ЗПИФ: стратегии инвестиций в коммерческую недвижимость

фото: freepik

За 2022-2023 годы в коммерческую недвижимость через коллективные фонды было вложено более 160 млрд частных инвестиций. Небольшие инвесторы получили возможность покупать долю в крупных качественных объектах с хорошей доходностью. Тенденция с каждым годом будет усиливаться ввиду отсутствия многих альтернативных инструментов инвестиций, при этом коммерческая недвижимость остается одним из наиболее привлекательных сегментов. Иван Починщиков, управляющий партнер группы компаний IPG Россия, рассказал о закрытых паевых инвестиционных фондах, кто может инвестировать в ЗПИФ и на что обратить внимание при выборе фонда коллективных инвестиций. 

Рост популярности инвестиций через ЗПИФ обуславливается тем что, во-первых, инвесторам необходимо искать новые инструменты. Если ранее состоятельным инвесторам были доступны инвестиции в западные фондовые рынки, то сегодня такой способ стал практически недоступен, а курс доллара сильно вырос. 

Во-вторых, крупные качественные объекты коммерческой недвижимости приобретались с помощью кредитных средств, но на сегодняшний момент высокие ставки значительно снижают доходность. ЗПИФ для крупных игроков становятся возможностью привлечь капитал без кредитного плеча. 

Что такое ЗПИФ в сегменте недвижимости 

Закрытый паевой инвестиционный фонд в коммерческую недвижимость – это инвестиционный фонд, который привлекает денежные средства группы лиц для получения дохода в сегменте коммерческой недвижимости. 

Участники фонда приобретают паи в него, а деньги, собранные от инвесторов, направляются на покупку коммерческой недвижимости: бизнес-центров, торговых комплексов, складов, гостиниц, апарт-отелей. Таким образом объект находится в коллективной собственности под управлением профессиональной управляющей компании. Доходы от аренды и продажи недвижимости распределяются среди участников фонда в соответствии с их долей в нем (количества купленных паев). 

Особенность закрытого паевого фонда в том, что участие новых инвесторов ограничено и паи не могут быть свободно проданы или куплены на бирже. Такой фонд имеет фиксированное количество паев, которые распределяются между исходными участниками при создании фонда. 

В отличие от открытых паевых фондов, в которых инвесторы могут в любое время покупать или продавать паи, в закрытых фондах инвестиции заморожены на определенный срок, который может быть несколько лет. 

Основные сегменты инвестиций ЗПИФ и стратегии получения дохода 

Закрытый паевый инвестиционный фонд обычно имеет стратегическую цель, например, инвестирование в определенную отрасль или рынок, и может предоставить инвесторам доступ к возможностям, недоступным для обычных открытых фондов. Такие фонды обычно предназначены для более крупных инвесторов и имеют более высокие требования к минимальным суммам инвестиций. 

• Офисная недвижимость — приобретение и управление офисными зданиями для аренды компаниям. Доходы в данном случае могут поступать от арендной платы и повышения стоимости недвижимости. 

• Инвестиции в торговые центры и ритейл — сегмент предоставляет возможности для инвестирования в торговые площади, магазины, выставочные центры и прочие объекты коммерческой недвижимости, которые приносят доход от аренды и продажи товаров. 

• Складская недвижимость и логистические центры — инвестиции в сегмент представляет собой вложения в объекты для хранения и распределения товаров, что может быть выгодно в условиях растущей электронной коммерции и увеличения логистических потоков. 

Что касается стратегий получения дохода, то инвестиционные фонды могут применять различные подходы, такие как получение арендных платежей, увеличение стоимости объектов недвижимости за счет улучшения их состояния, участие в доле при продаже объектов или развитие проектов с последующей реализацией. Выбор стратегии зависит от конкретных целей фонда, рыночной ситуации и инвестиционной политики управляющей компании. 

Кто может инвестировать с помощью ЗПИФ 

Пайщиками закрытого инвестиционного фонда в коммерческую недвижимость могут стать различные категории инвесторов, в зависимости от правил и требований, установленных фондом и управляющей компанией. Обычно к таким инвесторам могут относиться: 

1. Крупные институциональные инвесторы, такие как пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды и банки. Эти инвесторы могут вносить значительные суммы денег в фонд и являются стабильными и долгосрочными инвесторами.
2. Квалифицированные инвесторы, такие как физические лица с определенным уровнем дохода или опыта в инвестировании. Эти инвесторы имеют возможность вкладывать средства в фонд, несмотря на то, что они не являются профессиональными инвесторами.
3. Корпоративные клиенты, включая компании и предпринимателей, которые заинтересованы в инвестировании в коммерческую недвижимость через фонд. 

Важно отметить, что участие в закрытом инвестиционном фонде в коммерческую недвижимость часто связано с определенными требованиями к минимальной сумме инвестиций, статусу и опыту инвестора, а также срокам инвестирования и возможности выхода из фонда. Конкретные условия участия определяются управляющей компанией фонда и содержатся в правилах и документации фонда. 

Как выбрать ЗПИФ для инвестиций в коммерческую недвижимость 

При выборе закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) следует уделить особое внимание нескольким ключевым аспектам, чтобы принять обоснованное решение и защитить свои средства. 

1. Изучение управляющей компании. Перед инвестированием в ЗПИФ важно провести анализ управляющей компании, ее репутации, опыта работы на рынке недвижимости, прошлых успешных проектов и подходов к управлению активами. 

2. Анализ портфеля активов. Ознакомьтесь с объектами недвижимости, в которые инвестирует фонд, и проведите оценку их рентабельности, уровня арендной платы, планов по управлению и диверсификации портфеля. 

3. Изучение инвестиционной стратегии. Понимание целей и стратегии фонда позволит вам определить, насколько она соответствует вашим потребностям и рискам, а также какие ожидания по доходности и срокам инвестирования вы можете иметь. 

4. Оценка рисков. Проанализируйте потенциальные риски инвестирования в ЗПИФ в коммерческую недвижимость, такие как рыночные, операционные, ликвидности и другие, и определите свою готовность к ним. 

Еще одним важным фактором при выборе ЗПИФ является прозрачность деятельности и доступность информации для инвесторов. Готовность управляющей компании предоставить актуальную и достоверную информации о стратегии фонда, портфеле активов, структуре долевого участия, доходности, расходах и распределении прибыли, а также необходимую документацию: правила фонда, отчеты о деятельности, аудиторские заключения, ежеквартальные отчеты и другую информацию для оценки производительности фонда, говорит о стремлении ЗПИФ выстроить доверительные отношения и создать устойчивую репутацию на рынке.