Как меняется портрет инвестора коммерческой недвижимости в России

Экономическая ситуация за последние 3 года привела к значительным изменениям на рынке коммерческой недвижимости. В ситуации санкций, когда есть сложности с рынком ценных бумаг, недвижимость остается основным инструментом получения дохода от инвестиций. В 2022 наблюдается сильный рост объема вложений в коммерческую недвижимость. Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate, рассказал, в какие объекты наиболее привлекательны для инвесторов и кто формирует основной спрос на качественную коммерческую недвижимость в 2022 году.

Рынок коммерческой недвижимости в России достаточно хорошо сформирован. В сегменте коммерческой недвижимости существует несколько стратегий инвестирования:

Девелоперы строят объекты, заполняют их арендаторами для дальнейшей перепродажи в качестве инвестиционного объекта арендного бизнеса. Покупка такого объекта предполагает невысокую, но стабильную доходность.
Есть инвесторы, которые покупают недостроенные, недооцененные или незаполненные объекты, вкладывают средства в редевелопмент или делают реконцепцию объекта.
Строительство объектов полностью с нуля, начиная с покупки участка и создания инфраструктуры, для последующей продажи.

В 2022 наблюдается рост количества качественных объектов, так как меняется спрос на рынке и собственники вынуждены развиваться в сторону улучшения качества своих объектов. Также наблюдается увеличение предложения качественных объектов после высвобождения в результате ухода некоторых иностранных компаний с российского рынка и в результате оптимизации компаниями своих затрат и сокращения площадей.

Кто формирует спрос на качественную коммерческую недвижимость

В 2022 значительно вырос интерес к паевым инвестиционным фондам (ПИФ), так как в стране есть определенные проблемы с рынком ценных бумаг, внимание частных инвесторов развернулось в сторону коммерческой недвижимости. Появилось большое количество фондов при государственных и негосударственных банках, у которых есть рублевая ликвидность и через свои инвестиционные структуры они хотят ее где-то разместить.

Также появились ПИФы под управлением управляющей компании, которая имеет опыт работы с коммерческой недвижимостью, покупающие объекты в общую долевую собственность, чтобы затем распродать небольшим пайщикам. Это элементы формирования индивидуальных и небольших групповых инвестиций, когда раньше люди покупали акции и облигации, а теперь и паи в закрытых инвестиционных фондах.

На сегодняшний день основными игроками на рынке коммерческой недвижимости являются банковские инвестиционные фонды, региональные частные фонды, организаторы коллективных инвестиций паевые инвестиционные фонды, которые хотят привлечь средства частных инвесторов в покупку объектов коммерческой недвижимости. Фонды будут набирать все большую популярность, так как покупка качественного коммерческого объекта требует значительных финансовых вложений, и частным лицам сложно самостоятельно приобрести подобные объекты.

Какие сегменты коммерческой недвижимости интересны ПИФам

Наиболее востребованными являются склады класса А. Индустриальная недвижимость и в период пандемии, и в текущей ситуации остается стабильной, продолжают расти ставки, доходность стабильно высока и нет больших потерь по арендаторам.

Второе место по спросу занимает офисная недвижимость, которая испытывает определенное давление после событий февраля 2022 года. Ускорился переход на гибридный формат работы, и компании уже по-другому смотрят на офисные пространства. Тем не менее на рынке достаточно много качественных офисных объектов, возможно стоит ожидать пересмотра спроса на офисы в соответствии с тенденциями развития сегмента.

Заметно вырос спрос на гостиничную недвижимость, но сложность в данном сегменте заключается в том, что на объекте должна присутствовать качественная управляющая компания, которой необходимо платить процент с оборота. За первое полугодие 2022 года данный сегмент показал наибольший рост.

Что касается торговой недвижимости, то в настоящий момент, она находится на последнем месте в связи с экономической ситуацией.

На какую окупаемость рассчитывают инвесторы

Окупаемость объекта зависит от многих параметров на финансовом рынке и прежде всего привязана к ключевой ставке. На сегодняшний день ключевая ставка ЦБ РФ составляет 7,5%, и 10-11% - минимальная окупаемость на которую рассчитывают консервативные инвесторы. Для более крупных инвесторов вложения в качественные коммерческие объекты интересны с точки зрения диверсификации портфеля. Недвижимость с инфляцией растет в стоимости, что позволяет капитализировать вложения.