Оценка недвижимости - кому и для чего она нужна?

Знать стоимость своих активов необходимо как перед продажей объекта, так и, например, в случае передачи недвижимости в залог банку. Какие методы оценки существуют? Кому необходима такая процедура? И в каком случае эта услуга может предоставляться бесплатно? Объясняет Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

Виды оценки

С юридической точки зрения, существует два вида оценки недвижимости. Первый вид – это оценка, которая производится в соответствии с федеральным законом 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или так называемая консервативная оценка. Она используется в том случае, если недвижимость нужно перевести в залог банку, и предполагает оценку актива по государственным стандартам. Также необходимо, чтобы оценочная организация имела аккредитацию у банка.

Девелоперский бизнес существенно зависит от банковского финансирования. Для реализации новых проектов застройщикам требуется заем, который в свою очередь требует залога активов. Однако количество залоговых объектов постоянно увеличивается, а вместе с этим растет и кредитная линия застройщика. Поэтому его недвижимость ежегодно должна проходить переоценку, которую заказывает либо банк, либо сам девелопер.

Также существует оценка инвестиционной стоимости, которая проводится без опоры на закон. Она осуществляется для конкретного человека или группы лиц, которые хотят определить стоимость своего актива. В отличие от процедуры оценки в соответствии с законом, которая базируется исключительно на методологии и расчетах, инвестиционная оценка более приближена к рынку. Эта процедура аналогична доходному методу из оценки по 135-ФЗ и основана на подходе капитализации будущих денежных потоков.

Методы оценки активов

Оценка недвижимости может производиться тремя методами: доходным, затратным и сравнительным. Согласно закону, отчет об оценке должен содержать все три подхода.

Оценку инвестиционной стоимости клиент также может запросить всеми тремя способами. Однако рассчитывать стоимость объектов методом сравнения достаточно сложно: в большинстве случаев неясны параметры сравнения и неизвестна точная цена, за которую был продан объект. Поэтому чаще всего при оценке активов используется доходный метод.

Оценка стоимости производится не только для существующих зданий, но также и для незастроенных земельных участков. В этом случае выдвигается гипотеза о том, что можно построить на этой территории, и какой доход может принести будущий объект. Затем, исходя из этих данных, считается стоимость земельного участка.

Как правило, услуга оценки недвижимости пользуется спросом среди девелоперов и инвесторов. Иногда такую процедуру заказывают и потенциальные покупатели – например, те, кто ведет сделку без участия консультанта и нуждается в помощи третьего лица.

Кто проводит оценку недвижимости?

Помимо аккредитованных оценщиков, расчетом стоимости активов также занимаются профессиональные консультанты по недвижимости. Они знают все нюансы рынка, поэтому могут точнее оценить размер потенциального дохода, а также определить его ставки капитализации. Зачастую консультанты оказывают эту услугу бесплатно, так как в процессе продажи объекта общаются не только с собственником, но и с потенциальными покупателями.

Подход капитализации денежных потоков, на котором основана оценка консультанта, отличается прозрачностью. Специалист не заинтересован в занижении или завышении цены: он называет максимально приближенную к рыночной стоимости объекта цифру, поэтому после оказания услуги актив можно продавать или выставлять на торги.