Ставка аренды офиса и арендный платеж: в чем отличия

Часто арендаторы не до конца понимают отличия понятий ставки аренды офиса и арендного платежа, поэтому возникают вопросы при получении счета за аренду офиса. Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate, рассказала, что входит в ставку аренды офиса, что такое арендный платеж и как он рассчитывается, а также как поступить арендатору в случае возникновения просрочки арендной платы.

Что такое ставка аренды офиса и что в нее входит

Ставка аренды офиса — это стоимость аренды за 1 кв. метр офисного помещения.

В Санкт-Петербурге, указывая ставку аренды объекта, имеют в виду ставку аренды за 1 кв. метр в месяц, при этом в нее включают эксплуатационные затраты и коммунальные расходы, кроме потребляемого электричества. Электроэнергия оплачивается отдельно по показаниям приборов учета. По отдельному договору оплачивается уборка, вывоз мусора. Также по прямому договору оплачиваются услуги провайдера.

В Москве указывается чистая (triple net) ставка за аренду 1 кв. метра офиса в год. Отдельно выносятся эксплуатационные расходы (OPEX), коммунальные и другие платежи.

Большая часть крупных бизнес-центров работают с НДС, поэтому в Питере в ставку аренды чаще всего включают еще НДС. Небольшие проекты работают по упрощенной системе налогообложения.

Что такое арендный платеж и чем отличается от ставки аренды

Арендный платеж — ежемесячная плата арендодателю за пользование всем помещением офиса, включающая постоянную и переменную части.

Постоянная часть является фиксированной и включает плату за пользование квадратными метрами самого офисного помещения. Однако существует определенная специфика расчета платежа за аренду офисных площадей.

Например, для некоторых офисных зданий с кабинетно-коридорной планировкой, в большинстве случаев, для кабинетов рассчитывают одну ставку, а для коридоров и санузла — ставку с понижающим коэффициентом. В таких случаях арендный платеж вычисляется чуть сложнее: высчитывается площадь кабинетов и умножается на одну ставку, а площадь МОП умножается на другую ставку. Если в офисе есть терраса, то она также оплачивается с определенным коэффициентом.

Также есть объекты, которые используют методологию расчета площади, которая включает в себя коэффициент использования общих зон бизнес-центра. Одной из таких методологий является измерение офисной площади по стандарту BOMA. К арендуемой площади блока самого офиса прибавляется, рассчитанный на здание в целом, коэффициент, учитывающий места общего пользования всего бизнес-центра: холл, зону ресепшн, лобби, переговорные, серверные и так далее. То есть все общие площади делятся в долю арендатора и добавляются к фактически арендуемой площади офиса — коэффициент аллокации.

К переменной части в Санкт-Петербурге, в основном относится плата за потребление электроэнергии. Собственник получил счет от снабжающей организации и в соответствии показателями приборов учета выставил плату за электроэнергию арендатору. В Москве в переменную часть включают все коммунальные платежи. Таким образом, в рамках договора аренды эти платежи входят в качестве переменной арендной платы и могут меняться от месяца к месяцу, например, в зависимости от сезона.

Как правило, фиксированная часть арендного платежа является предоплатой, а переменная часть арендной платы идет отдельным счетом постоплатой по факту потребления энергоресурсов или за коммунальные услуги.

Как показала практика, разделение платежа таким образом способствует более осознанному потреблению энергоресурсов. Тогда как при общем платеже, арендаторы не задумывались о расходах и оставляли, например, работающие ночью электроприборы, кондиционеры и так далее.

Что делать арендатору в случае просрочки арендного платежа

В договоре аренды прописываются санкции за неуплату аренды в срок. Это могут быть пени, блокировка доступа в арендуемое помещение, расторжение договора в одностороннем порядке и подобное.

Если речь не идет о систематических нарушениях условий договора, стоит выходить с собственником на переговоры. При возникновении форс-мажора, понимая, что будет просрочка, арендатору необходимо отправить уведомительное письмо, договариваться о рассрочке, обсудить возможные варианты решения вопроса с арендодателем.

Арендодатель не заинтересован потерять арендатора, поэтому прозрачность отношений и возможность планировать важны для сохранения репутации арендатора и контракта на аренду офиса. Девелоперы отмечают, что штрафные санкции — это скорее крайняя мера. После заключения договора на аренду офиса между арендатором и собственником должны выстраиваться партнерские отношения, и обе стороны заинтересованы решить ситуацию путем переговоров.

Получить консультацию эксперта или помощь в подборе офиса можно по ссылке

Хотите получать актуальные новости на почту?

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Ставка аренды офиса и арендный платеж: в чем отличия

Что такое ставка аренды офиса и что в нее входит

Что такое арендный платеж и чем отличается от ставки аренды

Что делать арендатору в случае просрочки арендного платежа

Хотите получать актуальные новости на почту?

Другие статьи

Посмотрите видео о нашей работе

Контакты со СМИ