании сейчас все чаще склоняются к покупке, а не аренде производственного помещения.

Почему предложение рынка ограничено?

В 2010-ых в Санкт-Петербурге действовала программа по выводу производственных предприятий из серого пояса Петербурга. Бывшие промышленные территории, например, вдоль набережных или околоцентральных локациях, подверглись редевелопменту – участки начали осваивать девелоперы жилой недвижимости. В этот период сократился объем производственных помещений и также уменьшился уровень вакантных площадей на действующих площадках как в черте города, так и на окраинах.

На рынке сформировался дефицит производственно-складских помещений. Из-за нехватки площадей повысилась арендная ставка как на качественные, так и на некачественные объекты. Со временем ситуация изменилась, и сейчас наблюдается дефицит в складах: арендовать складское помещение класса А или В крайне затруднительно без профессионального сопровождения и консультации.

Требования клиентов

Основные требования производственных клиентов касаются нагрузки на пол, наличия кран-балки, обеспеченности электрическими мощностями – от 100 квт. В некоторых локациях найти качественные производственные помещения крайне сложно.

Например, некоторые производства по 10-20 лет располагаются в одном месте, но со временем наступает необходимость расширения ил переезда, потому что объект устаревает. В первую очередь, компании начинают мониторить производственно-складские площадки в локации, где располагается их текущее производство, к которой они привыкли. Переезжать на север или юг города, а также за КАД или в пригород они категорически не хотят – есть риски потерять высококвалифицированных специалистов. При таком сценарии компании сталкиваются с неизбежностью больших вложений в арендованные помещения, например, необходимо инвестировать в новый пол, подъемное оборудование, монтировать дополнительные офисно-бытовые помещения для персонала и т.д.

Покупка помещения – выход из положения?

Рассчитав вложения в аренду и последующие вложения в ремонт арендованного помещения, компании решают купить производственное помещение в кредит или за собственные средства, чтобы в дальнейшем инвестировать деньги в собственный объект и достроить его под собственные бизнес-процессы. Однако, клиенты вновь сразу сталкиваются с крайне ограниченным предложением.

Также компании, готовые купить помещение под производство или склад, рассчитывают на дисконт, однако, тут их также ждет разочарование. Производственно-складской сегмент недвижимости лучше всего продемонстрировал себя в период пандемии коронавируса: данный сегмент не только не сдал позиции, а показал сокращение уровня вакансии и роста ставок аренды. Кризис не вызвал и волну банкротств в производственном сегменте: наоборот, многие компании нарастили объем заказов. Востребованность и высокая ликвидность объектов привела к тому, что собственники перестали сдавать площади по ставкам ниже рынка или активно продавать.

Сейчас многие компании готовы расширяться и увеличивать свои складские мощности, при этом, свободных помещений не хватает. Крупным девелоперам не интересно строить склады на продажу в Петербурге по 5-10 тысяч метров – самый востребованный запрос. Как правило, либо компании сами строят объекты под свои нужды, либо девелоперы возводят большие склады площадью в 30-100 тысяч кв.м, которые впоследствии заполняют арендаторами и продают как арендный бизнес, но это единичные случаи.

Самостоятельное строительство

Можно заметить, что несколько лет подряд на рынке экспонируются на продажу одни и те же объекты. Это связано с тем, что крайне сложно найти себе готовый объект максимально удовлетворяющий нуждам и специфике своего производства и склада. Сделки по продажам таких помещений заключаются 1-2 раза в три года. Учитывая существующий дефицит предложения на продажу и аренду, компании серьезно рассматривают возможность строительства собственного объекта.

Поиск обычно начинается с индустриальных парков: участки уже инженерно подготовлены, есть все необходимые коммуникации и гарантированные электрические мощности, а управляющая компания или оператор парка могут ответить на все вопросы клиентов и предоставить полностью все разъяснения по тем или иным инженерным вопросам. После покупки земельного участка и получения разрешения на строительство можно сразу приступать к стройке.

Покупка земли в индустриальном парке поможет минимизировать риски при строительстве и значительно сэкономит время. Помимо этого, важно проконсультироваться с компаниями, которые уже обосновались на этой территории и стали резидентами.

Производственное помещение или склад лучше строить с запасом на расширение или небольшими излишками – это увеличит шансы помещения при потенциально возможной продаже или сдачи в аренду, что сейчас очень востребовано.

Есть и другой сценарий: земле в индустриальном парке компании некоторые потенциальные клиенты предпочитает обычный участок «в поле» – без доступа к электричеству, коммуникациям и множеством других проблем. Его цена значительно ниже, чем в индустриальном парке, но сроки строительства объекта могут серьезно затянуться из-за решения вопроса с присоединением инженерных мощностей, а стоимость вырасти ввиду необходимости проведения множества согласований, подготовке документации, прокладке дороги к участку и так далее.