Склады: Build-to-suit как вынужденная альтернатива аренде

Сегодня внимание игроков складского сегмента сильнее обычного обращено к строительству склада под заказчика. Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate, решил сравнить формат build-to-suit с классической арендой и ответить на популярные вопросы о смещении интереса в сторону build-to-suit и стоимости строительства такого склада.

Согласно российской и международной практике, формат строительства склада «под заказчика» классифицируется на две категории:

Build-to-suit for rent;
Build-to-suit for sale.

BTS for Rent

В рамках данного направления собственник земельного участка возводит склад под нужды заказчика на собственные средства. По завершении строительства объект сдаётся в долгосрочную аренду.

Из-за крупных вложений минимальный срок аренды составляет от 7 до 10 лет (в зависимости от сложности конфигурации объекта). В этих же условиях устанавливается длительный нерасторжимый период, который нередко соответствует сроку аренды площадей. Для минимизации рисков собственник устанавливает высокие штрафы на случай, если арендатор решит преждевременно расторгнуть контракт.

Также девелопер, решаясь на крупный индивидуальный заказ, требует подкрепления намерений своего клиента. Именно поэтому запуск проекта начинается тогда, когда заказчик авансирует аренду на период от полугода до 12 месяцев.

Чем специфичней запрос на индивидуальный склад или производственное помещение, тем выше ставка и срок аренды.

BTS for Sale

Build-to-suit for sale – в данном случае предметом договора между сторонами является последующая продажа склада заказчику.

Как правило, данный формат также предполагает некое авансирование и поэтапную оплату проекта в зависимости от выполнения конкретных строительных работ.

Обычно первый взнос осуществляется при подписании договора и составляет 30%. Далее процент выплат постепенно снижается до последнего этапа расчета (10%) при передаче ключей.

Корреляция нетипичности площадки и ее стоимости также присуща формату BTS for Sale. Изучив запрос, собственник делает коммерческое предложение по стоимости проекта, и осуществляет строительство под нужды заказчика.

BTS – альтернатива аренды?

Основной спрос на формат build-to-suit представлен компаниями, чьи технические требования не позволяют найти помещение в аренду. В ряд таких организаций входят:

Транспортные компании: выдвигают индивидуальный запрос по расположению пандусов и доков
Продуктовые ритейлеры: имеют потребность в мультитемпературных морозильных камерах
Производственные организации: запрашивают большие электрические мощности и специфическую конфигурацию склада.

В условиях нехватки спекулятивных складских площадей build-to-suit становится очевидной альтернативой классической аренде.

Сколько стоит строительство склада?

Сейчас общемировой рынок находится в условиях роста цен на строительные материалы. Вслед за скачком цен на металл, поднялась стоимость древесины и прочего сырья.

Очевидным последствием выступило удорожание строительства. Так, на сегодняшний день возведение склада класса А под ключ начинается от 50 тысяч рублей за кв.м без учета НДС.

Почему дефицит складов не вызвал “бум” спроса на формат BTS?

Весомым препятствием для build-to-suit в получении массового спроса является психологический фактор.

Во-первых, значительная доля игроков рынка ожидает новый виток девелопмента, который повлечет массовый ввод новых спекулятивных проектов и уравновешивание ставок аренды.

Во-вторых, многие компании считают причастность к строительству чрезмерным риском. Наибольшие опасения касаются задержки по срокам ввода и проблем с финансированием.

Опасения касаются и того факта, что число профессиональных девелоперов в Петербурге с опытом подобного строительства критически мало.
Финансовая сторона вопроса также, как и прочие факторы, тормозит бурное развитие формата: ставка на build-to-suit, как правило, оказывается дороже, чем аренда готового склада. Однако в ряде случае размер ставки в BTS-проекте практически сопоставим с арендными выплатами в спекулятивном складе.